세금

체납 직전에 가족 명의로 설정한 근저당, 세무서가 취소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 가족과 짜고 거짓으로 설정한 근저당 때문에 국세를 걷기 어려우면 세무서가 법원에 취소를 청구할 수 있습니다. 국세 법정기일 전 1년 안에 친족 등 특수관계인과 맺은 저당권 설정계약은 짜고 한 거짓 계약으로 추정됩니다. 실제로 돈을 빌려준 가족이라면 그 추정을 깨는 증거를 갖춰야 합니다.

네, 가족과 짜고 거짓으로 설정한 근저당 때문에 국세를 걷기 어려우면 세무서가 법원에 취소를 청구할 수 있습니다. 국세 법정기일 전 1년 안에 친족 등 특수관계인과 맺은 저당권 설정계약은 짜고 한 거짓 계약으로 추정됩니다. 실제로 돈을 빌려준 가족이라면 그 추정을 깨는 증거를 갖춰야 합니다.

가족 근저당은 왜 문제가 되나요?

법정기일 전에 설정된 저당권으로 담보된 채권은 국세보다 먼저 배당받습니다. 국세기본법 제35조 제1항 제3호의 예외입니다. 체납을 앞둔 납세자가 가족 명의로 근저당을 잡아 두면 공매나 경매에서 가족이 먼저 돈을 가져가게 됩니다.

국세기본법 제35조 제6항은 이런 행위를 막기 위한 규정입니다. 납세자가 제3자와 짜고 거짓으로 저당권 설정계약 등을 하고 등기했다고 해 보겠습니다. 그 때문에 국세를 걷기 곤란해지면 세무서장이 그 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있습니다. 대상은 전세권·질권·저당권 설정, 확정일자 임대차, 담보 가등기, 양도담보 설정계약입니다.

여기서 법정기일은 국세의 종류마다 다릅니다. 신고한 세금은 신고일, 세무서가 결정해 고지한 세금은 납부고지서 발송일입니다. 근저당 설정일이 이 날짜보다 앞서야 국세보다 우선하므로, 가족 근저당은 대개 법정기일 직전에 설정된 경우가 문제 됩니다.

1년 안에 가족과 맺은 계약은 모두 거짓으로 보나요?

국세 법정기일 전 1년 안에 특수관계인과 맺은 저당권 설정계약 등은 짜고 한 거짓 계약으로 추정됩니다. 추정은 반대 증거로 깰 수 있다는 뜻입니다. 거짓으로 단정하는 것과는 다릅니다.

추정 대상인 특수관계인은 시행령이 정합니다. 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 사실혼을 포함한 배우자 같은 친족관계가 포함됩니다. 임원과 사용인, 생계를 의존하는 사람 같은 경제적 연관관계도 포함됩니다. 법인과의 관계는 지분 50% 이상 등 경영지배관계 일부만 해당합니다.

예를 들어 체납자가 종합소득세를 2026. 5. 31.에 신고했다면 그 국세의 법정기일은 신고일입니다. 2025. 7. 1.에 동생 명의로 근저당을 설정했다면 1년 안이므로 추정이 적용됩니다. 2025. 3. 1.에 설정했다면 1년 밖이므로 세무서가 짜고 한 거짓 계약임을 직접 증명해야 합니다.

1년 밖이라고 끝나는 것은 아닙니다. 세무서는 국세징수법에 따라 사해행위 취소도 청구할 수 있습니다. 이때는 납세자가 국세 징수를 피하려고 한 행위인지가 쟁점이 됩니다. 이 소송은 취소원인을 안 날부터 1년, 행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 반면 제35조 제6항의 취소청구에는 제소기간 규정이 없어 이런 기간 제한을 받지 않는다고 볼 수 있습니다. 같은 구조의 사해행위 취소 기간을 유추해야 한다는 반대 논거도 있습니다. 설정일이 5년을 넘겼다면 이 기간부터 확인하십시오. 사해행위로 취소되면 법원은 근저당권 설정등기 말소 같은 원상회복도 함께 명할 수 있습니다.

실제로 돈을 빌려준 가족이라면 어떻게 증명하나요?

실제 금전 대여가 있었다는 객관적 자료로 추정을 깨야 합니다. 핵심은 돈이 실제로 오갔는지, 담보를 잡을 이유가 있었는지입니다. 차용증만으로는 부족한 경우가 많습니다.

먼저 대여금이 가족 계좌에서 납세자 계좌로 이체된 기록이 필요합니다. 현금으로 줬다면 인출 기록과 시점이 맞아야 합니다. 이자를 실제로 받았는지, 원금 일부를 돌려받았는지도 중요한 사정입니다.

대여 시점과 근저당 설정 시점의 간격도 봅니다. 오래전에 빌려주고 아무 담보 없이 있다가 체납 직전에 갑자기 근저당을 잡았다면 의심을 받습니다. 이 경우 담보를 잡게 된 계기, 예컨대 납세자의 다른 채무 증가 같은 사정을 설명할 자료가 필요합니다.

가족이 빌려준 돈의 출처도 확인됩니다. 대여 자금이 원래 납세자에게서 나온 돈이라면 실제 채권으로 보기 어렵습니다. 대여자 자신의 소득이나 예금에서 나온 돈임을 보여 주는 자료를 함께 준비하십시오.

취소되면 근저당은 어떻게 되나요?

법원이 취소를 인정하면 그 근저당 설정 행위는 국세와의 관계에서 효력을 잃는다고 볼 수 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 다만 사해행위 취소처럼 그 국세와의 관계에서만 효력이 없어진다고 보는 것이 제도 취지에 맞습니다. 그 결과 공매나 경매에서 가족은 국세보다 먼저 배당받지 못하게 됩니다. 근저당이 담보하던 채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

진짜 채권이었다면 가족은 근저당 없는 일반 채권자로 남습니다. 국세와 다른 담보권자에게 배당된 뒤 남는 돈이 있으면 그 범위에서 받을 수 있습니다. 그래서 실제 대여라면 소송에서 추정을 깨는 것이 가족 쪽 이익을 지키는 길입니다.

다른 사람이 끼어 있는 경우도 있습니다. 가족이 그 근저당부 채권을 제3자에게 넘겼다면 그 제3자의 지위가 함께 문제 됩니다. 통정한 허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 그래서 양수인이 사정을 몰랐다면 취소의 효과를 주장하기 어렵다고 볼 수 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없고, 국세기본법의 취소는 민법상 무효와 별개 제도라는 반대 논거도 있습니다.

가족 근저당 취소 대응 순서

• 날짜 대조 - 국세 법정기일과 근저당 설정일을 대조해 1년 추정 범위인지 확인합니다.
• 관계 확인 - 근저당권자가 시행령상 특수관계인에 해당하는지 확인합니다.
• 대여 증거 수집 - 이체 기록, 이자 수령 내역, 대여 자금 출처 자료를 모읍니다.
• 답변 준비 - 소장을 받으면 30일 안에 실제 채권과 담보 설정 경위를 주장합니다.
• 배당 대비 - 취소될 경우 일반 채권자로서 받을 수 있는 몫을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정 시점과 특수관계 여부, 실제 대여 자료에 따라 취소 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 국세 우선권과 관련한 담보권 취소소송 대응과 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가족 근저당이 1년보다 더 전에 설정됐다면 안전한가요?
  1년 밖이면 짜고 한 거짓 계약이라는 추정이 적용되지 않습니다. 다만 세무서가 공모 사실을 직접 증명하면 취소될 수 있으므로 실제 대여 자료는 그대로 보관하십시오.
• 회사 대표에게 회사가 근저당을 잡아 준 경우도 해당하나요?
  임원은 경제적 연관관계에 있는 특수관계인이므로 법정기일 전 1년 안이면 추정이 적용될 수 있습니다. 대여 자금의 흐름과 회사 장부를 함께 정리해 두십시오.
• 가족에게 전세를 놓고 확정일자를 받은 것도 문제 되나요?
  네, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차 계약도 취소 대상에 포함됩니다. 실제 보증금이 오갔는지, 가족이 그 집에 실제로 거주했는지를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 세무서가 취소를 구할 때 상대는 누구인가요?
  취소 청구는 법원에 하므로 근저당권자인 가족이 소송 상대가 됩니다. 소장 부본을 받으면 30일 안에 답변서를 내고 실제 채권이라는 점을 자료와 함께 주장해야 합니다.
• 근저당 대신 가족에게 소유권을 넘겼다면요?
  소유권 이전은 제35조 제6항의 대상이 아니고 사해행위 취소 같은 다른 절차로 다투어집니다. 넘긴 시점과 대가 지급 여부에 따라 결론이 달라지므로 따로 검토해야 합니다.
• 체납 세금을 다 내면 소송은 어떻게 되나요?
  국세를 모두 징수하면 「국세를 징수하기가 곤란」한 상태가 없어집니다. 그 경우 취소 청구를 유지할 이유가 사라지므로 납부 사실을 법원에 알리십시오.

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