취득세·보유세

같이 사는 자녀와 공동명의로 산 집도 종부세 1세대 1주택 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 종부세 공동명의 1주택자 특례는 배우자와 공동으로 가진 1주택에만 적용되므로 같은 세대 자녀와 공동명의인 집은 받을 수 없습니다. 대신 부모와 자녀가 각자 지분 공시가격에서 9억원씩 공제받습니다. 지금은 지분별 공시가격과 단독 명의일 때의 세액을 함께 계산해 보십시오.

자녀 지분을 서둘러 정리할 필요는 없습니다. 자녀와 나눠 가지면 각자 9억원씩 공제받으므로, 1세대 1주택자 특례를 받는 것보다 세금이 적게 나오는 경우도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2020년 같은 세대에 사는 아들과 절반씩 돈을 내 아파트 한 채를 사서 함께 살고 있습니다. 부부 공동명의는 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있다는 말을 듣고, 아들과 공동명의인 자기 집도 같은 특례를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. 아파트 공시가격은 2026년 기준 16억원이고 E씨는 66세입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자녀와 공동명의인 집도 1세대 1주택 특례를 받나요?

아니요, 공동명의 1주택자 특례는 배우자와 공동으로 1주택을 가진 경우에만 적용되므로 자녀와 공동명의인 집은 받을 수 없습니다. 법은 세대원 중 1명이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 경우로 범위를 정하고 있습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」 제10조의2도 같습니다. 같은 세대의 부모와 자녀가 함께 가지면 세대원 2명이 주택을 가진 것이어서 1세대 1주택자에도 해당하지 않습니다.

국세청은 자녀 공동명의를 어떻게 안내했나요?

국세청은 2021년부터 부부 공동명의 1주택은 신청하면 1세대 1주택자로 보아 기본공제와 세액공제를 적용하지만, 같은 세대원인 자녀와 공동명의로 가진 주택은 공동명의 1세대 1주택 특례 대상이 아니라고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 96번 사례입니다. 질의자는 2018년 아들과 50%씩 주택을 사서 함께 살고 있었습니다.

당시 기본공제는 11억원과 6억원이었고, 부부 공동명의 특례의 납세의무자는 지분이 큰 사람, 같으면 지정 신청한 사람이었습니다. 지금은 12억원과 9억원이고, 공동명의 1주택자는 공동 소유자 간 합의로 정한 사람입니다. 이 안내는 자녀가 같은 세대원인 사례를 전제로 하므로 자녀가 따로 세대를 이룬 경우는 세대별로 다시 판단해야 합니다.

자녀와 공동명의면 종부세는 어떻게 계산하나요?

부모와 자녀가 각자 자기 지분에 해당하는 공시가격으로 따로 과세되고, 각자 9억원을 공제받습니다. 공동으로 소유한 주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보므로 세율도 각자 1주택 기준입니다. 단순 예시 계산으로, 공시가격 16억원 주택을 50%씩 가졌다면 각자 8억원이므로 9억원 공제 뒤 과세표준이 없어 종부세가 나오지 않습니다. 같은 집을 E씨 혼자 가졌다면 1세대 1주택자로 12억원 공제 뒤 4억원에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 됩니다.

고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없나요?

자녀와 공동명의인 동안에는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다. 이 공제는 1세대 1주택자와 배우자 공동명의 1주택자에게만 적용되기 때문입니다. 공시가격이 높아 각자 지분만으로도 9억원을 넘는 집이라면, 부모 단독 명의일 때의 12억원 공제와 최대 80% 세액공제가 더 유리할 수 있습니다. 지분을 옮기면 증여세와 취득세가 생기므로 함께 계산해야 합니다.

자녀 공동명의를 처음 정할 때 자녀가 낸 돈의 출처도 함께 봐야 합니다. 자녀의 나이와 소득으로 보아 지분을 스스로 샀다고 보기 어려우면 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있습니다. 자녀 명의 대출이나 근로소득으로 낸 돈이라면 계좌 기록으로 출처를 소명할 수 있도록 남겨 두어야 합니다.

자녀 공동명의 종부세 대응 순서

• 세대 확인 - 자녀가 주민등록상 같은 세대인지, 따로 세대를 이룰 요건을 갖췄는지 확인합니다.
• 지분별 계산 - 등기부의 지분으로 각자의 공시가격을 나누고 9억원 공제 뒤 과세표준이 생기는지 계산합니다.
• 단독 명의와 비교 - 부모 단독 명의였다면 받을 12억원 공제와 세액공제 금액을 계산해 비교합니다.
• 명의 정리 검토 - 지분 이전을 고민한다면 증여세와 취득세, 향후 양도소득세까지 함께 계산합니다.
• 불복 - 고지서의 지분이나 공제액이 틀렸다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택할 수 있는 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자녀가 별도 세대인지, 다른 세대원이 주택이나 부속토지를 가졌는지에 따라 결론이 달라지므로 등기부와 주민등록표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분과 가족 간 지분 이전에 따른 증여세 사안의 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부 공동명의 특례는 누가 납세의무자가 되나요?
  배우자와 공동으로 1주택을 가진 경우 신청하면 공동 소유자 간 합의로 정한 사람을 공동명의 1주택자로 보아 1세대 1주택자처럼 과세합니다. 이때 배우자 지분까지 합산해 계산하고, 세액공제는 공동명의 1주택자의 연령과 보유기간으로 정합니다.
• 자녀가 따로 세대를 이루면 달라지나요?
  자녀가 30세 이상이거나 일정 소득이 있어 별도 세대로 인정되면, 부모 세대와 자녀 세대를 따로 봅니다. 이때 1세대 1주택자인지는 세대별로 「세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유」했는지를 기준으로 따집니다. 주민등록과 실제 생계가 분리되어 있는지가 함께 확인되어야 합니다.
• 자녀와 공동명의면 세율은 몇 주택으로 보나요?
  공동으로 소유한 주택은 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 부모와 자녀가 다른 주택이 없다면 각자 1주택 기준 세율을 적용받습니다. 지분이 작아도 1채로 세므로 다른 주택이 있으면 주택 수가 늘어납니다.
• 자녀 지분을 배우자에게 넘기면 특례가 되나요?
  지분 이전 뒤 과세기준일에 부부만 그 1주택을 공동으로 가지고 다른 세대원이 주택을 갖지 않으면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 다만 자녀에서 배우자로 지분이 넘어가면 증여나 매매로 보아 증여세나 양도소득세, 취득세가 생깁니다.
• 자녀가 지분 대금을 부모 돈으로 냈다면요?
  자녀의 직업·나이·소득으로 볼 때 지분을 스스로 샀다고 보기 어려우면 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있습니다. 자금 출처를 충분히 소명하면 추정이 적용되지 않으므로, 공동명의 취득 때 자녀의 소득과 대출, 계좌 흐름을 정리해 두어야 합니다.
• 고지서 지분이 잘못 반영됐으면 어떻게 하나요?
  고지서의 지분비율이나 공제액이 등기부와 다르게 계산됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 과세기준일 현재 등기사항증명서와 주민등록표 등본으로 지분과 세대 구성을 보여 주면 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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