양도소득세

다주택 중과가 다시 적용되는데 다가구주택과 공동상속주택은 몇 채로 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

다주택 중과 한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도분(경과 요건 포함)에만 적용되어 지금은 주택 수 계산이 다시 중요합니다. 다가구주택은 가구별로 세는 것이 원칙이고 거주자가 선택하면 한 채로 볼 수 있으며, 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 셉니다. 입주권은 주택 수에 들어갑니다.

다주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때만 문제 됩니다. 그리고 중과 여부를 가르는 주택 수는 등기부상 집의 개수와 다르게 계산되는 경우가 많습니다. 다가구주택, 공동상속주택 지분, 입주권을 어떻게 세느냐에 따라 2주택 중과, 3주택 중과, 중과 없음이 갈립니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」과 같은 법 시행령으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 조정대상지역에 아파트 한 채를 2014. 3.부터 갖고 있습니다. 2019. 7.에는 광역시에 4가구가 사는 다가구주택 한 동을 통째로 샀고, 2023. 2. 어머니가 돌아가시면서 어머니 집의 4분의 1 지분을 상속받았습니다. 그 집의 2분의 1 지분은 형이 상속받았습니다. K씨는 2026. 11.에 아파트를 팔 계획이었고, 자신이 몇 주택자로 계산되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중과는 언제부터 다시 적용되나요?

조정대상지역 주택을 양도할 때 1세대 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트를 더합니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

과세표준이 2억원이라면 기본세율로는 5,606만원이지만, 2주택 중과면 20%포인트가 더해져 9,606만원, 3주택 이상 중과면 1억 1,606만원이 됩니다. 장기보유특별공제까지 빠지므로 실제 차이는 이보다 커질 수 있습니다.

보유기간 2년 이상 주택에 대한 중과 한시 배제는 다음 경우에만 적용됩니다.

• 2026. 5. 9.까지 양도한 주택
• 2026. 5. 9.까지 매매계약을 하고 계약금을 받은 뒤 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 양도한 주택
• 토지거래허가 대상이면 2026. 5. 9.까지 허가를 신청해 허가를 받은 뒤 정해진 기한 안에 양도한 주택

다가구주택은 몇 채로 세나요?

다가구주택은 한 가구가 독립해 살 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이 원칙입니다. 다만 하나의 매매단위로 다루는 경우 전체를 하나의 주택으로 보는 규정은, 중과 판단에서는 거주자가 선택할 때에만 적용합니다.

K씨가 다가구주택을 가구별로 세면 4채가 되어 아파트까지 5주택이고, 한 채로 보는 쪽을 선택하면 2주택입니다. 3주택 이상 중과(30%포인트)와 2주택 중과(20%포인트)의 차이는 과세표준 1억원마다 1,000만원입니다. 선택할 수 있는 요건을 갖췄는지 확인하는 것이 먼저입니다.

공동상속주택 지분은 주택 수에 들어가나요?

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 보고 주택 수를 셉니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 주택에 사는 사람, 그다음은 나이가 많은 사람 순서로 소유자를 정합니다.

K씨의 4분의 1 지분은 형이 2분의 1로 가장 크므로 형의 주택으로 보고 K씨의 주택 수에는 넣지 않습니다. 따라서 K씨는 다가구주택을 한 채로 선택할 수 있다면 2주택으로 계산됩니다. 지분 비율은 상속등기 기준이므로, 협의분할을 하지 않았다면 법정상속분으로 따져야 하는지 함께 확인합니다.

입주권과 매매업 재고주택은 어떻게 세나요?

조합원입주권과 분양권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 들어갑니다. 1주택과 입주권·분양권 1개를 가졌거나, 주택과 입주권·분양권을 합쳐 3개 이상이면 조정대상지역 주택을 팔 때 중과 대상이 될 수 있습니다. 반면 입주권 자체를 팔 때는 주택이 아니어서 중과세율이 아니라 입주권의 보유기간별 세율을 적용합니다. 2년 이상 보유한 입주권은 기본세율, 1년 이상 2년 미만은 60%, 1년 미만은 70%입니다. 입주권을 먼저 팔아 주택 수를 줄인 뒤 주택을 파는 순서도 검토할 수 있습니다.

부동산매매업자가 재고자산으로 가진 주택도 주택 수에 넣습니다. 남의 땅 위에 내 집이 있는 경우처럼 토지와 건물 소유자가 다르면 국세청은 주택 소유자를 기준으로 주택 수를 셉니다.

다만 주택 수에 들어가더라도, 파는 주택 자체가 상속받은 지 5년이 지나지 않은 상속주택이거나 요건을 갖춘 장기임대주택처럼 시행령이 정한 주택이면 중과에서 빠집니다. 주택 수 계산과 양도 주택의 제외 사유는 따로 따져야 합니다. 2주택 중과에서는 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 등에 있는 주택은 제외)도 중과 대상에서 빠집니다.

다주택 중과 주택 수 계산 대응 순서

• 보유 목록 작성 - 세대원 전원의 주택, 지분, 입주권·분양권, 다가구주택 가구 수를 정리합니다.
• 제외 주택 확인 - 지방 저가주택, 장기임대주택 등 주택 수에서 빼는 주택인지 봅니다.
• 특례 대입 - 다가구 선택, 공동상속 지분 귀속, 매매업 재고주택 규정을 적용합니다.
• 양도 주택 판정 - 파는 주택이 조정대상지역에 있는지, 중과 제외 사유가 있는지 확인합니다.
• 세액 비교 - 중과 여부별 세액과 양도 순서를 바꿨을 때의 세액을 비교합니다.
• 고지 후 대응 - 주택 수 계산에 이견이 있으면 과세전적부심사나 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택의 취득·보유 형태, 상속지분과 거주 사실, 양도 순서에 따라 주택 수와 세율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 다주택 중과 주택 수 판단과 양도 순서 검토, 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지금 팔아도 다주택 중과 배제를 받을 수 있나요?
  한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도했거나 그때까지 계약하고 계약금을 받은 뒤 정해진 기간 안에 양도한 주택 등에만 적용됩니다. 그 밖의 조정대상지역 주택은 주택 수에 따라 중과될 수 있습니다.
• 다가구주택은 몇 채로 세나요?
  구획된 가구마다 각각 한 채로 세는 것이 원칙이어서 가구 수가 많으면 주택 수가 크게 늘어납니다. 하나의 매매단위로 다루는 경우 전체를 한 채로 보는 규정은 중과 판단에서 거주자가 선택할 때에만 적용합니다.
• 상속받은 집의 작은 지분도 주택 수에 들어가나요?
  공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 지분이 가장 크지 않다면 원칙적으로 주택 수에 넣지 않습니다. 상속등기를 하지 않았다면 법정상속분으로 지분을 볼 수 있어 등기 상태부터 확인해야 합니다.
• 형제와 지분이 똑같으면 누구 주택인가요?
  지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음은 최연장자 순서로 소유자를 정합니다. 거주 여부는 주민등록과 실제 거주 사실로 확인하므로 관련 자료를 미리 챙겨 두는 것이 좋습니다.
• 입주권을 팔 때도 중과되나요?
  조합원입주권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에는 들어가지만, 입주권 자체는 주택이 아니어서 중과세율이 적용되지 않습니다. 보유기간에 따라 기본세율, 60%, 70% 중 하나가 적용됩니다.
• 중과되면 세율은 얼마나 올라가나요?
  조정대상지역 주택 양도 시 1세대 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 2년 미만 보유면 단기 세율과 비교해 큰 세액을 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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