세금

회사 기숙사 부속토지도 종합부동산세 과세대상이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 건축법상 기숙사의 부속토지는 주택분과 토지분 어느 쪽으로도 종합부동산세가 과세되지 않는다고 대법원이 판단했습니다. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억원 이하 사택도 합산배제 대상입니다. 다만 매년 9. 16.~9. 30. 보유현황 신고 절차를 챙겨야 합니다.

아니요, 건축법상 기숙사의 부속토지는 주택분과 토지분 어느 쪽으로도 종합부동산세가 과세되지 않는다고 대법원이 판단했습니다. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억원 이하 사택도 합산배제 대상입니다. 다만 매년 9. 16.~9. 30. 보유현황 신고 절차를 챙겨야 합니다.

기숙사 부속토지는 왜 토지분 종부세도 안 나오나요?

기숙사를 주택에 포함시킨 뒤 합산에서 빼는 구조이기 때문입니다. 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010두16387 판결이 이 점을 정리했습니다. 대형 조선회사가 소유한 기숙사 부속토지에 세무서가 토지분 종합부동산세를 부과한 사건입니다.

세무서는 이 기숙사가 독립된 주거형태를 갖추지 않아 주택이 아니므로 그 부속토지는 토지분 과세대상이라고 보았습니다. 대법원은 법령이 기숙사를 합산배제 주택의 하나로 정한 이상 기숙사와 부속토지는 주택 범위에 들어간다고 했습니다. 그러면서 주택분 합산에서 빠지므로 결국 주택분과 토지분 어느 쪽으로도 과세되지 않는다고 판단했습니다.

대법원은 그 이유로 입법 취지를 들었습니다. 종업원 주거를 위한 기숙사나 사원용 주택은 주거 안정에 기여하므로 종합부동산세를 과세하지 않으려는 것이라고 했습니다. 일정 규모 이하 사원용 아파트와 기숙사를 다르게 취급할 이유도 찾기 어렵다고 보았습니다.

기숙사로 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

건축법 시행령 별표 1의 공동주택 중 기숙사에 해당해야 합니다. 건축물대장상 용도가 기숙사로 되어 있는지가 출발점입니다. 아파트나 오피스텔을 사서 직원 숙소로 쓰는 경우는 기숙사가 아니라 사원용 주택 요건을 따로 따져야 합니다.

기숙사 항목은 사원용 주택과 달리 규모나 공시가격 한도가 시행령에 적혀 있지 않습니다. 그래서 대규모 공장 기숙사처럼 면적이 넓어도 기숙사 용도라면 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제로 종업원 주거에 쓰지 않고 다른 용도로 쓰고 있다면 다툼이 생길 수 있습니다. 입주 인원, 관리 대장, 급여에서 공제한 사용료 내역을 보관해 두면 종업원 주거용이라는 점을 보여 주기 쉽습니다.

같은 부지에 공장과 기숙사가 함께 있다면 토지를 용도별로 나누는 작업이 필요합니다. 기숙사 부속토지 부분만 종합부동산세에서 빠지고, 공장용지는 재산세 분리과세나 별도합산 등 다른 기준으로 분류됩니다. 면적 배분 기준을 미리 정리해 두어야 고지서를 검토할 수 있습니다.

직원에게 제공한 아파트 사택은 어떤가요?

사원용 주택 요건을 갖추면 합산배제됩니다. 사용자 소유 주택을 종업원에게 무상이나 저가로 제공해야 합니다. 또 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격 6억원 이하여야 합니다. 사내근로복지기금이나 공동근로복지기금이 소유한 주택도 포함됩니다.

제외되는 종업원이 있습니다. 법인이라면 그 법인의 주주나 출자자인 임원에게 제공한 주택은 빠집니다. 다만 소액주주인 임원은 예외입니다. 대표이사나 대주주 임원이 쓰는 사택은 이 특례를 받기 어렵다는 뜻입니다.

2025. 2. 28. 개정으로 제공 기간 기준도 생겼습니다. 한 해 중 9개월 이상 종업원에게 제공한 경우가 기준입니다. 나머지 기간에 다른 용도로 쓰지 않았다면 과세기준일 현재 계속 제공한 것으로 봅니다. 직원 교체로 잠시 비어 있던 사택도 이 기준에 맞으면 합산배제를 유지할 수 있습니다.

신고를 놓쳤다면 종부세를 그대로 내야 하나요?

신고를 놓쳤어도 부과된 종합부동산세에 대해 경정청구로 다툴 여지가 있습니다. 국세기본법은 종합부동산세를 부과·고지받은 자에게 경정청구 규정을 준용하도록 정하고 있습니다. 통상 경정청구 기간은 납부기한이 지난 뒤 5년입니다.

다만 신고를 하지 않으면 고지 단계에서 합산배제가 반영되지 않아 일단 세금이 나옵니다. 처음 신고한 뒤에는 신고 내용에 변동이 없으면 다음 해부터 신고를 생략할 수 있습니다. 기숙사를 새로 짓거나 사택을 새로 샀다면 그해 신고기간을 놓치지 않는 것이 가장 간단합니다.

이 준용 규정은 2022. 12. 31. 신설되었습니다. 그 전에는 합산배제 신고를 했어도 과세표준신고서를 낸 것은 아니어서 5년 경정청구를 할 수 없다고 본 결정이 있습니다. 조세심판원 2019. 7. 5. 조심 2019서1005 결정은 고지를 안 날부터 90일이 지나 낸 청구를 각하했습니다. 다만 부칙은 2023. 1. 1. 당시 납부기한이 지난 날부터 5년이 지나지 않은 연도에도 이 규정을 적용합니다. 그래서 지금은 각 연도 납부기한이 지난 날부터 5년 안이면 신설 전에 성립한 연도라도 경정청구할 수 있습니다.

기숙사·사택 종부세 대응 순서

• 용도 확인 - 건축물대장상 기숙사인지, 아파트 등 일반 주택을 사택으로 쓰는지 구분합니다.
• 요건 점검 - 사택은 규모·공시가격, 제공 대상(주주 임원 제외), 무상·저가 제공 여부를 확인합니다.
• 제공 기간 관리 - 연중 9개월 이상 종업원에게 제공했는지 입주 기록을 남깁니다.
• 보유현황 신고 - 9. 16.~9. 30.에 사원용주택등 합산배제 신고서를 제출합니다.
• 과거분 경정청구 - 합산배제를 놓친 연도는 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축물의 용도와 사택 제공 대상에 따라 합산배제 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 법인 보유 기숙사·사택의 종합부동산세 검토와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기숙사도 법인의 주택 수에 들어가나요?
  아니요, 합산배제되는 사원용주택등은 주택분 세액을 계산할 때 주택 수에 포함하지 않습니다. 따라서 법인이 가진 다른 주택의 세율 판단에도 영향을 주지 않습니다.
• 외부에서 빌린 집을 직원 숙소로 쓰면 회사에 종부세가 나오나요?
  종합부동산세는 주택 소유자에게 부과되므로 임차한 집은 회사의 과세대상이 아닙니다. 사원용 주택 합산배제는 사용자가 소유한 주택에 적용되는 규정입니다.
• 대표이사에게 제공한 사택도 합산배제되나요?
  법인의 주주나 출자자인 임원에게 제공한 주택은 합산배제에서 제외됩니다. 대표이사가 주주라면 소액주주가 아닌 한 그 사택은 합산배제를 받기 어렵습니다.
• 공시가격 6억원을 넘는 사택은 어떻게 되나요?
  국민주택규모 이하라면 공시가격과 관계없이 요건을 충족할 수 있습니다. 규모도 넘고 공시가격도 6억원을 넘으면 사원용 주택 합산배제 대상이 아닙니다.
• 합산배제 신고는 매년 해야 하나요?
  처음 신고한 다음 연도부터는 신고 내용 중 정해진 사항에 변동이 없으면 신고하지 않아도 됩니다. 사택을 새로 사거나 입주자 지위가 바뀌었다면 다시 신고해야 합니다.
• 기숙사를 일부 임대로 돌리면 어떻게 되나요?
  직접 판단한 판결은 아직 없습니다. 시행령은 건축물 용도가 기숙사인지만 정하고 있어 용도가 유지되면 합산배제로 볼 여지가 있습니다. 다만 종업원 주거 지원이라는 취지를 들어 임대 부분을 빼는 반대 판단이 나올 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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