취득세·보유세

부부가 조정대상지역에 한 채씩 가지면 종부세 중과세율이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 부부가 각각 한 채씩 가졌다면 종부세 세율은 사람별 주택 수로 정하므로 각자 1주택자로서 일반세율이 적용됩니다. 다만 세대 전체로는 2주택이라 1세대 1주택자 공제 12억원과 세액공제는 받지 못하고 각자 9억원을 공제받습니다. 지금은 부부 외 세대원이 가진 주택이 있는지부터 확인하십시오.

부부 명의를 하나로 합치거나 한 채를 서둘러 정리할 필요는 없습니다. 종부세 세율은 부부 합계가 아니라 사람별로 가진 주택 수로 정합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2017년에 산 조정대상지역 아파트를 갖고 있고, D씨의 배우자는 2019년에 같은 조정대상지역의 다른 아파트를 자기 명의로 샀습니다. 2026. 6. 1. 과세기준일에 부부가 두 채를 갖고 있는 셈이라 다주택자 중과세율이 적용되는지 걱정했습니다. 두 사람 모두 다른 주택은 없습니다. D씨는 부부가 각각 한 채씩 가진 경우 세율과 공제가 어떻게 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부부가 각각 한 채씩 가지면 종부세 중과세율이 적용되나요?

아니요, 부부가 각각 한 채씩 가졌다면 각자 1주택자로 보아 일반세율이 적용됩니다. 종부세는 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산해 과세표준을 정하고, 세율도 그 납세의무자가 소유한 주택 수로 정합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」은 2주택 이하를 가진 사람에게 0.5%부터 2.7%까지의 일반세율을 적용합니다. 3주택 이상일 때만 과세표준 12억원 초과 구간에 2%부터 5%까지의 높은 세율이 적용됩니다.

국세청은 부부 각 1주택을 어떻게 안내했나요?

국세청은 종합부동산세 세율을 적용할 때 주택 수는 세대 전체가 아니라 개인별로 판정하므로, 부부가 각각 1주택을 가진 경우 개인별로 1주택자에 해당해 중과세율을 적용하지 않는다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 95번 사례입니다. 같은 자료는 주택 1채와 다른 주택 부속토지를 가진 경우, 부부 공동명의 1채를 각자 2분의 1씩 가진 경우도 일반 1주택으로 보는 사례를 함께 실었습니다.

당시에는 조정대상지역 2주택자에게도 중과세율이 있어 이 구분이 더 중요했습니다. 지금은 2주택까지 일반세율이므로 결론은 같고 이유가 넓어졌습니다. 이 안내는 부부 외 다른 세대원이 주택을 갖지 않은 사례를 전제로 합니다.

각자 1주택이면 기본공제 12억원을 받나요?

아니요, 부부가 각각 한 채씩 가지면 세대 전체로는 2주택이라 1세대 1주택자 공제 12억원은 받지 못하고, 각자 9억원을 공제받습니다. 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 1주택을 가진 경우를 말하기 때문입니다. 고령자·장기보유 세액공제도 1세대 1주택자에게만 적용되므로 받을 수 없습니다. 대신 각자 9억원씩 공제되므로, 두 집의 공시가격이 각각 9억원 이하라면 두 사람 모두 종부세가 나오지 않습니다.

예외가 하나 있습니다. 각자 집을 가진 두 사람이 혼인해 1세대가 된 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안 각자를 별도 세대로 봅니다. 이 기간에는 두 사람 모두 1세대 1주택자로 보아 각자 12억원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 결혼 전부터 한 채씩 갖고 있었다면 혼인신고일부터 확인해야 합니다.

공동명의로 바꾸면 무엇이 달라지나요?

부부가 한 채를 공동으로 가진 경우에는 신청을 하면 한 사람을 공동명의 1주택자로 보아 1세대 1주택자처럼 12억원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 하지만 부부가 각각 다른 집을 가진 지금 상태에서는 이 특례를 쓸 수 없습니다. 한 채의 지분을 상대 배우자에게 넘기면 증여세와 취득세가 따로 생기므로, 종부세 절감액과 비교해 보아야 합니다.

부부 각 1주택 종부세 대응 순서

• 명의 확인 - 각 주택의 등기부로 소유자와 지분을 확인합니다. 세율과 공제는 명의자별로 계산합니다.
• 세대 주택 수 확인 - 부부 외 세대원이 가진 주택이나 부속토지가 있는지 봅니다. 1세대 1주택자 판정은 세대 전체로 합니다.
• 고지서 대조 - 12월 고지서에서 각자의 공제액이 9억원인지, 세율이 2주택 이하 구간인지 확인합니다.
• 명의 변경 비교 - 공동명의로 정리하는 방안은 증여세·취득세와 종부세 절감액을 함께 계산해 정합니다.
• 불복 - 세율 구간이나 주택 수가 잘못된 고지라면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택할 수 있는 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 세대원 소유 주택이나 합산배제 임대주택이 섞인 경우에는 주택 수 계산이 달라지므로 등기부와 고지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분에 대한 조세불복과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한 사람이 조정대상지역에 두 채면 중과되나요?
  아니요, 현행 종부세는 납세의무자가 2주택 이하를 가진 경우 일반세율을 적용합니다. 조정대상지역 여부는 세율 구분 기준이 아닙니다. 3주택 이상을 가진 사람에게만 과세표준 12억원 초과 구간에서 높은 세율이 적용됩니다.
• 3주택 이상이면 세율이 얼마나 되나요?
  3주택 이상을 가진 사람은 과세표준 12억원까지는 일반세율과 같고, 12억원 초과 25억원 이하 2%, 25억원 초과 50억원 이하 3%, 50억원 초과 94억원 이하 4%, 94억원 초과 5%가 적용됩니다. 주택 수는 사람별로 셉니다.
• 공동명의 주택은 각자 몇 채로 보나요?
  1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그래서 단독 1채와 공동명의 1채를 함께 가진 사람은 세율을 정할 때 2주택이 됩니다. 지분이 작아도 1채로 셉니다.
• 1세대 1주택자는 누구를 말하나요?
  세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 가진 거주자를 말합니다. 부부가 각각 집을 가지면 세대원 2명이 주택을 가진 것이므로 1세대 1주택자가 아닙니다.
• 결혼 전부터 각자 집이 있었다면요?
  혼인으로 1세대를 이룬 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안 각자를 별도 세대로 봅니다. 그 기간에는 각자 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 세액공제를 받을 수 있으므로 혼인일을 확인해야 합니다.
• 고지서 세율이 잘못됐으면 어떻게 하나요?
  고지서의 주택 수나 세율 구간이 사람별 소유와 다르게 계산됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 과세기준일 현재 등기사항증명서와 주민등록표 등본으로 소유와 세대 구성을 보여 주면 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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