취득세·보유세

배우자가 지방에 싼 집을 사도 종부세 1세대1주택 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 남편이 1주택을 갖고 아내가 지방 저가주택을 따로 사면 세대원 두 명이 각각 주택을 가진 것이어서 종합부동산세 1세대1주택자 특례를 받을 수 없습니다. 종합부동산세법 제8조 제4항 제4호는 1주택을 가진 사람이 지방 저가주택을 함께 소유한 경우에만 1세대1주택자로 봅니다. 지금은 두 집의 등기 명의가 같은 사람인지부터 확인하십시오.

지방에 싼 집 한 채를 더 사면 무조건 2주택자로 종합부동산세가 무거워진다고 걱정할 필요는 없습니다. 다만 그 특례는 누구 이름으로 사느냐에 따라 적용 여부가 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2008년부터 수도권 아파트 한 채를 단독 명의로 갖고 있습니다. 은퇴를 앞둔 2025년 3월, 아내가 주말에 지낼 생각으로 수도권 밖 한 시 지역 단독주택을 1억 8천만원에 자기 명의로 샀습니다. 지방의 싼 집은 주택 수에서 빠진다는 말을 듣고 9월에 1세대1주택자 특례를 신청했는데, 11월 고지서에는 1세대1주택자 공제가 빠져 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배우자 명의로 산 지방 저가주택도 특례를 받나요?

아니요, 1주택을 가진 사람과 지방 저가주택을 가진 사람이 서로 다른 세대원이면 1세대1주택자 특례를 받을 수 없습니다. 특례는 1주택을 소유한 사람이 그 지방 저가주택을 함께 소유하는 경우에만 적용되기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「종합부동산세법 시행령」은 1세대1주택자를 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 거주자로 정합니다. 사례처럼 남편과 아내가 각각 한 채씩 가지면 세대원 두 명이 주택을 소유한 것이므로 이 정의에 맞지 않습니다.

같은 법 제8조 제4항 제4호는 1주택과 지방 저가주택을 함께 소유하고 있는 경우를 1세대1주택자로 봅니다. 함께 소유한다는 것은 한 납세의무자가 두 주택을 모두 가진 상태를 말하므로, 배우자가 따로 가진 지방 저가주택에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 다른 세대원은 주택이 없어야 합니다.

지방 저가주택은 어떤 집인가요?

지방 저가주택은 공시가격이 4억원 이하이고, 수도권 밖의 광역시·특별자치시가 아닌 지역 등에 있는 1주택을 말합니다. 2025. 2. 28. 시행령 개정으로 공시가격 기준이 3억원에서 4억원으로 올랐고, 수도권 중 일부 인구감소지역이면서 접경지역인 곳도 포함되었습니다.

• 공시가격 - 4억원 이하
• 수도권 밖 일반 시·군 - 광역시와 특별자치시가 아닌 지역
• 광역시 소속 군 - 수도권 밖 광역시에 속한 군
• 세종특별자치시 - 읍·면 지역
• 수도권 일부 - 서울특별시를 제외한 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역으로 재정경제부령이 정한 곳

사례의 단독주택은 수도권 밖 일반 시 지역에 있고 공시가격도 기준 이하이므로 지방 저가주택에는 해당합니다. 문제는 집의 요건이 아니라 소유자가 누구인지입니다.

특례를 못 받으면 세금이 어떻게 달라지나요?

1세대1주택자로 보지 않으면 기존 집을 가진 사람은 기본공제 12억원 대신 9억원만 공제받고, 고령자·장기보유 세액공제도 받지 못합니다. 지방 저가주택을 가진 배우자는 그 집의 공시가격이 9억원 이하라면 따로 종합부동산세가 나오지 않습니다.

1세대1주택자는 만 60세 이상이면 연령별로 산출세액의 100분의 20부터 100분의 40까지, 보유기간 공제와 합쳐 100분의 80까지 공제받습니다. 오랫동안 한 집을 보유해 온 은퇴 세대일수록 특례를 놓쳤을 때의 차이가 큽니다. 특례를 받더라도 지방 저가주택분 산출세액에는 고령자 공제가 적용되지 않습니다.

이미 배우자 명의로 샀다면 바로잡을 수 있나요?

다음 과세기준일인 6월 1일 전에 지방 저가주택의 소유자를 기존 1주택 소유자와 같은 사람으로 맞추면, 그해부터는 특례를 신청할 수 있습니다. 배우자 간 증여는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 적용되므로 1억 8천만원짜리 주택은 증여세가 나오지 않을 수 있습니다.

다만 증여를 받는 사람에게 취득세가 부과되고, 등기 비용도 듭니다. 매매로 넘기면 양도소득세 문제가 생길 수 있습니다. 소유자를 바꾸는 비용과 해마다 줄어드는 종합부동산세를 비교해 결정합니다.

올해 고지분은 6월 1일 현재 소유 상태로 이미 정해졌으므로 소유자를 바꿔도 바뀌지 않습니다. 고지 내용에 다른 잘못이 있다고 보면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

지방 저가주택 특례 대응 순서

• 명의 확인 - 기존 1주택과 지방 저가주택이 같은 사람 명의인지, 다른 세대원은 주택이 없는지 등기로 확인합니다.
• 요건 확인 - 지방 저가주택의 공시가격이 4억원 이하인지, 소재지가 대상 지역인지 확인합니다.
• 명의 정리 검토 - 배우자 명의라면 6월 1일 전에 증여로 소유자를 맞출지, 취득세·등기 비용과 절감액을 비교합니다.
• 신청 - 9월 16일부터 30일까지 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서를 관할세무서에 냅니다.
• 고지서 대조 - 11월 말 받은 납부고지서에 12억원 공제와 세액공제가 반영됐는지 보고, 잘못이 있으면 90일 안 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동명의이거나 지방 주택이 상속주택·부속토지와 겹치는 경우에는 등기와 공시가격 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 1세대1주택자 특례와 부과처분을 둘러싼 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남편이 지방 저가주택을 사면 특례가 되나요?
  기존 1주택을 가진 남편이 지방 저가주택을 함께 소유하고 아내 등 다른 세대원이 주택을 갖고 있지 않다면 1세대1주택자로 볼 수 있습니다. 9월 16일부터 30일까지 신청해야 적용됩니다.
• 지방 저가주택 공시가격 기준은 얼마인가요?
  현행 기준은 공시가격 4억원 이하입니다. 2025. 2. 28. 시행령 개정 전에는 3억원 이하였으므로, 예전 기준으로 특례를 포기했던 집이 지금은 해당할 수 있어 공시가격을 다시 확인해 봅니다.
• 광역시에 있는 주택도 지방 저가주택인가요?
  수도권 밖 광역시의 구 지역에 있는 주택은 해당하지 않고, 광역시에 속한 군 지역은 해당합니다. 세종특별자치시는 읍·면 지역만 해당하므로 소재지 주소를 행정구역 단위로 확인합니다.
• 부부 공동명의 지방 주택이면 어떻게 되나요?
  지방 저가주택을 부부가 공동으로 소유하면 기존 1주택이 없는 배우자도 주택 지분을 가진 것이 되어 세대원 중 1명만 주택을 소유한 상태가 아닙니다. 공동명의 구조라면 특례 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 배우자에게 증여받으면 증여세가 나오나요?
  배우자로부터 증여받으면 10년간 합산 6억원까지 증여재산공제가 적용되므로 그 범위 안이면 증여세가 나오지 않을 수 있습니다. 다만 받는 사람에게 취득세가 부과되므로 비용을 함께 계산합니다.
• 특례 신청은 매년 해야 하나요?
  처음 신청한 다음 해부터는 신청 사항에 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다. 명의나 주택이 바뀌었다면 그해 9월 16일부터 30일까지의 신청기간에 변경된 내용으로 다시 신청해야 특례가 이어집니다.
• 특례가 빠진 고지서는 언제까지 다투나요?
  요건을 갖췄는데도 특례가 빠졌다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 명의가 다른 세대원으로 되어 있는 경우라면 다툴 사유가 되기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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