양도소득세

집을 사면서 매도인 요청으로 다운계약서를 쓰면 나중에 제가 팔 때 불이익이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 집을 사면서 실제 가격보다 낮게 적은 다운계약서를 쓰면 매도인뿐 아니라 매수인인 나도 나중에 그 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세와 감면을 온전히 받지 못합니다. 소득세법은 매매계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 거래당사자 모두의 비과세·감면 세액에서 산출세액과 차액 중 적은 금액을 빼도록 정하고 있습니다. 지금은 계약서에 적힌 금액과 실제로 주고받을 금액이 같은지, 중개사가 신고할 실거래가가 무엇인지부터 확인해야 합니다.

매도인이 양도소득세를 줄이려고 요청한 다운계약서라고 해서 매수인에게 아무 책임이 없는 것은 아닙니다. 소득세법의 제한은 「거래당사자」에게 적용되므로 사인한 매수인도 그대로 대상이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

무주택자 A씨는 2025년 8월 아파트를 8억원에 사기로 하면서 매도인에게서 계약서에는 6억 5,000만원으로 적어 달라는 요청을 받았습니다. 매도인은 자기 양도소득세 문제이니 A씨에게는 손해가 없다고 했고, 중개사도 실거래 신고는 계약서대로 하면 된다고 했습니다. A씨는 2026년 들어 이 집을 몇 년 뒤 팔 때 1세대 1주택 비과세를 못 받을 수 있다는 말을 듣고, 차액 1억 5,000만원이 어떤 식으로 세금에 영향을 주는지와 지금이라도 바로잡을 길이 있는지를 상담했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 다운계약서 매수인의 불이익을 어떻게 설명했나요?

매수인도 그 집을 팔 때 비과세·감면이 제한된다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 월간 질의 사례집에서 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면 양도소득세 비과세·감면이 배제되므로, 다운계약서를 쓰고 집을 산 사람은 뒤에 그 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 적용 배제 등의 불이익을 받는다고 안내했고, 사례집이 인용한 국세청 법규과-410(2012. 4. 20.)은 지방자치단체에 실지거래가액을 거짓으로 신고했다면 세무서에는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하더라도 비과세·감면을 제한한다고 보았고, 부동산거래관리과-263(2012. 5. 9.)은 실제 금액 계약서 외에 다른 금액의 계약서를 따로 쓴 이중계약서도 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에 해당한다고 보았습니다. 판단 이유는 소득세법 제91조 제2항이 매매계약서를 허위로 적은 「거래당사자」 모두를 대상으로 하고, 조세특례제한법 제129조 제1항도 같은 경우 조세특례제한법상 감면을 제한하기 때문입니다. 다만 사례집은 「비과세 배제」라고 적었지만 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」 제91조 제2항은 비과세·감면을 통째로 없애는 것이 아니라, 비과세·감면받을 세액에서 비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액과 계약서 금액·실제 금액의 차액 중 적은 금액을 빼는 방식입니다. 이 해석은 계약서 금액과 실제 금액이 다른 사실이 확인된 사안을 전제로 하므로, 계약서는 실제 금액대로 쓰고 실거래 신고만 잘못된 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

매수인인 저는 구체적으로 얼마나 손해를 보나요?

나중에 비과세로 받을 세액에서 「비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액」과 「계약서 금액과 실제 금액의 차액」 중 적은 금액을 뺍니다. 위 사례처럼 8억원에 산 집을 6억 5,000만원으로 적었다면 차액은 1억 5,000만원입니다. 몇 년 뒤 이 집을 12억원 이하에 팔아 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도, 비과세가 없었다면 나왔을 산출세액이 4,000만원이라면 4,000만원과 1억 5,000만원 중 적은 4,000만원을 내야 합니다. 산출세액이 2억원이라면 1억 5,000만원이 한도가 됩니다. 결국 차액이 클수록, 집값이 많이 오를수록 비과세가 사실상 사라집니다. 이 수치는 단순 예시 계산입니다.

• 비과세 제한 - 비과세 세액에서 산출세액과 차액 중 적은 금액을 뺍니다. 1세대 1주택 비과세, 농지 감면 등 소득세법과 다른 법률의 비과세·감면 모두에 적용됩니다.
• 취득가액 다툼 - 실제로 8억원을 냈어도 계약서에는 6억 5,000만원으로 적혀 있어, 팔 때 취득가액 8억원을 인정받으려면 계좌이체 내역 같은 자료로 따로 증명해야 합니다.
• 매도인의 불이익 - 매도인은 자기 양도소득세 비과세·감면이 같은 방식으로 제한되고, 줄인 세액에 부정행위 가산세가 붙습니다.

가산세와 과태료는 어떻게 되나요?

세금을 줄인 쪽에는 부정행위 가산세가, 거짓 신고를 한 쪽에는 실거래 신고 과태료가 따로 붙습니다. 거짓 계약서로 양도소득세를 신고하지 않으면 무신고납부세액의 40%, 적게 신고하면 과소신고납부세액의 40%가 가산세로 붙고, 납부하지 않은 세액에는 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다. 실거래 신고를 거짓으로 하면 신고관청이 취득가액의 10% 이하 과태료를 부과하고, 부당한 이득을 얻을 목적으로 계약을 체결하지 않고도 거짓 신고를 한 경우에는 형사처벌 대상이 됩니다. 이 과태료는 지방자치단체가 부과하는 것이고, 국세 가산세와 별개로 매수인에게도 부과될 수 있습니다.

매수인에게 세금 이익이 없더라도 국세기본법의 부정행위 가산세는 세액을 줄인 사람에게 붙으므로, 매수인이 당장 내는 것은 과태료이고 비과세 제한은 나중에 팔 때 현실이 됩니다.

다운계약서 매수인 불이익 대응 순서

• 계약서와 실제 금액 대조 - 매매계약서, 계좌이체 내역, 영수증을 모아 계약서 금액과 실제 지급액이 다른지 확인합니다. 다르면 소득세법 제91조 제2항 대상입니다.
• 계약 단계라면 거절 - 아직 잔금 전이면 실제 금액대로 계약서를 다시 쓰고 실거래 신고도 실제 금액으로 하도록 요구합니다. 중개사에게 거짓 신고를 요구하는 것 자체가 금지행위입니다.
• 실거래 신고 정정 - 이미 신고했다면 신고관청에 정정 신고를 검토합니다. 과태료가 따를 수 있으나 뒤의 비과세 제한보다 부담이 작은 경우가 많습니다.
• 취득가액 자료 보관 - 실제 지급액을 증명할 계좌이체 내역, 매도인 확인서를 보관해 팔 때 취득가액 8억원을 주장할 근거로 씁니다.
• 양도 시 신고·불복 - 팔 때는 2개월 안에 예정신고를 하고, 세무서가 비과세 제한을 잘못 적용해 고지하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 금액이 실제와 다르게 된 이유가 단순 오기인지, 중도에 감액 합의가 있었는지, 매도인이 세무조사를 받고 있는지에 따라 계약서·이체 내역·문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인 사안의 조세불복과 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 세금 이익을 본 게 없어도 불이익이 있나요?
  네, 있습니다. 소득세법 제91조 제2항은 매매계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 거래당사자 모두를 대상으로 하므로, 세금 이익을 본 적이 없는 매수인도 나중에 그 집을 팔 때 비과세·감면 세액이 산출세액과 차액 중 적은 금액만큼 줄어듭니다. 실거래 거짓 신고 과태료도 매수인에게 부과될 수 있습니다.
• 비과세가 아예 없어지나요, 일부만 줄어드나요?
  현행 조문은 일부만 줄이는 구조입니다. 비과세받을 세액에서 비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액과 계약서 금액·실제 금액의 차액 중 적은 금액을 뺍니다. 차액이 1억 5,000만원이고 산출세액이 4,000만원이면 4,000만원을 내고, 산출세액이 그보다 크면 1억 5,000만원이 한도가 됩니다. 차액이 크면 비과세가 사실상 사라집니다.
• 실제로 낸 8억원을 취득가액으로 인정받을 수 있나요?
  실제 지급액을 계좌이체 내역 같은 객관적 자료로 증명하면 실지거래가액으로 주장할 수 있습니다. 다만 계약서에는 낮은 금액이 적혀 있으므로 입증 부담이 매수인에게 있고, 과세관청이 계약서 금액을 취득가액으로 보면 양도차익이 그만큼 커집니다. 이체 내역과 매도인 확인서를 미리 갖추어 두어야 합니다.
• 실거래 신고 과태료는 얼마나 나오나요?
  실거래 신고를 거짓으로 하면 신고관청이 부동산 취득가액의 10% 이하 과태료를 부과합니다. 중개사에게 거짓 신고를 요구한 사람에게는 500만원 이하 과태료가 따로 있습니다. 이 과태료는 지방자치단체가 부과하는 것으로 국세 가산세와 별개이며, 거래당사자 쌍방에게 부과될 수 있습니다.
• 매도인에게는 어떤 가산세가 붙나요?
  거짓 계약서로 양도소득세를 줄인 매도인에게는 부정행위 가산세가 붙습니다. 신고하지 않았으면 무신고납부세액의 40%, 적게 신고했으면 과소신고납부세액의 40%이고, 납부하지 않은 세액에는 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다. 부과제척기간도 10년으로 늘어나 오래 지나도 추징될 수 있습니다.
• 이미 다운계약서로 샀는데 지금 바로잡을 수 있나요?
  신고관청에 실거래 신고를 정정하고 매도인과 실제 금액대로 계약서를 다시 쓰는 방법을 검토합니다. 과태료가 따를 수 있지만 몇 년 뒤 팔 때 받을 비과세 제한보다 부담이 작은 경우가 많습니다. 매도인이 협조하지 않으면 실제 지급액을 보여 주는 이체 내역과 요청 기록을 보관해 두고, 팔 때 취득가액과 제한 범위를 다툴 준비를 합니다.
• 팔 때 세무서가 비과세를 제한하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 다툼의 쟁점은 계약서 금액과 실제 금액의 차액이 얼마인지, 제한 금액이 조문대로 산출세액과 차액 중 적은 금액으로 계산됐는지입니다. 이체 내역과 계약서, 실거래 신고 자료를 갖추어 청구합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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