증여세

기준시가로 증여세를 신고했는데 국세청이 감정평가로 세금을 올렸다면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 다툴 수 있지만 감정 자체가 위법하다는 주장보다 증여일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동이 있었는지가 실제 다툼의 중심입니다. 대법원은 과세관청의 소급감정을 허용하면서도 그 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 판단했습니다. 지금은 감정평가표의 가격산정기준일과 작성일부터 확인해야 합니다.

고지서를 받자마자 납세자 쪽에서 감정평가를 새로 받을 필요는 없습니다. 과세관청과 같은 가격산정기준일로 받은 납세자 측 감정가액까지 평균에 넣어 과세한 사안이 대법원까지 올라간 적이 있으므로, 먼저 지금 있는 감정의 날짜와 근거부터 보는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 아버지에게서 상가 건물과 그 토지를 증여받고, 같은 해 6월 기준시가로 계산한 약 38억 원으로 증여세를 신고·납부했습니다. 그해 11월 세무서에서 감정평가 협조 안내문이 왔고, 감정기관 두 곳이 가격산정기준일을 증여일로 잡아 12월에 감정평가서를 작성했습니다. 감정가액 평균은 약 61억 원이었고, 지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 2026년 5월 증여세 증액 고지가 나왔습니다. A씨는 신고 때 법대로 기준시가를 썼는데 왜 세금이 늘었는지, 지금 무엇을 다툴 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 왜 신고가 끝난 뒤에 감정평가를 하나요?

증여세는 신고만으로 세액이 확정되지 않고 세무서가 결정해야 확정되는 세금이어서, 세무서는 법정결정기한까지 신고가액이 시가에 맞는지 조사할 수 있습니다. 증여세 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 2026. 10. 8. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」은 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지)이 지난 뒤 법정결정기한까지 생긴 감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 넣을 수 있게 합니다. 이 기간은 2019. 2. 12. 시행령 개정으로 추가됐고, 국세청은 이를 계기로 부동산 감정평가 사업을 시작했습니다.

국세청 훈령은 감정 대상을 주택, 비주거용 부동산, 건물 없는 토지, 부동산에 관한 권리로 정하고, 5개 이상 감정평가법인의 추정시가와 기준시가 등 보충적 평가액의 차이가 5억 원 이상이거나 10% 이상이면 대상으로 고를 수 있게 합니다. 이 기준은 신고 전에 감정 대상이 될 위험을 가늠하는 잣대로 쓸 수 있습니다.

감정가액이 시가로 인정되려면 무엇이 필요한가요?

평가기준일인 증여일부터 가격산정기준일까지는 물론, 가격산정기준일부터 감정평가서 작성일까지도 가격변동의 특별한 사정이 없어야 감정가액을 시가로 볼 수 있습니다. 대법원은 시행령이 두 날짜를 모두 기준일로 정한 문언을 근거로 들었습니다. 가격산정기준일을 증여일로 잡았더라도 작성일이 평가기간 밖이면 단서 요건을 따로 갖춰야 합니다.

대법원은 2026. 8. 13. 두 사건에서 "가격산정기준일이 증여일과 같으니 작성일까지의 가격변동은 볼 필요가 없다"고 한 원심을 파기했습니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025두33867 판결과 같은 날 선고 2025두34484 판결(모두 파기환송, 환송 후 결과 미확인)입니다. 판단 요소로는 대상 부동산의 형질·용도지역 변화, 시간 간격, 개별공시지가 누적 변동폭과 기간별 편차, 지역 지가변동률과의 괴리, 비교표준지와의 가격 차이 변동, 평가자 주관이 들어갈 위험 등이 제시됐습니다. 시간 경과에 따른 일반적 가격변동도 판단에서 빠지지 않습니다.

가격변동이 없었다는 것은 누가 증명하나요?

과세관청이 증명해야 합니다. 대법원은 증여일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 주장·증명해야 한다고 했습니다. 상속받은 토지에 대해 개별공시지가 상승률과 지역 지가변동률의 변동폭을 근거로 4개 감정가액 평균을 시가로 인정하지 않은 원심도 결론이 정당하다고 보았습니다.

그래서 납세자는 "감정이 틀렸다"는 일반론보다 날짜와 수치를 내야 합니다. 증여일, 가격산정기준일, 작성일 사이의 개월 수, 그 사이 읍·면·동 단위 월별 지가변동률, 공시지가의 연도별 변동, 감정서가 고른 비교표준지와 그 밖의 요인 보정치를 표로 정리합니다. 시행령 단서가 위임 범위를 벗어난 무효 규정이라는 주장은 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결이 받아들이지 않았습니다. 고가 부동산만 골라 감정하는 것도 조세평등주의 위반이 아니라고 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결이 보았습니다. 다만 그 전제는 단서 요건을 엄격히 해석해 감정가액이 증여일 현재의 교환가치를 반영하는 것이므로, 이런 주장보다 날짜와 수치에 힘을 싣는 편이 낫습니다.

소송 중 세무서가 법원 감정을 신청하면 어떻게 되나요?

법원 감정은 시행령의 감정 요건(시기, 감정기관 수)에 묶이지 않으므로, 처분 단계 감정가액이 시가로 인정되지 않아도 법원 감정으로 시가가 증명되면 그 가액으로 계산한 정당세액을 넘는 부분만 취소됩니다. 대법원도 원심 감정인이 가격산정기준일을 상속개시일로 잡아 공시지가기준법으로 평가한 가액으로 정당세액을 계산한 판단을 수긍했습니다.

다만 대법원은 과세관청이 처분 단계에서 정해진 감정절차를 제대로 거치지 않고 소송에서 감정을 신청하는 경우, 시행령의 절차적 통제를 피해 가거나 유리한 자료를 새로 찾으려는 모색적 감정인지를 법원이 신중히 심리해 채택 여부를 정해야 한다고 했습니다. 납세자는 감정신청에 대한 의견서에서 이 점을 짚고, 채택되더라도 가격산정기준일을 증여일로 고정하고 평가 목적이 다른 선례를 쓰지 말라는 감정 조건 의견을 내는 것을 검토합니다. 납세자가 먼저 감정을 신청할지는 그 결과가 처분 세액보다 낮을지 따져 본 뒤 정합니다.

증여세 감정평가 과세 대응 순서

• 날짜 확인 - 감정평가표의 가격산정기준일과 감정평가서 작성일, 평가심의위원회 심의일을 확인합니다. 작성일이 평가기간 밖이면 작성일까지의 가격변동도 쟁점이 됩니다.
• 감정평가서 사본 요청 - 세무조사 결과 통지 때 감정평가서 사본을 함께 보내 달라고 요청합니다. 비교표준지와 보정치를 알아야 반박할 수 있습니다.
• 가격 지표 정리 - 그 기간의 월별 지가변동률, 공시지가 변동, 주변 거래를 표로 만듭니다. 증명책임이 과세관청에 있음을 전제로 씁니다.
• 불복 제기 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등을 합니다. 과세전적부심사를 거칠지도 결과 통지 단계에서 정합니다.
• 소송 단계 감정 대응 - 세무서가 법원 감정을 신청하면 모색적 감정 여부와 감정 조건에 대한 의견을 냅니다. 납세자 감정은 결과를 따져 본 뒤에 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감정서의 비교표준지 선택이나 평가 목적, 부동산의 형질 변경 여부에 따라 결론이 달라지므로 감정평가서와 공시지가 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여세·상속세 평가 쟁점의 조세심판과 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 부동산이 감정평가 대상으로 뽑히나요?
  국세청 훈령은 주택, 비주거용 부동산, 건물 없는 토지, 부동산에 관한 권리를 대상으로 정합니다. 5개 이상 감정평가법인의 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억 원 이상이거나 그 비율이 10% 이상이면 대상으로 고를 수 있습니다. 비상장주식의 순자산가치를 계산하려고 법인 보유 부동산을 감정하는 경우도 들어갑니다.
• 세무서가 한 감정평가서를 받아 볼 수 있나요?
  받아 볼 수 있습니다. 국세청 훈령은 감정을 할 때 납세자에게 협조 안내를 하고, 끝난 뒤에는 감정평가표를 보내도록 정합니다. 납세자가 요청하면 감정평가서 사본을 세무조사 결과 통지 때 함께 보내야 합니다. 비교표준지와 보정 내용은 사본에서 확인되므로 결과 통지 전에 요청해 두는 것이 좋습니다.
• 감정가액으로 늘어난 세금에도 가산세가 붙나요?
  기한 안에 신고했고 부정행위가 없다면 감정가액 등 시가로 결정해 늘어난 부분에는 과소신고가산세를 매기지 않습니다. 법정신고기한까지 신고한 세액을 납부했고 평가심의위원회를 거쳐 결정됐다면 납부지연가산세도 적용하지 않습니다. 늘어난 본세는 내야 하므로, 본세를 다투는 불복은 따로 해야 합니다.
• 증여세를 아예 신고하지 않았다면요?
  신고하지 않았다면 위 면제 규정을 쓸 수 없습니다. 과소신고가산세 면제는 신고한 경우를 전제로 하고, 납부지연가산세 면제도 법정신고기한까지 신고·납부한 경우에만 적용됩니다. 무신고가산세에는 평가 방법을 이유로 한 면제 조항이 없어서 정당한 사유가 있는지로만 다툴 수 있습니다.
• 세무서는 언제까지 감정평가를 할 수 있나요?
  증여세는 신고기한부터 6개월인 법정결정기한까지 생긴 감정가액이어야 단서에 따라 시가에 넣을 수 있습니다. 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로, 3월 증여라면 6월 말 신고기한부터 6개월 뒤인 12월 말까지가 됩니다. 작성일이 이 기간을 넘긴 감정가액은 단서로 시가에 넣을 수 없습니다.
• 납세자도 평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 생긴 매매·감정 가액을 시가로 인정받으려면 그 매매 등이 있는 날부터 6개월 안에 입증자료를 붙여 신청합니다. 위원회는 신청을 받은 날부터 3개월 안에 결과를 서면으로 알려야 합니다. 과세관청이 신청한 심의 결과는 납세자가 사후에 알게 되는 경우가 많습니다.
• 평가심의위원회를 거쳤으면 시가로 확정된 건가요?
  아닙니다. 평가심의위원회 심의는 감정가액을 시가에 넣기 위한 요건 중 하나일 뿐이고, 법원은 증여일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었는지를 따로 심리합니다. 그 사정이 없었다는 증명은 과세관청이 해야 하므로, 심의를 거쳤다는 사실만으로 감정가액이 곧바로 시가가 되지는 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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