증여세

부동산이 80%인 가족법인 주식을 증여하면 2026년부터 평가액이 올라가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

순손익가치가 높은 법인이라면 올라갈 수 있습니다. 2026. 2. 27. 이후 평가하는 분부터 부동산이나 주식이 자산의 80% 이상인 법인도 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 값과 순자산가치 중 큰 금액으로 평가합니다. 임대수익이 큰 가족법인은 증여 전에 평가액을 다시 계산해야 합니다.

이번 개정으로 평가액이 낮아지는 법인은 없습니다. 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 값이 순자산가치보다 낮으면 종전처럼 순자산가치로 평가하기 때문입니다. 영향을 받는 곳은 임대수익이나 배당수익이 커서 순손익가치가 순자산가치보다 높은 법인입니다. 부동산 임대 가족법인이나 주식만 가진 지주형 가족법인 주식을 자녀에게 넘기려는 분이라면 증여 전에 다시 계산해 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 상가 건물 세 채를 가진 부동산 임대 가족법인의 주식 전부를 갖고 있습니다. 법인 자산의 90%가 부동산이고, 임대료가 꾸준해 최근 3년 순손익이 많습니다. 세무사가 2025년에 계산한 1주당 순자산가치는 10만원이었고, B씨는 그 값으로 올해 안에 아들에게 주식 30%를 증여할 계획이었습니다. 그런데 평가 방법이 바뀌었다는 말을 듣고, 지금 증여하면 1주당 가액이 얼마가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무엇이 어떻게 바뀌었나요?

비상장주식은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 순자산가치를 3대 2로 가중평균하고, 부동산과다보유법인은 2대 3으로 가중평균합니다. 가중평균한 값이 순자산가치의 80%보다 낮으면 순자산가치의 80%로 합니다.

종전에는 자산총액 중 부동산 등의 비율이 80% 이상인 법인, 주식 등의 비율이 80% 이상인 법인의 주식은 순자산가치로만 평가했습니다. 2026. 2. 27. 개정 시행령은 이 두 유형에 단서를 붙여, 가중평균한 가액이 순자산가치보다 낮은 경우에만 순자산가치로 평가하도록 바꾸었습니다. 결국 가중평균액과 순자산가치 중 큰 금액이 평가액이 됩니다.

청산 절차가 진행 중인 법인, 사업을 시작한 지 3년이 안 된 법인, 휴업·폐업 중인 법인, 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인은 이번 단서와 관계없이 종전처럼 순자산가치로만 평가합니다. 가족법인을 세운 지 얼마 되지 않았다면 이 규정이 먼저 적용되는지 확인합니다.

우리 법인 주식 평가액은 얼마나 오르나요?

사례의 법인은 부동산 비율이 50% 이상이어서 부동산과다보유법인에 해당하므로 순손익가치와 순자산가치를 2대 3으로 가중평균합니다. 1주당 순손익가치가 16만원이라면 16만원의 2배와 10만원의 3배를 더한 62만원을 5로 나눈 12만 4천원이 가중평균액입니다. 이 값이 순자산가치 10만원보다 크므로 개정 후 평가액은 12만 4천원이고, 종전보다 24% 높습니다. 발행주식이 1만 주라면 아들에게 넘기는 3천 주의 증여재산가액은 3억원에서 3억 7,200만원으로 늘어나고, 그만큼 증여세 과세표준이 커집니다.

여기에 최대주주 등이 보유한 주식은 평가액의 20%를 더하는 할증 규정이 있습니다. 중소기업·중견기업 주식 등은 할증에서 빠지지만, 부동산 임대업 법인이 이에 해당하는지는 따로 확인해야 하므로 할증까지 포함한 금액으로 세액을 계산해 두는 편이 안전합니다.

2026. 2. 27. 전에 증여했다면 어느 규정이 적용되나요?

개정 시행령 부칙은 제54조 제4항의 개정규정을 이 영 시행 이후 평가하는 경우부터 적용한다고 정합니다. 증여일이 2026. 2. 27. 이후라면 새 규정에 따릅니다.

증여일은 그 전이지만 신고나 세무서의 결정이 2026. 2. 27. 이후에 이루어진 경우가 문제입니다. 상속세 및 증여세법은 재산을 평가기준일인 증여일 현재 시가로 평가하도록 하고 있어 증여일 당시 규정을 적용해야 한다고 볼 수 있지만, 부칙의 「평가하는 경우」를 평가 작업 시점으로 읽는 해석도 있을 수 있습니다. 이 경우에는 증여일 당시 규정으로 신고하고 근거를 함께 남겨 두는 편이 낫습니다. 상속이라면 평가기준일은 상속개시일이므로, 부모님이 2026. 2. 27. 이후 돌아가셨다면 가족법인 주식도 새 규정으로 평가합니다.

80% 비율과 순손익가치는 어떻게 따지나요?

부동산 비율은 법인의 자산총액 중 토지·건물·부동산에 관한 권리의 가액과, 다른 법인을 통해 간접으로 보유한 부동산 몫을 합해 계산합니다. 주식 비율은 자산총액 중 주식 등의 가액 합계로 따집니다. 비율이 79%인지 81%인지에 따라 적용 규정이 갈리므로 평가기준일 현재 자산을 다시 확인합니다.

순손익가치는 최근 3년간 순손익액의 가중평균액을 정해진 이자율로 나눠 계산합니다. 일시적으로 건물을 팔아 이익이 난 해가 있으면 순손익가치가 크게 올라갈 수 있으므로, 그런 이익을 그대로 넣어도 되는지 따로 따져 볼 필요가 있습니다. 납세자가 다른 평가방법으로 계산한 값이 보충적 평가액의 70%에서 130% 범위라면 평가심의위원회에 심의를 신청하는 방법도 있습니다.

가족법인 주식 증여 평가 대응 순서

• 자산 비율 확인 - 평가기준일 현재 부동산과 주식이 자산총액의 80% 이상인지 계산합니다.
• 두 값 비교 - 최근 3년 순손익으로 순손익가치를 계산해 순자산가치와 비교합니다.
• 할증 여부 확인 - 최대주주 할증 적용 여부와 증여세액을 함께 계산합니다.
• 증여 시기 결정 - 증여일 기준으로 적용 규정이 정해지므로 날짜를 확정합니다.
• 신고와 경정청구 - 3개월 안에 신고하고, 평가 오류가 있으면 경정청구나 불복을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인의 자산 구성과 최근 3년 손익, 증여일에 따라 평가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족법인 주식 증여·상속의 평가 검토와 증여세 경정청구·불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부동산이 80%인 법인 주식은 지금도 순자산가치로만 평가하나요?
  2026. 2. 27. 이후 평가하는 분부터는 아닙니다. 순손익가치와 순자산가치를 2대 3으로 가중평균한 값을 먼저 계산하고, 그 값이 순자산가치보다 낮을 때만 순자산가치로 평가합니다. 결국 둘 중 큰 금액입니다.
• 주식만 가진 지주형 법인도 바뀌었나요?
  네. 자산총액 중 주식 등의 가액 비율이 80% 이상인 법인에도 같은 단서가 붙었습니다. 순손익가치와 순자산가치를 3대 2로 가중평균한 값이 순자산가치보다 높으면 그 값으로 평가합니다.
• 개정으로 평가액이 내려가는 경우도 있나요?
  없습니다. 가중평균한 값이 순자산가치보다 낮으면 종전처럼 순자산가치로 평가하므로, 개정은 순손익가치가 높은 법인의 평가액만 올립니다. 임대수익이나 배당수익이 큰 가족법인이 주로 영향을 받습니다.
• 2026년 1월에 증여하고 3월에 신고했으면 어느 규정인가요?
  부칙은 시행 이후 평가하는 경우부터 새 규정을 적용한다고 정합니다. 재산은 증여일 현재로 평가하므로 종전 규정을 적용해야 한다고 볼 수 있지만 해석이 갈릴 수 있어, 근거를 남겨 두고 신고합니다.
• 최대주주 할증도 붙나요?
  최대주주 등이 보유한 주식은 평가액에 20%를 더합니다. 중소기업·중견기업 주식 등은 할증에서 빠지므로, 가족법인이 이에 해당하는지 확인한 뒤 할증 포함 여부를 정해 세액을 계산합니다.
• 평가액이 너무 높게 나오면 다른 방법이 있나요?
  유사 상장법인 비교나 현금흐름 할인 같은 방법으로 평가한 값이 보충적 평가액의 70%에서 130% 범위라면 평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있습니다. 위원회가 제시한 가액이나 방법으로 평가할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 가업승계로 받은 비상장주식, 회사 땅을 감정해 주식값을 다시 매기면 다툴 수 있나요?
• 반환 시기가 불확실한 임대보증금도 주식 평가 때 현재가치로 할인하나요?
• 비상장주식을 감정평가 받아 그 가격으로 특수관계인에게 팔면 시가로 인정되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기