상속받은 집에 살면 거주요건을 채우나요?

채우지 못합니다. 합산배제 임대주택을 주택 수에서 빼 주는 거주요건은 재산세 과세대상인 기존 1주택이나 일시적 2주택의 신규주택에 대해서만 인정됩니다. 상속주택은 주택 수에서 빼 주는 특례주택일 뿐 거주요건을 채우는 집이 아니므로, 상속주택에만 살았다면 임대주택이 주택 수에 들어갑니다.

새로 산 집에 먼저 이사해도 되나요?

됩니다. 기획재정부는 일시적 2주택의 신규주택이 이사하려고 샀으나 옛집을 바로 팔지 못한 경우를 구제하는 규정이라는 점을 들어 신규주택에 거주해도 거주요건을 채운다고 보았습니다. 다만 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 하고, 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 간에 취득한 신규주택은 2년입니다.

거주요건은 언제를 기준으로 보나요?

과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 봅니다. 그 날 기존 1주택이나 신규주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 살고 있어야 합니다. 주민등록만 옮겨 두고 실제로는 다른 곳에 살았다면 요건을 채우지 못하므로, 실제 거주를 보여 줄 생활 기록을 함께 남겨야 합니다.

거주요건을 못 채우면 임대주택도 과세되나요?

아닙니다. 거주요건은 1세대 1주택자 판정에서 임대주택을 주택 수에서 뺄지에 관한 것입니다. 합산배제 요건을 갖춘 임대주택은 과세표준 합산에서 계속 빠집니다. 다만 1세대 1주택자가 아니게 되어 공제금액이 9억원이 되고 나이·보유기간 세액공제를 받지 못합니다.

특례주택 신청을 9월에 못 했으면요?

일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하도록 되어 있습니다. 기간을 놓쳤더라도 요건을 실제로 갖췄다면 고지 뒤 경정청구로 1세대 1주택자 계산을 구하는 방안을 검토할 수 있으므로, 요건 충족 자료를 정리해 두어야 합니다.

1주택자 공제는 얼마나 되나요?

공제금액이 12억원이고, 만 60세 이상이면 나이에 따라 20~40%, 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50%를 세액에서 공제합니다. 두 공제는 합계 80% 안에서 함께 받을 수 있습니다. 특례주택분 산출세액은 세액공제 계산에서 빠집니다.

공제가 빠진 고지서는 어떻게 다투나요?

고지된 세액이 많다고 보면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 신고납부를 했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 6월 1일 거주 사실을 보여 줄 등본과 생활 기록이 판단을 가르므로 미리 모아 두어야 합니다.

세금 가이드 목록

취득세·보유세

등록 임대주택이 있어도 종부세 1주택자가 되려면 어느 집에 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

원래 갖고 있던 1주택이나 일시적 2주택의 신규주택에 살아야 하고, 상속주택·지방 저가주택·다른 주택의 부속토지에 사는 것으로는 종부세 1세대 1주택자가 되지 않습니다. 합산배제 임대주택을 주택 수에서 빼 주는 거주요건은 재산세 과세대상인 그 1주택을 기준으로 보기 때문입니다. 지금은 6월 1일 현재 주민등록과 실제 거주가 어느 집에 있었는지부터 확인해야 합니다.

기한

일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례로 1세대 1주택자 계산을 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 합니다. 합산배제 임대주택도 같은 기간에 보유현황을 신고합니다.

임대주택에 직접 들어가 살 필요는 없습니다. 거주요건은 임대주택이 아니라 임대주택을 뺀 나머지 1주택에 대해 따집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년부터 서울 아파트 한 채를 가지고 있고, 2019년 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택 한 채를 합산배제 신고해 왔습니다. 2024년 어머니가 돌아가시면서 지방 주택을 상속받았고, 집 정리를 하느라 2025년 말부터 상속주택에 주민등록을 옮겨 살고 서울 아파트는 전세를 주었습니다. 2026년 11월 종부세 고지를 앞두고 1세대 1주택자로 12억원 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택이 있으면 어느 집에 살아야 1주택자가 되나요?

원래 가진 1주택에 살아야 합니다. 시행령은 합산배제 신고를 한 임대주택을 1세대 주택 수에서 빼 주되, 임대주택 외의 주택을 가진 사람이 과세기준일인 6월 1일 현재 그 주택에 주민등록을 하고 실제로 거주하는 경우에만 빼 줍니다. 여기서 말하는 그 주택은 재산세 과세대상인 1주택이고, 상속주택이나 지방 저가주택 같은 특례주택은 들어가지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법 시행령」 제2조의3도 같은 구조입니다.

사례의 A씨처럼 상속주택에 살고 서울 아파트에 살지 않았다면 임대주택이 주택 수에 들어가 1세대 1주택자가 되지 않습니다. 임대주택 자체는 합산배제 요건을 갖추는 한 과세표준에서 계속 빠집니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 1주택과 특례주택, 합산배제 임대주택을 함께 가진 경우 기존 1주택이나 신규주택에 거주하면 합산배제 임대주택을 주택 수에서 뺀다고 회신했습니다. 서면질의 사안인 서면-2022-법규재산-4023(2024. 12. 6., 법규과-3048)이며, 국세청은 기획재정부 재산세제과-1296(2024. 11. 7.)의 질의4를 참조하라고 답했습니다. 기획재정부는 기존 1주택만이라는 안, 기존 1주택과 특례주택 중 하나라는 안을 두고 기존 1주택과 신규주택 중 하나라는 안이 맞다고 보았습니다.

판단 이유는 법 체계였습니다. 시행령이 먼저 재산세 과세대상 1주택을 기준으로 1세대 1주택자와 주택 수를 정하고, 그 뒤에 법 제8조 제4항이 특례주택을 주택 수에서 빼는 순서이므로 거주요건이 붙는 주택은 그 1주택이라는 것입니다. 다만 신규주택은 이사하려고 샀지만 옛집을 바로 팔지 못해 생긴 일시적 2주택을 구제하는 규정이므로 신규주택에 사는 것도 인정했습니다. 이 회신은 질의한 주택 구성을 전제로 하므로, 주택 구성이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

특례주택은 어떤 집이고 어떻게 다른가요?

특례주택은 1주택과 함께 가져도 1세대 1주택자로 보아 주는 네 가지 주택입니다. 이 가운데 거주로 인정되는 것은 일시적 2주택의 신규주택뿐입니다.

어느 집에 살아야 거주요건을 채우나(2026. 10. 7. 기준)

주택	거주 인정	비고
기존 1주택	인정	재산세 과세대상 1주택
신규주택	인정	취득 후 3년(조정 2년) 안
상속주택	불인정	주택 수에서만 제외
지방 저가주택	불인정	공시가격 4억원 이하
다른 주택 부속토지	불인정	땅만 소유
합산배제 임대주택	거주 불요	과세표준 합산 제외

출처 - 종합부동산세법 시행령 제2조의3 제2항, 제4조의2, 기획재정부 재산세제과-1296

다른 주택의 부속토지 - 건물과 땅 소유자가 다른 경우의 그 땅입니다. 거주 대상이 아닙니다.
신규주택 - 옛집을 팔기 전에 새로 산 집으로, 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우입니다. 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 종전주택을 둔 채 조정대상지역 신규주택을 취득하면 2년입니다. 여기에 살아도 거주요건을 채웁니다.
상속주택 - 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율 40% 이하이거나, 지분 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택입니다. 거주 대상이 아닙니다.
지방 저가주택 - 공시가격 4억원 이하로 수도권 밖 일정 지역에 있는 주택입니다. 거주 대상이 아닙니다.

1세대 1주택자가 되면 무엇이 달라지나요?

공제금액이 9억원에서 12억원으로 늘고, 나이와 보유기간에 따른 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 만 60세 이상이면 20~40%, 5년 이상 보유하면 20~50%를 공제하되 합계는 80%를 넘지 못합니다. 다만 특례주택분에 해당하는 산출세액은 이 세액공제 대상에서 빠집니다.

종부세 합산배제 임대주택 1주택자 대응 순서

주택 구성 정리 - 가진 집을 기존 1주택, 특례주택, 합산배제 임대주택으로 나눕니다. 어느 집이 기존 1주택인지가 먼저 정해져야 합니다.
6월 1일 거주 확인 - 과세기준일 현재 기존 1주택이나 신규주택에 주민등록과 실제 거주가 있었는지 등본과 관리비 내역으로 확인합니다.
신청·신고 - 9월 16일부터 9월 30일까지 특례주택 신청과 합산배제 신고를 합니다. 다음 해부터는 변동이 없으면 다시 하지 않아도 됩니다.
고지서 점검 - 12월 고지서에 12억원 공제와 세액공제가 반영됐는지 봅니다. 빠졌다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.
불복 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택을 임대하거나 사원용주택이 섞인 경우, 신규주택 처분기한이 과세기준일 무렵에 끝나는 경우에는 등기와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 1세대 1주택 공제 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

실무상 착안점

임대주택을 합산배제 신고했으니 나머지 집만 보면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 임대주택을 주택 수에서 빼 주는 데에는 거주요건이 붙어 있고, 그 거주는 아무 집에서나 인정되지 않습니다. 상속받은 집에 살고 있다면 1세대 1주택자 계산에서 바로 탈락합니다.

판단은 6월 1일 하루로 갈립니다. 그 날 주민등록이 어느 집에 있었는지, 실제로 그 집에 살았는지가 한 해 세금을 정합니다. 전입·전출일이 나오는 주민등록표 등본, 관리비와 공과금 납부 내역, 전세계약서를 같이 보관해야 합니다.

이 기록은 경정청구와 심판청구에서 실제 거주를 보여 주는 증거가 됩니다. 주민등록만 옮겨 두고 실제로 살지 않았다고 보면 공제가 부인되므로, 거주 사실을 보여 줄 생활 기록이 있어야 다툴 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 세금

이 상황에서 자주 묻는 것

채우지 못합니다. 합산배제 임대주택을 주택 수에서 빼 주는 거주요건은 재산세 과세대상인 기존 1주택이나 일시적 2주택의 신규주택에 대해서만 인정됩니다. 상속주택은 주택 수에서 빼 주는 특례주택일 뿐 거주요건을 채우는 집이 아니므로, 상속주택에만 살았다면 임대주택이 주택 수에 들어갑니다.
됩니다. 기획재정부는 일시적 2주택의 신규주택이 이사하려고 샀으나 옛집을 바로 팔지 못한 경우를 구제하는 규정이라는 점을 들어 신규주택에 거주해도 거주요건을 채운다고 보았습니다. 다만 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 하고, 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 간에 취득한 신규주택은 2년입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.07 기준으로 조문을 확인했습니다.