법인세·소득세

법인이 개발제한구역 안의 임야를 팔면 비사업용 토지로 법인세를 더 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 개발제한구역 안의 임야는 법인세법상 비사업용 토지에서 빠지므로 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세 10%가 붙지 않습니다. 국세청은 부동산업 법인이 개발제한구역 임야를 사서 판 사안에서도 업종과 관계없이 이렇게 회신했습니다. 지금은 보유 기간 동안 개발제한구역 지정이 유지됐는지부터 확인하십시오.

법인이 임야를 팔면 업무와 관련이 없다고 보아 무조건 추가 법인세가 붙는다고 생각하기 쉽습니다. 개발제한구역 안의 임야는 법령이 공익상 필요한 임야로 따로 빼 두었으므로, 그 상태로 보유한 기간이 충분하면 추가 과세 대상이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

부동산매매업을 하는 C법인은 2023년 5월 개발제한구역 안에 있는 임야 약 9,900제곱미터를 사들였다가 2025년 11월 다른 법인에 팔았습니다. 보유하는 동안 개발제한구역 지정은 그대로였고, 임야에서 별다른 사업을 하지는 않았습니다. 2026년 3월 법인세를 신고하던 담당자는 업무에 쓰지 않은 임야이니 양도차익 약 2억원에 10%를 더 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개발제한구역 임야를 팔면 비사업용 토지인가요?

아니요, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역 안의 임야는 비사업용 토지에서 빠지므로 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세가 붙지 않습니다. 법인의 주된 사업이 임업인지, 임야를 실제로 업무에 썼는지는 이 제외 사유와 관계가 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「법인세법」은 임야를 원칙적으로 비사업용 토지로 보되, 공익상 필요하거나 산림의 보호·육성에 필요한 임야로서 시행령이 정한 것은 제외합니다. 시행령은 그 목록에 채종림·시험림, 도시공원 안의 임야, 상수원보호구역 안의 임야와 함께 개발제한구역 안의 임야를 넣어 두었습니다.

비사업용 토지에 해당하면 법인은 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 별도로 그 토지의 양도소득에 100분의 10(미등기 100분의 40)을 곱한 금액을 더 냅니다. 개발제한구역 임야가 제외되면 이 추가 세액이 없어지고, 양도차익은 일반 법인세로만 과세됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 부동산업 법인이 개발제한구역 안의 임야를 취득했다가 처분한 사안에서, 개발제한구역 안의 임야는 비사업용 토지에서 제외되므로 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 아니라고 회신했습니다(사전-2016-법령해석법인-0630, 2016. 12. 30.).

국세청은 임야를 원칙적으로 비사업용 토지로 정하면서 예외로 열거한 임야는 빼도록 한 법 구조를 근거로 들었습니다. 개발제한구역 안의 임야가 그 열거 목록에 있으므로 법인의 업종이나 보유 목적을 따지지 않고 비사업용 토지로 볼 수 없다는 것입니다. 회신 당시 조문 번호와 현행 조문 번호도 같습니다.

회신은 보유 기간 내내 개발제한구역이었던 사실관계를 전제로 합니다. 보유 중 개발제한구역에서 해제되었거나 지목이 임야가 아니게 된 경우에는 아래 기간기준으로 다시 따져야 합니다.

보유 중 개발제한구역이 해제되면 어떻게 보나요?

비사업용 토지는 토지를 소유한 전체 기간 중 일정 기간 이상 비사업용 상태였는지로 판단하므로, 해제 뒤 일반 임야로 보유한 기간이 기간기준을 넘으면 비사업용 토지가 될 수 있습니다. 개발제한구역 안에 있던 기간만 제외 사유가 적용됩니다.

현행 시행령의 기간기준은 소유기간에 따라 다릅니다.

• 소유기간 5년 이상 - 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 전체 소유기간의 100분의 40 초과에 모두 해당하면 비사업용입니다.
• 소유기간 3년 이상 5년 미만 - 소유기간에서 3년을 뺀 기간 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 100분의 40 초과에 모두 해당하면 비사업용입니다.
• 소유기간 3년 미만 - 소유기간에서 2년을 뺀 기간 초과와 소유기간의 100분의 40 초과에 모두 해당하면 비사업용이고, 2년 미만이면 앞의 요건은 보지 않습니다.

예를 들어 2년 6개월 보유한 임야라면 비사업용 상태였던 기간이 6개월을 넘고 동시에 전체 기간의 100분의 40인 1년을 넘어야 비사업용 토지가 됩니다. 기간은 일수로 계산하므로 해제 고시일과 양도일을 날짜 단위로 확인해야 합니다.

개발제한구역 임야 양도 법인세 대응 순서

• 지정 기간 확인 - 토지이용계획확인서와 개발제한구역 지정·해제 고시로 보유 기간 동안의 지정 상태를 날짜별로 정리합니다.
• 지목 확인 - 등기부와 토지대장의 지목이 임야인지, 실제로 다른 용도로 쓰이지 않았는지 확인합니다.
• 기간기준 계산 - 해제나 용도 변경이 있었다면 비사업용 상태였던 일수를 소유기간별 기준에 대입합니다.
• 신고와 경정청구 - 법인세 신고 때 토지등 양도소득에 대한 법인세 산출명세서를 정확히 작성하고, 이미 추가 법인세를 냈다면 「과세표준 및 세액의 경정청구서」로 바로잡습니다.
• 과세전적부심사·심판청구 - 세무조사에서 비사업용 토지로 보아 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 「조세심판청구서」를 냅니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지정·해제 시점이나 실제 이용 상황에 따라 결론이 달라질 수 있어 공부와 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지등 양도소득에 대한 법인세 부과처분의 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법인 업종이 임업이 아니어도 제외되나요?
  네. 개발제한구역 안의 임야는 공익상 필요한 임야로 열거되어 있어 법인의 주된 사업이 무엇인지와 관계없이 비사업용 토지에서 빠집니다. 업종 요건이 붙은 것은 임업을 주업으로 하는 법인의 임야라는 다른 제외 사유입니다.
• 개발제한구역이 보유 중에 해제되면 어떻게 되나요?
  해제 뒤의 기간은 개발제한구역 제외 사유를 적용할 수 없으므로, 그 기간이 소유기간별 기간기준을 넘는지 따져야 합니다. 해제 고시일과 양도일을 일수로 계산해 판단하고, 해제 전 기간은 비사업용 상태로 세지 않습니다.
• 녹지지역 임야도 똑같이 제외되나요?
  녹지지역이라는 이유만으로 임야가 제외되지는 않습니다. 임야의 제외 사유는 시행령에 열거된 구역과 용도별로 정해져 있으므로, 도시공원, 상수원보호구역, 군사시설 보호구역 등 해당 구역인지 따로 확인해야 합니다.
• 비사업용 토지가 되면 법인세를 얼마나 더 내나요?
  일반 법인세와 별도로 그 토지의 양도소득에 100분의 10을 곱한 금액을 더 냅니다. 취득 등기를 하지 않고 판 미등기 토지라면 100분의 40입니다. 이 추가 세액은 양도차익에 대한 일반 법인세와 별도로 계산합니다.
• 이미 추가 법인세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  개발제한구역 임야라서 비사업용 토지가 아닌데 추가 법인세를 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 토지이용계획확인서와 지정 고시를 증빙으로 붙입니다.
• 개발제한구역 안의 대지나 잡종지도 제외되나요?
  이 제외 사유는 임야에 대한 것입니다. 대지나 잡종지는 재산세 과세 구분이나 업무 관련성 등 다른 기준으로 판단하므로 지목과 실제 이용 상황을 따로 확인해야 합니다. 같은 필지라도 지목이 섞여 있으면 부분별로 나눠 봅니다.
• 세무조사에서 비사업용으로 보겠다고 하면 어떻게 하나요?
  과세예고통지나 세무조사 결과통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 고지 전에 다툴 수 있습니다. 고지를 받은 뒤에는 90일 안에 심판청구를 합니다. 지정 고시와 토지이용계획확인서를 먼저 제출 자료로 정리해 둡니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 법인으로 승인받은 종중이 묘소 있는 임야를 팔면 법인세가 나오나요?
• 공장을 헐고 땅만 팔면 비사업용 토지 추가 법인세를 내나요?
• 공사대금 대신 받은 땅을 팔면 비사업용 토지 추가 법인세를 내나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기