증여세

공시가격이 오르기 전에 집이나 땅을 증여하면 증여세를 줄일 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

시가로 볼 거래나 감정가액이 없는 부동산이라면 줄일 수 있습니다. 증여일 현재 공시된 가격으로 평가하므로 주택은 4월 30일, 토지는 5월 31일 공시 전에 등기를 마치면 전년도 가격이 적용됩니다. 다만 아파트처럼 비슷한 거래가 있으면 그 시가로 평가되고, 공시 전 증여의 효과는 거의 없습니다.

부동산을 증여할 때 시가를 알 수 없으면 공시가격으로 평가합니다. 이때는 증여일 현재 공시되어 있는 가격을 쓰므로, 올해 공시가격이 오를 것으로 보이면 공시 전에 증여하는 쪽이 세금이 적습니다. 다만 이 방법은 시가로 볼 매매사례나 감정가액이 없는 부동산에서만 의미가 있고, 아파트처럼 비슷한 거래가 많은 재산에는 대부분 통하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨의 어머니는 본인 명의의 단독주택을 성년인 C씨에게 증여하려고 합니다. 작년에 공시된 개별주택가격은 5억원인데, 주변 시세로 보아 올해 4월 공시에서는 5억 5천만원 정도로 오를 것 같다는 말을 들었습니다. C씨는 2026. 3. 중에 어머니와 증여계약을 하고 등기를 마치면 작년 공시가격으로 신고할 수 있는지, 같은 골목 다른 집이 2025. 12. 8억원에 팔린 것이 문제 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공시가격이 발표되기 전에 증여하면 어느 가격을 쓰나요?

토지는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용한다고 시행령이 정하고 있습니다. 주택은 개별주택가격·공동주택가격, 오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 고시한 기준시가로 평가합니다. 그래서 올해 가격이 공시되기 전에 증여일이 오면 전년도 공시가격이 적용됩니다.

증여일은 부동산의 경우 등기접수일입니다. 계약서 날짜가 공시 전이어도 등기 접수가 공시 뒤로 넘어가면 새 공시가격이 적용되므로 등기 일정까지 맞춰야 합니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」과 시행령의 내용입니다.

아파트도 공시 전에 증여하면 세금이 줄어드나요?

대부분 그렇지 않습니다. 증여재산은 시가가 원칙이고, 공시가격은 시가를 산정하기 어려울 때만 씁니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 뒤 3개월까지 그 재산의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 시가로 봅니다. 면적·위치·용도가 비슷한 다른 재산의 매매가액도 시가로 볼 수 있어, 같은 단지 비슷한 평형 거래가 있는 아파트는 공시가격을 쓸 여지가 거의 없습니다.

평가기간 밖의 거래도 안심할 수 없습니다. 증여일 전 2년 안의 거래나 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 생긴 거래·감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있습니다. 증여세 법정결정기한은 신고기한부터 6개월이어서, 신고 뒤에 생긴 거래나 감정가액도 반영될 수 있으니 신고 전 2년 거래를 확인합니다. 사례의 옆집 매매(2025. 12.)는 증여일 전 6개월 안의 거래여서, 면적·위치·용도와 기준시가가 비슷한 유사재산으로 인정되면 심의 없이도 C씨 주택이 그 가액으로 평가될 수 있습니다.

공시 전 증여로 세금이 얼마나 달라지나요?

시가가 없는 재산이라면 차이는 공시가격 상승분에 세율을 곱한 만큼입니다. 사례에서 C씨가 10년 안에 부모에게 받은 다른 증여가 없다면 과세표준은 전년 공시가격 기준 4억 5천만원, 올해 공시가격 기준 5억원이 됩니다. 4억 5천만원이면 산출세액이 8천만원, 5억원이면 9천만원이어서 1천만원 차이가 납니다.

반대로 공시가격이 내려갈 것으로 보이면 공시 뒤에 증여하는 편이 낫습니다. 다만 1천만원 차이를 얻으려고 서두르다 평가기간 안의 거래를 놓치면 시가로 다시 평가되므로, 시점보다 시가로 볼 거래가 있는지를 먼저 봅니다.

세 놓은 상가나 건물도 공시가격으로 평가하나요?

임대차계약이 있는 부동산은 공시가격만 보지 않습니다. 1년간 임대료를 정해진 율로 나눈 금액에 임대보증금을 더한 임대료 환산가액과 공시가격 기준 평가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 임대료가 높은 상가는 환산가액이 더 큰 경우가 많아, 공시 전에 증여해도 세액이 줄지 않을 수 있습니다.

반대로 시가가 공시가격보다 높아 나중에 감정가액으로 다시 평가될 위험이 크다면, 처음부터 감정을 받아 그 가액으로 신고하는 방법도 있습니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가액도 쓸 수 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 공시가격과 예상 시가의 차이로 판단합니다.

공시가격으로 신고했다가 감정가로 다시 과세되면 가산세도 붙나요?

신고를 했다면 붙지 않습니다. 신고기한 안에 신고하고 납부했는데 세무서가 그 뒤 감정가액 등 시가로 다시 평가해 세액을 올린 경우, 평가 차이로 생긴 과소신고가산세와 납부지연가산세는 부과하지 않습니다. 부정행위로 과소신고한 경우는 제외됩니다.

신고하지 않고 있다가 시가로 결정되면 본세에 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 더해집니다. 세무서가 의뢰한 감정가액이 납득되지 않으면, 감정 시점과 비교 대상, 평가심의위원회 심의 절차를 따져 과세전적부심사나 심판청구로 다툴 수 있습니다.

공시 전 증여 대응 순서

• 시가 여부 확인 - 같은 재산과 비슷한 재산의 2년 안 거래, 감정·경매 가액이 있는지 먼저 조회합니다.
• 공시 일정 확인 - 주택은 4월 30일, 토지는 5월 31일까지 공시되므로 등기접수일을 그 전으로 잡습니다.
• 세액 비교 - 예상되는 올해 공시가격과 전년도 가격으로 세액 차이를 계산합니다.
• 기한 안 신고 - 신고기한 안에 신고·납부해 평가 차이에 따른 가산세 면제 요건을 갖춥니다.
• 재평가 대응 - 감정가액으로 다시 과세하겠다는 통지를 받으면 변호사와 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 재산에 시가로 볼 거래나 감정가액이 있는지에 따라 공시 전 증여의 효과가 크게 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 증여 전 평가 검토와 재평가 과세에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시가격이 발표되기 전에 증여하면 작년 가격으로 신고하나요?
  시가로 볼 거래나 감정가액이 없는 재산이라면 그렇습니다. 토지는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하므로, 올해 가격이 공시되기 전이면 전년도 공시가격으로 평가합니다. 주택도 증여일 현재 공시된 가격으로 평가합니다.
• 공시가격은 언제 발표되나요?
  공동주택가격과 개별주택가격은 매년 4월 30일까지, 개별공시지가는 매년 5월 31일까지 공시합니다. 오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 따로 기준시가를 고시합니다. 증여 등기 일정은 이 공시일을 기준으로 잡습니다.
• 계약은 4월에 하고 등기는 5월에 하면 언제 기준인가요?
  부동산은 등기접수일이 증여일입니다. 계약일이 공시 전이어도 등기 접수가 공시 뒤라면 새로 공시된 가격으로 평가하므로, 서류를 미리 갖춰 접수 일정을 공시일 전으로 맞춰야 합니다. 등기 신청서 접수일이 기준입니다.
• 아파트도 공시 전에 증여하면 유리한가요?
  대부분 효과가 없습니다. 증여일 전 6개월부터 뒤 3개월 사이에 같은 단지 비슷한 평형 거래가 있으면 그 매매가액을 시가로 보아 평가하기 때문입니다. 공시가격은 시가를 알기 어려울 때만 씁니다.
• 2년 전 옆집 거래가로 과세될 수도 있나요?
  증여일 전 2년 안의 거래나 신고 뒤 법정결정기한까지의 거래·감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있습니다. 증여세 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 신고 전에 2년 안 거래를 확인해 둡니다.
• 공시가격으로 신고했는데 감정가로 다시 과세되면 가산세가 붙나요?
  기한 안에 신고하고 납부했다면 평가 차이로 생긴 과소신고가산세와 납부지연가산세는 붙지 않습니다. 신고하지 않았거나 부정행위로 과소신고한 경우에는 가산세가 붙으므로 기한 안 신고가 먼저입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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