감면·공제

사업인정고시 없이 협의매수된 땅도 양도세 감면을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 사업인정고시 없이 협의매수된 땅도 공익사업용 토지 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 대법원 2026두30681 판결은 협의취득 후 사업인정고시가 없더라도 양도일부터 거꾸로 2년 이전에 취득한 토지라면 조세특례제한법 제77조 제1항 제1호의 감면 요건을 갖춘다고 보았습니다. 지금은 토지 취득일과 보상계획 공고문, 사업시행자의 감면신청 여부부터 확인하십시오.

수용 절차까지 기다려야 감면을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 사업인정고시 전에 협의에 응해도 감면 요건을 갖출 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2015년부터 가지고 있던 밭과 임야가 군사시설 부지 매입사업에 편입됐다는 보상계획 공고를 2026년 3월에 받았습니다. D씨는 수용 절차까지 가지 않고 2026년 5월 사업시행자와 보상금 30억 원에 손실보상 협의계약을 맺고 소유권을 넘겨주었습니다. 양도소득세를 신고하려고 세무사와 상담하자, 이 사업에는 사업인정고시가 없어서 공익사업용 토지 감면을 받을 수 없을지도 모른다는 말을 들었습니다. D씨는 협의에 먼저 응했다는 이유로 감면에서 빠지는 것이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업인정고시가 없어도 공익사업 양도세 감면을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 협의로 양도했다면, 그 뒤에 사업인정고시가 따로 없더라도 양도일부터 거꾸로 2년 이전에 취득한 토지이기만 하면 감면 요건을 갖춥니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「조세특례제한법」도 같은 문언을 두고 있습니다.

대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30681 판결은 세무서가 사업인정고시가 없다는 이유만으로 감면을 거부한 처분을 위법하다고 본 원심을 유지했습니다. 대법원은 조문의 괄호 부분인 「사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일」은 2년 보유 기간을 어느 날부터 거꾸로 셀지 정한 것일 뿐, 사업인정고시가 반드시 있어야 한다는 뜻이 아니라고 보았습니다.

왜 협의취득도 수용과 똑같이 감면하나요?

협의취득은 겉으로는 매매계약이지만 실질적으로 수용과 비슷한 공법적 기능을 하기 때문입니다. 판결은 협의에 응하지 않으면 곧 수용된다는 압박 속에서 협의하는 경우가 많고, 손실보상도 같은 이론에 기초한다는 점을 들었습니다. 수용은 같은 항 제3호가, 협의취득은 제1호가 따로 다루도록 나뉘어 있는 것도 근거가 됐습니다.

판결은 반대로 해석하면 사업에 먼저 협조한 사람은 감면을 못 받고 끝까지 버텨 수용된 사람만 감면을 받는 불균형이 생긴다고 지적했습니다. 감면을 받으려고 사업인정고시 때까지 협의를 미루게 만드는 것은 감면 규정의 취지에 어긋난다는 것입니다.

감면율은 얼마이고 언제까지 적용되나요?

현행 조문은 2026. 12. 31. 이전에 양도하는 토지에 대해 양도소득세의 100분의 15를 감면합니다. 보상금을 채권으로 받는 부분은 100분의 20이고, 공공주택 특별법 등에 따른 협의매수·수용으로 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 100분의 35, 만기 5년 이상이면 100분의 45입니다.

감면율은 양도한 해에 따라 다릅니다. 2025. 3. 14. 개정 규정은 그 시행일이 속하는 과세연도의 양도분부터 적용되므로 2025년 이후 양도분에 100분의 15가 적용되고, 이 판결 사건처럼 2022년에 양도한 토지에는 개정 전 100분의 10이 적용됩니다. 2027년 이후 양도분에 감면이 이어지는지는 그때 개정을 확인해야 합니다.

협의취득 감면은 누가 신청하나요?

협의로 양도한 경우의 감면은 사업시행자가 신청해야 합니다. 수용으로 양도한 경우에는 토지 소유자가 직접 감면신청을 합니다. 협의계약 때 사업시행자에게 감면신청서 제출을 요청하고 그 사본을 받아 두면 신고 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다.

공익사업 양도세 감면 대응 순서

• 취득일 확인 - 등기부와 매매계약서로 취득일을 확인합니다. 양도일부터 거꾸로 2년 이전에 취득했어야 감면 대상입니다.
• 공익사업 해당 확인 - 보상계획 공고문으로 토지보상법이 적용되는 공익사업인지 확인합니다. 사업인정고시 유무는 묻지 않습니다.
• 감면신청 요청 - 협의계약 때 사업시행자에게 감면신청을 요청하고 사본을 받습니다. 협의취득 감면은 사업시행자 신청이 요건입니다.
• 신고 시 감면 적용 - 양도소득세 신고서에 감면세액을 반영합니다. 비사업용 토지 여부도 함께 검토해 추가 세율 적용을 확인합니다.
• 경정청구와 불복 - 감면 없이 냈다면 5년 안에 경정청구를 하고, 거부되면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속이나 증여로 받은 토지이거나 사업시행자로 지정되기 전의 사업자에게 판 경우에는 취득일 계산과 감면 요건이 달라지므로 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정거부처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협의매수도 수용처럼 양도세 감면이 되나요?
  됩니다. 조세특례제한법 제77조 제1항 제1호는 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도해 생긴 소득을 감면 대상으로 정하고, 제3호는 수용으로 생긴 소득을 따로 정합니다. 대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30681 판결은 제1호가 협의취득을 포괄하려고 「양도」라는 말을 쓴 것이라고 보았습니다.
• 사업인정고시가 끝내 없으면 감면이 안 되나요?
  됩니다. 대법원 2026두30681 판결은 협의취득 후 별도의 사업인정고시가 없더라도 양도일부터 거꾸로 2년 이전에 취득한 토지를 기한 안에 양도했다면 감면 요건을 갖춘다고 보았습니다. 사업인정고시가 있어야만 감면한다고 해석하면 법 문언을 벗어난 축소해석이 된다는 이유입니다.
• 2년 보유는 언제부터 거꾸로 세나요?
  사업인정고시일부터 셉니다. 다만 사업인정고시일 전에 양도하거나 사업인정고시가 없는 경우에는 양도일부터 셉니다. 상속받거나 이월과세가 적용되는 증여로 받은 토지는 조세특례제한법 제77조 제9항에 따라 피상속인이나 증여자가 취득한 날을 취득일로 봅니다.
• 지금 양도하면 감면율은 얼마인가요?
  현행 조세특례제한법 제77조 제1항은 2026. 12. 31. 이전 양도분에 양도소득세의 100분의 15를 감면하고, 채권으로 받는 부분은 100분의 20입니다. 공공주택 특별법 등에 따른 협의매수·수용으로 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 100분의 35, 5년 이상이면 100분의 45입니다.
• 예전에 양도한 땅은 몇 퍼센트 감면인가요?
  양도한 해의 법률을 따릅니다. 2025. 3. 14. 개정 규정은 부칙 제10조에 따라 그 시행일이 속하는 과세연도 양도분부터 적용되므로 2025년 이후 양도분은 100분의 15입니다. 그 전 양도분은 개정 전 규정에 따라 현금 보상 기준 100분의 10이 적용됐습니다.
• 감면신청은 토지 소유자가 하나요?
  협의로 양도한 경우는 사업시행자가 합니다. 조세특례제한법 제77조 제6항은 제1항 제1호 또는 제2호의 감면을 받으려면 해당 사업시행자가 감면신청을 하도록 정하고, 같은 조 제7항은 수용으로 인한 제3호 감면은 감면받으려는 사람이 신청하도록 정합니다. 계약 때 신청 여부를 확인해 두십시오.
• 감면 없이 이미 세금을 냈으면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 국세기본법 제45조의2 제1항에 따라 신고한 세액이 정당한 세액보다 많으면 감액을 청구할 수 있고, 세무서가 거부하면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구로 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 8년 농사지은 땅이 수용되면 자경감면과 수용감면을 함께 받을 수 있나요?
• 부모님께 증여받은 농지, 부모님이 농사지은 기간도 8년 자경 감면에 합쳐지나요?
• 아내나 아들이 대신 농사지은 기간도 8년 자경농지 감면 기간에 들어가나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기