취득세·보유세

2026년 7월 이후 산 수영장 딸린 단독주택도 고급주택 취득세 중과 대상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

법률상으로는 다툴 여지가 생겼습니다. 2026. 7. 1. 이후 취득분부터 지방세법은 고급주택을 면적과 가액 기준으로만 정하고 수영장 등 부대시설 문구를 지웠습니다. 다만 시행령은 아직 67제곱미터 이상 수영장을 가액과 관계없이 고급주택으로 정하고 있어, 중과 안내를 받았다면 근거를 갖춰 다투는 방안을 검토합니다.

수영장이나 엘리베이터가 있다고 모든 단독주택이 고급주택이 되는 것은 아닙니다. 2026. 7. 1. 이후 취득분부터 지방세법은 고급주택을 「면적과 가액이 기준을 초과하는 주택」으로만 정하고, 수영장 등 부대시설 문구를 지웠습니다. 다만 2026. 10. 12. 현재 시행령은 수영장·엘리베이터 기준을 그대로 두고 있어, 가액이 낮은데 수영장 때문에 중과 안내를 받은 경우라면 다퉈 볼 여지가 생겼습니다. 면적이 넓고 시가표준액이 9억원을 넘는 주택은 종전처럼 중과 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2026. 8. 14. 경기도의 단독주택을 11억원에 샀습니다. 취득 당시 시가표준액은 7억원, 주차장을 뺀 연면적은 280제곱미터, 대지는 500제곱미터였고, 지하에 70제곱미터 실내 수영장이 있었습니다. 취득세 신고를 준비하던 중 시청 담당자에게서 67제곱미터 이상 수영장이 있으면 가액과 관계없이 고급주택이라 중과세율을 적용해야 한다는 안내를 받았습니다. E씨는 7월부터 법에서 수영장 문구가 빠졌다고 들었는데도 중과되는지, 신고를 어떻게 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2026. 7. 1.부터 법률에서 무엇이 빠졌나요?

개정 전 지방세법은 고급주택을 주거용 건축물이나 부속토지의 면적과 가액이 대통령령 기준을 초과하거나, 그 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주택으로 정했습니다. 2025. 12. 31. 개정법은 뒤의 부대시설 부분을 지우고 면적과 가액 기준만 남겼습니다. 고급주택을 구분해 일부만 취득해도 중과하고, 부속토지 경계가 분명하지 않으면 건축물 바닥면적의 10배를 부속토지로 보는 규정은 그대로입니다.

이 조항은 2026. 7. 1.부터 시행되고, 그 뒤 고급주택을 취득하거나 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다. 2026. 6. 30.까지 잔금을 치르는 등 취득한 주택은 종전 규정대로 수영장 기준이 적용됩니다. 취득일은 거래 형태에 따라 잔금일, 계약상 잔금 지급일, 등기일 등으로 달라질 수 있으므로 계약서와 영수증으로 먼저 확인합니다.

시행령의 수영장·엘리베이터 기준은 아직 적용되나요?

시행령은 아직 바뀌지 않았습니다. 2026. 10. 12. 현재 지방세법 시행령은 시가표준액 9억원 초과를 조건으로 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하 소형 제외)가 있는 단독주택을, 가액 조건 없이 에스컬레이터나 67제곱미터 이상 수영장이 있는 단독주택을 고급주택으로 정하고 있습니다.

문제는 법률이 이제 「면적과 가액」 기준만 대통령령에 맡긴다는 점입니다. 가액 요건이 없는 수영장 기준은 법률이 위임한 범위를 벗어났다고 다툴 여지가 있고, 엘리베이터 기준도 면적 기준이 아니어서 같은 문제가 제기될 수 있습니다. 과세관청이 시행령을 그대로 적용할 가능성도 있으므로, 이 다툼은 결론을 단정할 단계가 아니라 근거를 갖춰 주장해 볼 수 있는 쟁점으로 보는 것이 맞습니다.

E씨 주택은 시가표준액 7억원, 연면적 280제곱미터, 대지 500제곱미터여서 면적·가액 기준에는 하나도 해당하지 않습니다. 중과 근거는 시행령의 수영장 기준뿐이므로, 개정 법률 아래에서 그 기준을 적용할 수 있는지가 쟁점의 전부입니다. 시청 안내가 2026. 7. 1. 전 조문을 전제로 한 것은 아닌지도 함께 확인합니다.

면적과 가액 기준은 그대로인가요?

면적 기준은 그대로이고, 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘어야 적용됩니다. 단독주택은 주차장을 뺀 연면적 331제곱미터 초과 또는 대지 662제곱미터 초과, 공동주택은 공용면적을 뺀 연면적 245제곱미터(복층 274제곱미터) 초과가 기준입니다. 공동주택에는 수영장·엘리베이터 기준이 처음부터 적용되지 않았고 면적과 가액 기준만 적용됩니다. 시가표준액은 실제 거래가가 아니라 공시가격 등으로 정하므로, 개별주택가격이 없으면 비준표 산정이 문제 됩니다. 이 판단은 「개별주택가격이 없는 단독주택, 고급주택 취득세는 무엇으로 판단하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

중과되면 취득세가 얼마나 늘어나나요?

고급주택이면 표준세율에 중과기준세율(1천분의 20)의 100분의 400, 곧 1천분의 80을 더합니다. E씨 주택이 중과되면 취득가액 11억원에 1천분의 80을 곱한 8,800만원이 표준세율 세액에 더해집니다. 지방교육세 등 부가되는 세금은 따로 계산합니다.

취득한 뒤 5년 안에 증축·개수 등으로 고급주택이 되면 중과세율로 추징되고, 일반 주택을 증축해 고급주택이 되면 늘어난 가액에 중과세율을 적용합니다. 수영장을 나중에 설치하는 계획이 있다면 이 점도 함께 봅니다.

고급주택 취득세 중과 대응 순서

• 기준 대조 - 건축물대장과 토지대장으로 연면적, 대지면적, 수영장·엘리베이터 유무와 취득 당시 시가표준액을 확인하고, 취득 당시 시설 현황을 사진으로 남겨 둡니다.
• 취득일 확인 - 잔금일 등 취득일이 2026. 7. 1. 이후인지 봅니다.
• 신고 방식 선택 - 일반세율로 신고해 다툴지, 중과세율로 낸 뒤 5년 안에 경정청구할지 가산세 위험까지 비교합니다. 일반세율로 신고했다가 중과가 맞는 것으로 결론 나면 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 60일 대안 검토 - 실제 용도 변경 계획이 있다면 60일 안 착공으로 중과를 피할 수 있는지 봅니다.
• 불복 - 중과 고지를 받으면 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득일과 시가표준액, 수영장·엘리베이터 같은 시설의 규모에 따라 중과 여부와 다툼의 실익이 달라집니다. 법무법인 윤성은 취득세 중과에 대한 경정청구와 이의신청, 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2026년 7월부터 수영장 있는 집은 고급주택이 아닌가요?
  법률에서는 수영장 등 부대시설 문구가 빠져 면적과 가액 기준만 남았습니다. 다만 시행령은 아직 67제곱미터 이상 수영장을 가액과 관계없이 고급주택 기준으로 두고 있어, 과세관청과 다툼이 생길 수 있습니다.
• 개정 법률은 언제 취득한 주택부터 적용되나요?
  2026. 7. 1.부터 시행되고, 그 뒤 고급주택을 취득하거나 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다. 2026. 6. 30.까지 취득한 주택은 종전 규정대로 수영장 등 부대시설 기준이 적용됩니다.
• 엘리베이터가 있는 단독주택은 어떻게 되나요?
  시행령은 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘고 적재하중 200킬로그램 이하 소형이 아닌 엘리베이터가 있는 단독주택을 고급주택으로 정합니다. 법률이 면적과 가액만 위임하게 되어 이 기준도 다툼이 제기될 수 있습니다.
• 면적 기준은 어떻게 되나요?
  시가표준액 9억원 초과를 전제로, 단독주택은 주차장을 뺀 연면적 331제곱미터 또는 대지 662제곱미터 초과, 공동주택은 공용면적을 뺀 연면적 245제곱미터(복층 274제곱미터) 초과입니다. 이 기준은 바뀌지 않았습니다.
• 고급주택이면 취득세가 얼마나 늘어나나요?
  표준세율에 중과기준세율 1천분의 20의 100분의 400, 곧 1천분의 80을 더합니다. 취득가액 11억원이라면 8,800만원이 늘어나고, 지방교육세 등 부가되는 세금은 따로 계산합니다.
• 중과세율로 이미 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 지방자치단체는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 알리지 않으면 그 다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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