부가가치세

상가 보증금 간주임대료와 관리비를 부가세 신고에서 빠뜨렸다면 가산세는 얼마인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

상가 보증금에는 연 3.1% 이자율로 계산한 간주임대료에 부가가치세가 붙고, 청소·경비 관리비도 과세표준에 들어갑니다. 빠뜨렸다면 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙지만, 해명 안내 전에 수정신고하면 기간에 따라 과소신고가산세가 최대 90%까지 줄고 공공요금 대납분은 과세되지 않습니다.

상가를 세놓은 분들은 월세에 대한 부가가치세는 챙기지만, 보증금과 관리비 부분은 신고에서 빠뜨리는 경우가 적지 않습니다. 보증금만 받고 월세가 적은 상가일수록 빠진 금액이 커집니다. 다만 임차인 몫의 전기료·수도료를 따로 받아 대신 낸 금액까지 과세되는 것은 아니므로, 무엇이 빠졌는지부터 나눠 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 상가 1층을 보증금 5억원, 월세 300만원에 세놓고, 관리비로 매달 청소·경비비 50만원과 임차인이 쓴 전기료를 따로 받아 왔습니다. 2026. 7. 27. 2026년 제1기 확정신고를 하면서 월세만 신고했는데, 2026. 10. 5. 세무 상담을 받다가 보증금 간주임대료와 관리비가 빠졌다는 말을 들었습니다. 세무서 안내문은 아직 받지 않았습니다. A씨는 지금 수정신고하면 가산세가 얼마인지, 전기료까지 다시 신고해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 보증금에도 부가가치세가 붙나요?

네. 부동산 임대용역을 공급하고 전세금이나 임대보증금을 받으면 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아, 보증금에 정기예금 이자율을 곱한 금액을 공급가액에 넣습니다. 이를 간주임대료라고 합니다.

계산식은 「보증금 × 과세대상기간 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365(윤년 366)」입니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「부가가치세법 시행규칙」이 정한 이자율은 연 3.1%입니다. 보증금 5억원을 제1기(181일) 내내 받았다면 간주임대료는 768만 6,301원이고, 여기에 부가가치세 10%가 붙습니다.

건물을 빌려 다시 세놓는 전대라면 받은 보증금에서 내가 낸 임차보증금을 빼고 계산합니다. 계약에 따라 보증금 일부를 밀린 월세에 충당했다면 충당한 금액은 보증금에서 뺍니다. 기간 중 보증금이 바뀌었다면 바뀐 날을 기준으로 나눠 일수를 따로 셉니다.

간주임대료 부분은 세금계산서를 발급하지 않는 대신 신고서와 부동산임대공급가액명세서에 적어 신고합니다. 보증금을 일부만 받았다고 주장한 사건에서도 조세심판원은 계약에 따라 받았거나 받기로 한 보증금을 기준으로 계산한 과세를 유지했습니다.

임차인에게 받은 관리비와 전기료도 과세표준에 넣어야 하나요?

청소비·경비비·난방비처럼 임대인이 건물을 관리하는 대가로 받는 관리비는 임대용역의 대가이므로 과세표준에 들어갑니다. 반면 임차인이 써서 부담할 전기료·가스료·수도료를 따로 구분해 받아 대신 납부한 금액은 국세청도 과세표준에 넣지 않는 것으로 봅니다.

조세심판원은 건물 전체에 계량기가 하나뿐인 경우에도, 임차인 부담분을 건물 전체 요금에서 따로 계산해 받아 대신 냈다는 점이 확인되자 그 공공요금을 임대수입금액에서 빼도록 했습니다. 결국 관리비 청구서에서 공공요금 대납분이 따로 구분되는지, 실제 고지 금액과 맞는지가 기준입니다.

빠뜨린 사실이 드러나면 가산세는 얼마나 붙나요?

빠뜨린 간주임대료와 관리비만큼 부가가치세를 적게 낸 것이므로 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙습니다. 보증금을 차명계좌로 받는 등 부정행위가 아니라면 과소신고가산세는 40%가 아니라 10%입니다.

납부지연가산세는 법정납부기한 다음 날부터 납부일(그 전에 납부고지가 나가면 납부고지일) 전날까지 하루 10만분의 22로 붙고, 고지된 세액을 지정납부기한까지 내지 않으면 3%와 월 1만분의 67이 더해집니다(월 단위 부분은 고지서별·세목별 세액 150만원 미만이면 제외). 이 부분은 수정신고를 해도 줄지 않으므로 빨리 내는 것이 곧 줄이는 방법입니다. 부동산임대공급가액명세서에 적은 수입금액이 실제와 다르면 그 차액의 1% 가산세가 따로 검토될 수 있습니다. 명세서 가산세 자체는 「현금매출명세서나 부동산임대공급가액명세서를 안 내면 가산세가 얼마인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

수정신고는 언제 해야 가산세가 줄어드나요?

수정신고 시점에 따라 과소신고가산세 감면율이 달라집니다. 법정신고기한이 지난 후 1개월 안 90%, 3개월 안 75%, 6개월 안 50%, 1년 안 30%, 1년 6개월 안 20%, 2년 안 10%입니다. 신고기한이 토요일·공휴일이면 그다음 날이 기한이므로, 2026년 제1기 확정신고기한은 2026. 7. 27.입니다.

세무서로부터 과세자료 해명 통지를 받은 뒤에 수정신고하면 이 감면을 받지 못합니다. 임대차계약을 갱신했다면 신고 때 계약서 사본도 함께 내야 하는데, 임차인만 바뀐 새 계약에는 이 갱신 서류가 필요하지 않습니다.

간주임대료 누락 대응 순서

• 누락 항목 정리 - 보증금 변동일, 관리비 청구서, 공공요금 고지서를 과세기간별로 모아 과세 대상과 대납분을 나눕니다.
• 간주임대료 다시 계산 - 보증금 적수와 연 3.1% 이자율로 기간별 간주임대료를 계산합니다.
• 수정신고와 납부 - 해명 안내를 받기 전에 수정신고서와 고친 부동산임대공급가액명세서를 내고 세액을 바로 납부합니다.
• 안내문 대응 - 이미 해명 안내를 받았다면 공공요금 대납분처럼 과세 대상이 아닌 금액을 자료로 소명합니다.
• 경정 후 불복 검토 - 대납분까지 과세된 고지를 받으면 과세전적부심사나 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금을 실제로 받은 날과 금액, 관리비 청구서에서 공공요금이 구분되었는지에 따라 추가로 낼 세액과 가산세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대사업자의 부가가치세 수정신고 검토, 해명자료 소명, 경정 고지에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금만 받고 월세가 없는 상가도 부가세를 내나요?
  네. 보증금을 받으면 보증금에 과세대상기간 일수와 정기예금 이자율(현행 연 3.1%)을 곱하고 365로 나눈 간주임대료가 공급가액이 됩니다. 월세가 없어도 이 금액에 부가가치세 10%를 신고·납부해야 합니다.
• 간주임대료도 임차인에게 세금계산서를 발급하나요?
  아닙니다. 간주임대료 부분은 세금계산서 발급의무가 면제되어 있어, 임대인이 신고서와 부동산임대공급가액명세서에 적어 신고합니다. 그 부가가치세를 누가 부담할지는 임대차계약에서 정한 바에 따릅니다.
• 임차인에게 받은 전기료·수도료도 과세되나요?
  임차인이 부담할 공공요금을 따로 구분해 받아 그대로 대신 납부한 금액은 과세표준에 넣지 않습니다. 청소비·경비비처럼 관리의 대가로 받는 관리비는 과세되므로, 청구서에서 두 금액을 나눠 두어야 합니다.
• 간주임대료를 빠뜨리면 가산세는 몇 %인가요?
  부정행위가 아니라면 덜 낸 세액의 10% 과소신고가산세와 법정납부기한 다음 날부터 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙습니다. 부동산임대공급가액명세서 수입금액이 실제와 다르면 차액의 1% 가산세가 따로 검토될 수 있습니다.
• 지금 수정신고하면 가산세가 얼마나 줄어드나요?
  과소신고가산세가 법정신고기한 후 1개월 안 90%, 3개월 안 75%, 6개월 안 50%, 1년 안 30%, 1년 6개월 안 20%, 2년 안 10% 줄어듭니다. 해명 안내를 받은 뒤의 수정신고와 납부지연가산세는 감면 대상이 아닙니다.
• 보증금 일부를 아직 못 받았는데도 간주임대료를 계산하나요?
  조세심판원은 보증금을 일부만 받았다는 주장에 대해, 계약에 따라 받았거나 받기로 한 보증금을 기준으로 계산한 과세를 유지했습니다. 실제로 받지 못한 사정이 있다면 약정 변경서나 입금 내역으로 증명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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