양도소득세

발령 나기 전에 사 둔 지방 집도 근무상 형편 2주택 비과세 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

대부분 어렵습니다. 수도권 밖 주택 2주택 특례는 취학·근무상 형편·질병 요양 같은 부득이한 사유가 먼저 생기고 그 사유로 지방 집을 취득한 경우에만 적용되고, 사유 해소일부터 3년 안에 일반주택을 팔아야 합니다. 조세심판원도 발령 전에 산 지방 주택에는 이 특례를 적용하지 않았습니다.

지방 근무나 자녀 진학 때문에 수도권 밖에 집을 한 채 더 산 경우, 원래 집을 팔 때 1주택으로 보아 비과세를 판단하는 특례가 있습니다. 모든 지방 집이 대상은 아니고, 부득이한 사유가 먼저 생기고 그 사유 때문에 지방 집을 취득해야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제8항도 「부득이한 사유로 취득한」 주택이라고 정하고 있습니다. 발령 전부터 갖고 있던 지방 집이나 사유가 끝난 뒤 산 집은 이 특례로 보호받기 어렵습니다.

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C씨는 2014. 6. 서울 아파트를 사서 가족과 살고 있었습니다. 2018. 3. 노후 대비용으로 대전에 아파트를 한 채 사서 세를 놓았는데, 2021. 2. 회사가 대전 지사로 C씨를 발령하자 가족 모두 대전 아파트로 이사했습니다. 2025. 12. 서울 본사로 다시 발령이 나 가족이 서울로 돌아왔고, 2026. 9. 대전 아파트는 그대로 둔 채 서울 아파트를 팔려고 합니다. C씨는 근무상 형편으로 지방 집에 살았으니 서울 아파트는 비과세되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 경우에 지방 집이 있어도 1주택으로 보나요?

특례 요건은 세 가지입니다. 첫째, 취학·근무상 형편·질병 요양 같은 부득이한 사유로 수도권 밖에 있는 주택을 취득했어야 합니다. 둘째, 그 지방 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1채씩 가진 1세대여야 합니다. 셋째, 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 안에 일반주택을 팔아야 합니다.

이 특례는 일반주택을 1주택으로 보아 일반 비과세 규정을 적용하게 할 뿐입니다. 일반주택 자체도 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상 요건을 갖춰야 하고, 실지거래가액 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

일반주택의 소재지는 묻지 않으므로 수도권 집이든 다른 지방 집이든 됩니다. 반대로 사유 때문에 산 집은 반드시 수도권 밖에 있어야 하고, 각각 1채씩이어야 하므로 집이나 분양권이 더 있으면 다른 특례와 겹쳐 따져 봐야 합니다.

부득이한 사유는 무엇이고 어떻게 증명하나요?

부득이한 사유는 네 가지입니다. 고등학교 이상 학교에의 취학(초등학교·중학교는 제외), 직장 변경이나 전근 같은 근무상 형편, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학입니다. 이 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮겨야 합니다.

사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학·근무·사업 형편으로 함께 옮기지 못한 경우에도 세대가 주거를 옮긴 것으로 봅니다. 증명은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 같은 서류로 합니다. 발령일, 지방 집 취득일, 전입일이 서류로 이어지도록 맞춰 두어야 합니다. 서류 사이에 빈 기간이 있으면 그 사정을 설명할 자료도 함께 준비합니다.

발령 전에 산 지방 집도 특례 대상인가요?

조세심판원은 근무상 부득이한 사유가 생기기 전에 비수도권 주택을 취득한 사건에서 이 특례를 적용하지 않은 처분이 정당하다고 보았습니다. 2009. 5. 1. 사유가 생겼는데 지방 주택은 2003. 12. 12.에 취득한 사안으로, 조세심판원은 사유가 발생함에 따라 수도권 밖 주택을 취득해야 특례를 적용하는 것으로 해석했습니다.

취득한 날은 원칙적으로 잔금을 치른 날입니다. 발령 통보 직전에 계약하고 발령 뒤에 잔금을 치른 경우처럼 날짜가 엇갈리면, 계약 경위와 발령 통보 시점을 함께 보여 주는 자료를 준비해 두어야 합니다.

사례의 C씨도 대전 아파트를 발령 3년 전에 노후 대비용으로 샀으므로 이 특례로는 서울 아파트 비과세를 받기 어렵습니다. 이때는 다른 특례가 맞는지 따로 봐야 합니다. 예를 들어 서울 아파트를 지방 집보다 먼저 샀고 지방 집을 산 날부터 3년(종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년)이 지나기 전이었다면 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있지만, C씨처럼 이미 8년이 지났다면 이 길도 닫힙니다.

1년 살고 파는 비과세와는 무엇이 다른가요?

부득이한 사유와 관련된 규정은 두 가지입니다. 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무 등 부득이한 사유로 팔면 보유·거주기간 요건 없이 비과세를 판단하는 규정은 집을 한 채만 가진 경우에 쓰고, 이 글의 특례는 지방 집과 일반주택 두 채를 가진 경우에 씁니다.

어느 규정이든 사유와 집의 취득·양도 사이의 순서가 맞아야 합니다. 사유가 해소된 날은 다시 수도권으로 발령난 날, 졸업한 날, 치료가 끝난 날처럼 서류로 확인되는 날을 기준으로 잡고, 그날부터 3년이 되는 날을 달력에 적어 둡니다.

지방 주택 특례 대응 순서

• 순서부터 확인 - 발령·입학·진단일과 지방 집 계약일·잔금일, 전입일을 날짜 순으로 나열합니다.
• 증빙 모으기 - 인사발령 문서, 재직·재학·요양증명서, 세대원 주민등록 초본을 준비합니다.
• 해소일과 3년 계산 - 수도권 복귀 발령일이나 졸업일을 해소일로 보고 일반주택 양도기한을 계산합니다.
• 일반주택 요건 점검 - 보유 2년, 조정대상지역 거주 2년, 12억원 초과 여부를 함께 확인합니다.
• 다른 특례 비교 - 이 특례가 어렵다면 일시적 2주택 등 다른 특례 요건을 날짜로 맞춰 봅니다.
• 해명·과세예고 대응 - 해명자료 제출 안내를 받으면 순서를 보여 주는 서류로 소명하고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사유가 생긴 날과 지방 집 취득일의 선후, 세대전원의 이전 여부, 해소일을 어떻게 증명하느냐에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부득이한 사유 관련 비과세 특례 검토, 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지방 발령으로 집을 한 채 더 사면 원래 집은 비과세되나요?
  근무상 형편으로 수도권 밖 주택을 취득하고 그 집과 일반주택을 1채씩 가진 상태에서, 사유가 해소된 날부터 3년 안에 일반주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 일반주택의 보유·거주 요건도 갖춰야 합니다.
• 발령 전에 이미 갖고 있던 지방 집도 되나요?
  조세심판원은 부득이한 사유가 생기기 전에 취득한 비수도권 주택에는 이 특례를 적용하지 않은 처분을 정당하다고 보았습니다. 부득이한 사유가 먼저 생기고 그 사유 때문에 지방 집을 취득한 경우여야 합니다.
• 어떤 사유가 부득이한 사유인가요?
  고등학교 이상 취학, 직장 변경·전근 같은 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 전학입니다. 이 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮겨야 하고 증명서류로 확인합니다.
• 가족 중 일부가 이사하지 못했으면 안 되나요?
  사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학, 근무, 사업상 형편으로 함께 이사하지 못한 경우에도 세대가 주거를 옮긴 것으로 봅니다. 그 세대원의 사정을 보여 주는 서류를 준비합니다.
• 3년은 언제부터 세나요?
  부득이한 사유가 해소된 날부터 셉니다. 수도권 복귀 발령일, 졸업일, 치료 종료일처럼 서류로 확인되는 날을 해소일로 정리하고 그날부터 3년이 되는 날까지 일반주택을 팔아야 하므로 해소일을 서류로 남겨 둡니다.
• 지방 집이 수도권에 있으면 어떻게 되나요?
  이 특례는 수도권 밖에 있는 주택에만 적용됩니다. 수도권 안에서 근무지를 옮겨 산 집은 대상이 아니므로 일시적 2주택 등 다른 특례 요건을 따로 확인해야 합니다. 여기서 수도권은 서울특별시와 인천·경기 지역을 말합니다.

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