양도소득세

부부가 각자 부모에게 받은 소수지분 중 하나를 팔면 살던 집은 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 부부가 서로 다른 부모에게서 소수지분 상속주택을 1채씩 받았다가 그중 1채를 먼저 팔아 정리했다면, 남은 소수지분 1채는 주택 수에서 빠져 살던 집을 팔 때 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 공동상속주택 특례는 공동상속주택 1채의 소수지분을 주택 수에서 빼 주는 제도이기 때문입니다. 남은 지분이 그 피상속인의 선순위 주택인지와 살던 집의 보유기간부터 확인해 보십시오.

부부가 각자 친정과 시댁에서 소수지분을 받았다고 해서 살던 집 비과세를 처음부터 포기할 필요는 없습니다. 남는 소수지분이 1채뿐이면 그 지분은 주택 수에서 빠지므로 정리 순서를 맞추면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 부부는 2017년 산 아파트에 살고 있습니다. 2022년 남편이 따로 살던 아버지의 단독주택을 형제들과 나눠 4분의 1 지분을 받았고, 2024년에는 아내가 따로 살던 어머니의 아파트를 자매들과 나눠 3분의 1 지분을 받았습니다. 2025년 남편 몫 지분을 다른 형제에게 팔아 양도소득세를 냈고, 이제 살던 아파트를 팔면 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남은 소수지분 1채는 왜 주택 수에서 빠지나요?

공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때 공동상속주택의 소수지분은 그 상속인의 주택으로 보지 않습니다. 예시에서 아내가 받은 3분의 1 지분만 남았다면 그 지분은 주택 수에서 빠지고, D씨 부부는 살던 아파트 1채만 가진 것으로 판단됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 공동상속주택을 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택으로 정합니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인, 최대지분자가 여럿이면 그 집에 사는 사람이나 최연장자는 그 주택의 소유자로 보므로 소수지분자에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 가졌다면 공동상속주택은 그중 선순위 1주택입니다. 아내의 어머니가 아파트 외에 다른 주택도 가졌다면 아내가 받은 지분이 선순위인지 확인해야 합니다.

두 지분을 모두 가진 상태에서 팔면 어떻게 되나요?

소수지분 상속주택 2채를 모두 가진 채 살던 집을 팔면 비과세 특례를 받기 어렵습니다. 공동상속주택 특례는 공동상속주택 1채를 전제로 하므로 두 번째 소수지분은 주택 수에 들어갈 수 있기 때문입니다.

그래서 순서가 중요합니다. 소수지분 1채를 먼저 팔고, 양도일 현재 소수지분 1채와 살던 집만 남은 상태에서 살던 집을 팔아야 합니다. 먼저 판 소수지분에는 양도소득세가 과세되므로 그 세액과 살던 집 비과세로 줄어드는 세액을 비교해 순서를 정합니다.

정리 상대방도 따져야 합니다. 배우자나 같은 세대 자녀에게 넘기면 세대 전체가 가진 지분은 줄지 않으므로, 세대 밖의 공동상속인이나 제3자에게 넘겨야 정리로 볼 수 있습니다. 공동상속인인 형제자매에게 파는 경우에는 시가에 맞는 값으로 거래해야 부당행위 문제를 피할 수 있습니다.

살던 집은 어떤 요건을 따로 갖춰야 하나요?

소수지분이 주택 수에서 빠지더라도 살던 집 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 보유기간 2년 이상이 필요하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 12억원 넘는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 예시처럼 2017년에 산 아파트라면 보유기간은 이미 2년을 넘겼으므로 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주기간, 양도가액을 확인하면 됩니다.

소수지분을 판 순서가 기록으로 남아 있어야 하나요?

과세관청은 살던 집 양도일 현재 무엇을 갖고 있었는지로 비과세를 판단합니다. 먼저 판 소수지분의 매매계약서, 잔금일, 등기 접수일이 살던 집 양도일보다 앞서야 하므로 날짜를 서류로 남겨 둡니다.

먼저 판 지분의 양도소득세를 신고하지 않으면 그 지분을 계속 가진 것으로 의심받을 수 있습니다. 소수지분 양도도 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해 두면 순서를 입증하기 쉽습니다.

소수지분 정리 후 비과세 대응 순서

• 지분 성격 확인 - 부부 각자의 지분이 소수지분인지, 그 피상속인의 선순위 주택인지 확인합니다.
• 정리할 지분 선택 - 어느 지분을 먼저 팔지 세액을 비교해 정합니다.
• 소수지분 양도 신고 - 먼저 판 지분은 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 살던 집 양도 - 소수지분 1채만 남은 상태에서 살던 집을 팔고 비과세 특례를 적용해 신고합니다.
• 사후 대응 - 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구를, 부과처분을 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부부 중 한 사람이 최대지분자이거나 같은 부모에게서 2채를 받은 경우에는 결론이 달라질 수 있어 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택이 걸린 1세대1주택 비과세 경정청구와 양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남편이 최대지분자라면 결론이 달라지나요?
  네. 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 공동상속주택의 소유자로 보므로 주택 수에 들어갑니다. 남은 지분이 최대지분이라면 공동상속주택 특례로는 빠지지 않아 상속주택 특례 등 다른 규정을 검토해야 합니다.
• 먼저 파는 소수지분은 세금을 내나요?
  네. 소수지분 양도 자체는 1세대1주택 비과세 대상이 아니면 양도소득세가 과세됩니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고, 이 신고가 정리 순서를 입증하는 자료가 됩니다.
• 지분을 배우자끼리 넘기면 정리가 되나요?
  배우자는 같은 세대이므로 부부 사이에 지분을 넘겨도 세대 전체가 가진 지분은 그대로입니다. 주택 수를 줄이려면 세대 밖의 사람에게 넘겨야 하고, 세대 안에서 옮기면 정리로 보기 어렵습니다.
• 소수지분을 같은 날 함께 팔면요?
  같은 날 2개 이상의 주택을 팔면 거주자가 선택하는 순서로 판 것으로 봅니다. 다만 살던 집과 소수지분을 같은 날 팔 때 순서를 어떻게 정할지는 계약서와 신고서에 분명히 적어 두어야 합니다.
• 남은 지분이 후순위 주택이면 어떻게 되나요?
  피상속인이 2주택 이상을 가졌는데 남은 지분이 후순위 주택이라면 공동상속주택 특례 대상이 아니어서 주택 수에 들어갑니다. 피상속인의 주택별 소유기간으로 선순위 여부를 먼저 확인합니다.
• 특례를 못 받고 세금을 냈다면요?
  살던 집을 팔 때 소수지분을 주택 수에 넣어 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 먼저 판 지분의 양도 자료와 등기 자료를 함께 냅니다.
• 고지서를 받았다면 언제까지 다투나요?
  비과세가 부인되어 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 기간이 지나면 다투기 어려우므로 고지서 수령일을 따로 기록해 둡니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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