세금

공사 기성금을 받지 못했어도 그 기간분 부가가치세를 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 기성고에 따라 대금을 나누어 받기로 한 공사는 받지 못한 기성금도 그 기간에 신고해야 합니다. 각 기성금을 받기로 한 때가 공급시기이기 때문입니다. 실제 입금일이 아니라 계약상 지급일이 기준입니다. 다만 대금 지급이 분양 실적에 달려 있거나 공사가 중단돼 기성고가 정해지지 않았다면 공급시기가 달라질 수 있습니다.

네, 기성고에 따라 대금을 나누어 받기로 한 공사는 받지 못한 기성금도 그 기간에 신고해야 합니다. 각 기성금을 받기로 한 때가 공급시기이기 때문입니다. 실제 입금일이 아니라 계약상 지급일이 기준입니다. 다만 대금 지급이 분양 실적에 달려 있거나 공사가 중단돼 기성고가 정해지지 않았다면 공급시기가 달라질 수 있습니다.

받지도 못한 기성금을 왜 신고해야 하나요?

완성도기준지급조건부로 용역을 공급하면 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기이기 때문입니다. 공사가 진행된 정도를 확인해 그만큼 대금을 주기로 한 도급계약이 대표적입니다. 이 경우 기성 확인 뒤 계약상 지급일이 오면 그때 공급이 있었던 것으로 봅니다.

따라서 발주자가 기성금을 늦게 주거나 아직 주지 않았더라도 시공사는 지급일이 속한 과세기간에 매출로 신고해야 합니다. 세금계산서를 발급하지 않고 미루면 발급 지연이나 미발급 가산세가 붙습니다. 받지 못한 돈의 부가가치세를 먼저 내야 하는 부담이 생기는 이유입니다.

시행령 단서는 역무 제공이 끝난 날 이후에 받기로 한 부분은 그 완료일을 공급시기로 본다고 정합니다. 준공 뒤 몇 달에 걸쳐 나머지 공사대금을 받기로 했다면 준공일에 한꺼번에 신고하게 됩니다. 준공 뒤 분할 지급을 약정할 때는 이 점을 반영해야 합니다.

대금을 분양 실적에 따라 받기로 했다면 어떻게 되나요?

기성고가 아니라 분양 실적에 따라 공사대금을 받기로 했다면 각 지급일을 공급시기로 보지 않을 수 있습니다. 대법원은 근린생활시설 신축공사에서 대금을 분양 성과에 따라 주기로 한 사안을 판단했습니다. 이 경우는 조건부 용역 공급이 아니라 통상의 공급으로 보아 준공일을 공급시기로 보았습니다.

대법원은 그 이유로 조건부 용역 공급이란 역무 제공이 끝나기 전에 대가를 나누어 주기로 약정한 경우라는 점을 들었습니다. 준공일에 역무 제공이 끝났고 그때 공급가액도 확정됐다고 보았습니다. 그래서 준공 뒤 분양대금을 받을 때마다 발급한 세금계산서는 공급시기가 사실과 다르다고 판단했습니다.

이 판결은 1990년대 시행령에 관한 것이지만 현행 시행령의 구조도 같습니다. 분양 연동형 도급계약이라면 준공일에 공사대금 전체를 신고해야 하는지 먼저 확인해야 합니다. 시공사와 시행사 모두 세금계산서 날짜를 다시 점검할 필요가 있습니다.

공사가 중간에 멈추면 공급시기는 언제인가요?

공사가 완공 전에 중단됐다면 기성고가 결정돼 그에 상응한 공사대금을 받을 수 있게 된 날을 공급시기로 볼 수 있습니다. 대법원은 공동주택 신축공사가 중단된 사안에서 원심의 이런 판단을 수긍했습니다. 기성고가 정해지지 않았는데도 분양대금 수령일을 공급시기로 볼 수는 없다고 했습니다.

공사 중단은 대개 발주자와의 분쟁으로 이어집니다. 정산 합의나 판결로 기성고가 정해지는 날이 언제인지에 따라 신고할 과세기간이 달라집니다. 그 전에 세금계산서를 미리 발급했다면 공급시기와 맞는지 다시 따져야 합니다.

시행령은 역무 제공의 완료나 대가를 받기로 한 때를 기준으로 삼을 수 없는 경우를 따로 정합니다. 이때는 역무 제공이 완료되고 공급가액이 확정되는 때를 공급시기로 봅니다. 공사 중단 사안에서 이 기준이 쓰이는 경우가 많습니다.

기성금을 끝내 받지 못하면 낸 세금은 어떻게 되나요?

발주자의 파산, 강제집행, 소멸시효 완성 등으로 기성금 채권이 대손되면 대손세액공제를 받을 수 있습니다. 대손금액의 110분의 10을 대손이 확정된 과세기간의 매출세액에서 뺍니다. 확정신고 때 대손 사실을 증명하는 서류를 함께 냅니다.

대손 사유는 공급일부터 10년이 지난 날이 속하는 과세기간의 확정신고기한까지 확정돼야 합니다. 발주자가 회생절차에 들어가 회생계획에 따라 채권이 출자전환되면 그 차액도 대손으로 인정됩니다. 공사대금 채권은 민법상 3년의 단기소멸시효에 걸립니다. 시효가 완성되면 그 사유로 대손세액공제를 받을 수는 있습니다. 그러나 채권 자체를 잃게 되므로 그 전에 소송이나 지급명령으로 시효를 중단해야 합니다. 시효 완성 전에 대손을 주장하려면 파산이나 강제집행 불능 같은 다른 사유를 갖춰야 합니다.

발주자가 이미 그 매입세액을 공제받았다면 대손이 확정된 과세기간에 매입세액에서 빼야 합니다. 시공사의 대손세액공제와 발주자의 매입세액 차감은 짝을 이룹니다. 다만 발주자 차감은 발주자가 폐업하기 전에 시공사가 공제받은 경우에 적용됩니다. 대손 뒤 대금을 일부라도 회수하면 시공사는 회수한 과세기간의 매출세액에 다시 더합니다.

미수 기성금 부가가치세 대응 순서

• 계약 유형 확인 - 기성고 지급, 분양 연동 지급, 준공 후 분할 지급 중 어느 것인지 봅니다.
• 지급일 정리 - 기성 확인일과 계약상 지급일을 과세기간별로 정리합니다.
• 세금계산서 발급 - 지급일 기준으로 발급해 가산세를 막습니다.
• 분쟁 시 확정 시점 - 공사 중단이면 기성고가 확정되는 날을 확인합니다.
• 대손 대비 - 받지 못할 기성금은 대손 사유와 시효를 관리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약의 대금 지급 조건과 공사 진행 경위에 따라 공급시기와 세 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 건설 공사대금의 부가가치세 공급시기와 대손 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기성금을 받기 전에 세금계산서를 먼저 발급해도 되나요?
  공급시기 전에 세금계산서를 발급할 수 있는 경우가 있지만 요건이 정해져 있습니다. 요건을 벗어나 미리 발급하면 공급시기와 다른 세금계산서가 되어 가산세가 생길 수 있습니다.
• 발주자가 기성 확인을 미루면 공급시기도 미뤄지나요?
  계약상 기성 확인 절차를 거쳐야 지급일이 정해지는 구조라면 확인이 늦어질 때 지급일도 늦어질 수 있습니다. 계약서의 기성 확인 기한과 지급일 조항을 함께 봐야 합니다.
• 하도급 공사의 기성금도 같은 기준인가요?
  네, 하도급 공사도 기성고에 따라 대금을 받기로 했다면 각 기성금을 받기로 한 때가 공급시기입니다. 원도급 기성 수령 여부와 관계없이 하도급계약의 지급일이 기준입니다.
• 준공 후 하자보수 보증금을 떼고 받기로 했다면 공급시기는요?
  역무 제공 완료일 이후에 받기로 한 부분은 완료일을 공급시기로 봅니다. 준공 뒤 받기로 한 유보금도 준공일에 공급가액에 포함해 신고하게 됩니다.
• 발주자가 회생절차에 들어가면 기성금 부가가치세는 어떻게 하나요?
  회생계획인가로 채권이 면제되거나 출자전환되면 대손 사유가 됩니다. 회생채권 신고 여부와 인가 결정일을 함께 확인해야 대손세액공제 시기를 정할 수 있습니다.
• 기성금 일부만 받았을 때 세금계산서는 받은 금액만 발급하나요?
  공급시기는 받기로 한 때이므로 그때 받기로 한 기성금 전액으로 발급합니다. 일부만 받았다는 사정은 공급가액을 줄이지 않으므로 나머지는 대손이나 정산으로 따로 처리합니다.

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