취득세·보유세

땅을 개발신탁하고 신탁사가 5년 안에 사업승인을 받으면 종부세 합산배제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 토지를 개발신탁하고 주택건설사업자로 등록한 수탁자가 신탁받은 날부터 5년 안에 주택법상 사업계획승인을 받으면 위탁자의 그 토지는 종부세 합산배제를 받을 수 있습니다. 이때 5년은 위탁자가 처음 땅을 산 날이 아니라 수탁자의 신탁등기일부터 셉니다. 지금은 신탁등기일과 사업계획승인 예정일 사이가 5년 안인지부터 확인해야 합니다.

위탁자가 직접 주택건설사업자로 등록할 필요는 없습니다. 사업계획승인을 받을 수탁자가 주택건설사업자이면 위탁자의 토지도 합산배제 대상이 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년에 산 도심 토지를 2024년 3월 주택건설사업자로 등록한 신탁회사에 개발신탁하고 신탁등기를 마쳤습니다. 신탁회사가 그 땅에 공동주택을 지을 계획이고 사업계획승인은 2027년쯤 받을 예정입니다. 그 사이 A씨에게 종합합산토지분 종부세가 계속 나오자, 합산배제를 받을 수 있는지, 5년을 2017년부터 세는지 물어 왔습니다. 신탁계약이 깨져 땅을 돌려받으면 어떻게 되는지도 함께 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁사가 사업승인을 받아도 위탁자가 합산배제를 받나요?

받을 수 있습니다. 조세특례제한법은 주택건설사업자가 주택을 지으려고 취득한 토지 중 취득일부터 5년 안에 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 종부세 과세표준 합산 대상에서 뺍니다. 이 조문은 주택건설사업자가 그 땅을 소유해야 한다거나 승인을 받을 사람이 납세의무자여야 한다고 제한하지 않습니다. 그래서 위탁자가 주택건설사업자가 아니어도, 주택건설사업자로 등록한 수탁자가 신탁받은 날부터 5년 안에 승인을 받으면 위탁자의 토지에도 특례가 적용됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법」 제104조의19도 같은 요건입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 개발신탁 계약으로 토지 소유권을 신탁받은 수탁자가 수탁받은 때부터 5년 안에 사업계획승인을 받으면 위탁자의 종부세 합산배제가 가능하다고 회신했습니다. 서면질의 사안인 서면-2023-법규재산-2085(2024. 11. 14.)이며, 국세청은 기획재정부 재산세제과-1296(2024. 11. 7.)의 질의2-1부터 2-3까지를 참조하라고 답했습니다. 기획재정부는 합산배제가 가능하고, 5년의 기산일은 수탁자의 취득일인 신탁등기일이며, 신탁이 해지되어 위탁자가 돌려받은 뒤 직접 사업을 하면 기산일은 위탁자의 당초 취득일이라고 보았습니다.

국세청 「2025년 세법해석 사례집」은 판단 이유를 이렇게 설명합니다. 기획재정부가 앞서 조합원이 재건축조합에 신탁한 주택이 3년 안에 멸실되는 경우에도 합산배제 주택으로 해석한 적이 있고(기획재정부 재산세제과-552, 2023. 4. 13.), 조문이 주택건설사업자의 소유나 납세의무자 여부를 요구하지 않으므로 사업계획승인을 받을 당사자를 기준으로 5년을 세는 것이 타당하다는 것입니다. 반면 신탁을 해지하고 돌려받을 때 반환일부터 다시 5년을 주면 이미 5년이 지난 땅도 신탁과 해지를 거쳐 특례를 다시 받을 수 있어, 조세회피 우려를 고려해 당초 취득일로 세는 것이 합리적이라고 보았습니다. 이 회신은 수탁자가 주택건설사업자로 등록된 사실관계를 전제로 하므로, 그렇지 않다면 결론이 달라질 수 있습니다.

5년은 언제부터 세나요?

누가 사업계획승인을 받느냐에 따라 기산일이 다릅니다.

• 수탁자가 승인받는 경우 - 수탁자의 취득일인 신탁등기일부터 5년입니다. 사례의 A씨는 2024년 3월부터 세어 2029년 3월 전에 승인을 받아야 합니다.
• 신탁 해지 후 위탁자가 직접 시행하는 경우 - 위탁자가 땅을 처음 산 날부터 5년입니다. 땅을 돌려받은 날부터 다시 세지 않습니다.
• 위탁자가 처음부터 직접 시행하는 경우 - 위탁자의 취득일부터 5년이며, 위탁자가 주택건설사업자 지위를 갖추어야 합니다.

사례의 A씨가 신탁을 해지하고 직접 사업을 하면 2017년 취득일부터 세게 되어 5년이 이미 지났으므로 합산배제를 받기 어렵습니다.

5년 안에 승인을 못 받으면 어떻게 되나요?

합산배제로 덜 낸 종부세와 이자상당가산액을 추징당합니다. 다만 천재지변이나 법령에 따른 제한처럼 정당한 사유로 5년 안에 승인을 받지 못한 경우에는 추징하지 않습니다. 인허가 지연이 정당한 사유에 해당하는지는 지연 경위를 보여 줄 행정청 공문과 협의 기록으로 따져야 합니다.

개발신탁 토지 종부세 합산배제 대응 순서

• 날짜 확인 - 위탁자의 토지 취득일, 신탁등기일, 사업계획승인 신청·예정일을 등기와 신탁계약서로 확정합니다.
• 수탁자 지위 확인 - 수탁자가 주택법에 따른 주택건설사업자로 등록했는지, 승인을 받을 당사자가 누구인지 확인합니다.
• 보유현황 신고 - 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 토지 보유현황을 신고합니다. 놓쳤다면 고지 뒤 경정청구로 합산배제를 구할 수 있는지 검토합니다.
• 신탁 해지 검토 - 신탁을 해지하면 5년을 당초 취득일부터 세므로, 해지 전에 남은 기간을 계산합니다.
• 추징·불복 대응 - 5년 안에 승인을 못 받아 추징되면 정당한 사유 자료를 모아 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁 형태가 관리형·담보형으로 섞여 있거나 수탁자가 여러 번 바뀐 경우에는 신탁계약서와 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수탁자가 주택건설사업자가 아니면요?
  합산배제는 주택건설사업자가 주택을 지으려고 취득한 토지에 적용됩니다. 회신도 수탁자가 주택법에 따라 주택건설사업자로 등록한 경우를 전제로 했습니다. 수탁자가 등록하지 않았다면 이 특례를 적용받기 어렵습니다. 다만 토지 취득 후 과세기준일 전까지 지위를 얻은 경우도 포함됩니다.
• 5년은 처음 땅을 산 날부터 세나요?
  수탁자가 사업계획승인을 받는다면 수탁자의 취득일인 신탁등기일부터 셉니다. 기획재정부는 승인을 받을 당사자를 기준으로 그 토지를 취득한 날부터 5년을 세야 한다고 보았습니다. 위탁자가 오래전에 산 땅이라도 신탁 뒤 5년 안에 승인을 받으면 됩니다.
• 신탁을 해지하고 돌려받으면 5년을 다시 세나요?
  다시 세지 않습니다. 개발신탁 계약이 해지되어 땅을 돌려받은 뒤 위탁자가 직접 주택건설사업을 하면 위탁자가 처음 땅을 산 날부터 5년을 셉니다. 신탁과 해지를 거쳐 특례 기간을 늘리는 것을 막으려는 해석이므로, 해지 전에 남은 기간을 계산해야 합니다.
• 보유현황 신고는 언제 하나요?
  합산배제를 받으려는 해의 9월 16일부터 9월 30일까지 납세지 관할세무서장에게 토지 보유현황을 신고합니다. 신고를 놓쳐 종합합산토지로 고지됐다면, 요건을 실제로 갖춘 사실을 자료로 보여 경정청구로 합산배제를 구하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 인허가가 늦어져 5년을 넘기면 추징되나요?
  원칙적으로 덜 낸 종부세와 이자상당가산액을 추징합니다. 그러나 천재지변이나 법령에 따른 제한 등 정당한 사유로 5년 안에 승인을 받지 못한 경우에는 추징하지 않습니다. 행정청 보완 요구, 심의 지연, 소송으로 멈춘 기간 등을 공문으로 남겨 두어야 다툴 수 있습니다.
• 합산배제되면 종부세가 전혀 없나요?
  합산배제된 토지는 종합합산과세대상 토지의 과세표준 합산에서 빠지므로 그 토지분 종합부동산세는 매겨지지 않습니다. 다만 재산세는 지방세로 따로 부과되고, 위탁자가 가진 다른 종합합산 토지는 그대로 합산됩니다.
• 합산배제가 부인되면 어떻게 다투나요?
  고지된 종부세는 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 신고납부한 경우에는 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 신탁등기일, 수탁자 등록, 승인 경과 자료로 요건을 보여 주어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 상속등기 전에 종부세가 맏이에게만 나왔는데 혼자 내야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기