증여세

공시가격으로 아파트 증여 신고했는데 1년 전 옆 동 매매가로 과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 아파트 증여세를 공시가격으로 신고했더라도 증여일 전 2년 안에 같은 단지 유사 아파트의 매매가 있으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 대법원 2025두30271 판결은 신고한 납세자에게 신고일까지의 유사매매만 시가로 보는 규정이 있어도 2년 이내 심의 규정은 그대로 적용된다고 보았습니다. 지금은 고지서에 적힌 비교 아파트의 매매계약일과 면적, 증여일 사이의 시세 변동 자료부터 확인하십시오.

세무서가 유사 아파트 매매가로 다시 과세했다고 해서 과소신고가산세까지 당연히 붙는 것은 아닙니다. 시가 평가 차이로 결정된 부분은 부정행위가 없으면 과소신고가산세 대상에서 빠집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 배우자로부터 아파트 지분 10분의 4를 증여받고, 그해 공동주택가격 11억원을 기준으로 지분 가액을 4억 4,000만원으로 계산해 증여세를 신고했습니다. 그런데 증여일보다 10개월쯤 전인 2024년 6월, 같은 단지에서 전용면적이 같은 다른 세대가 19억 2,000만원에 팔린 일이 있었습니다. 세무서는 평가심의위원회 심의를 거쳐 이 매매가를 시가로 보고 지분 가액을 7억 6,800만원으로 고쳐 증여세를 추가로 고지했습니다. A씨는 신고를 마친 사람에게는 신고일까지의 거래만 따지는 것이 아니냐고 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여한 아파트 가격은 원래 무엇으로 정하나요?

증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 공시가격 같은 기준시가는 시가를 산정하기 어려울 때만 씁니다. 그래서 아파트처럼 거래가 잦은 재산은 공시가격으로 신고해도 세무서가 시가를 찾아 다시 평가할 수 있습니다.

시가에는 실제 거래가 외에 감정가액, 수용·경매·공매 가액처럼 시행령이 정한 가액도 들어갑니다. 증여재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지가 기본 평가기간이고, 이 기간에 해당 재산의 매매·감정 등이 있으면 그 가액이 시가가 됩니다. 매매가 평가기간 안에 있는지는 매매계약일을 기준으로 따집니다.

해당 재산과 면적·위치·용도와 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산, 곧 유사재산의 거래가액도 시가로 볼 수 있습니다. 같은 단지, 같은 전용면적 아파트의 매매가가 대표적인 예입니다.

증여세를 신고하면 신고일 뒤 거래는 빠지나요?

네, 기한 안에 증여세를 신고했다면 유사재산 거래가액은 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 것만 그 자체로 시가가 됩니다. 신고한 사람이 신고 뒤에 생긴 이웃 거래 때문에 세금이 바뀌는 일을 막기 위한 규정입니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.

그러나 이 규정이 증여일 전 2년 이내 거래까지 막아 주지는 않습니다. 대법원은 유사재산 규정이 「제1항을 적용할 때」라고만 정하고 2년 이내 심의 규정을 빼지 않았으므로, 신고한 경우에도 그 단서는 그대로 적용된다고 보았습니다. 신고하지 않은 사람보다 신고한 사람의 시가 범위가 크게 좁아지는 불균형도 맞지 않는다고 했습니다.

증여일 전 2년 안의 거래는 언제 시가가 되나요?

평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내의 매매는 평가심의위원회 심의를 거치면 시가에 포함될 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」은 증여일부터 일정 시점까지 시간 경과와 주위 환경 변화를 보아 가격변동의 특별한 사정이 없을 것, 그리고 납세자·지방국세청장·관할세무서장의 신청이 있을 것을 함께 요구합니다.

그래서 다툴 수 있는 지점은 크게 세 가지입니다. 비교 아파트가 정말 면적·위치·기준시가가 비슷한 유사재산인지, 매매 뒤 증여일까지 금리나 시세가 크게 움직여 가격변동의 특별한 사정이 있는지, 심의 신청과 심의 절차가 제대로 거쳤는지입니다. 이 사건에서는 세 요건이 갖춰졌다고 보아 원고의 상고가 기각됐습니다.

증여세 고지에 불복하려면 어떻게 하나요?

증여세 부과처분은 고지서를 받은 날부터 90일 안에 국세청 심사청구나 조세심판원 심판청구를 먼저 거쳐야 행정소송을 낼 수 있습니다. 심사·심판 결정 없이 바로 법원에 가면 소송이 각하됩니다.

심판청구서에는 유사재산과의 차이(층·향·동 위치·리모델링 여부), 증여일 무렵 같은 단지 다른 거래가, 한국부동산원 시세 흐름 자료를 붙여 가격변동의 특별한 사정을 구체적으로 적습니다. 감정평가를 다시 받아 그 감정가액을 시가로 주장하는 방법도 함께 검토합니다. 이의신청을 거치는 경우에도 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 다음 단계를 밟아야 합니다.

유사매매 시가 증여세 대응 순서

• 고지서 분석 - 결정 근거로 쓴 비교 아파트의 동·호수, 면적, 매매계약일을 확인합니다. 매매계약일이 증여일 전 6개월 밖이면 심의를 거쳤는지 봅니다.
• 유사성 검토 - 공동주택가격과 면적, 층, 향을 증여 아파트와 나란히 놓고 비교합니다. 기준시가 차이가 크면 유사재산이 아니라고 다툴 수 있습니다.
• 시세 변동 자료 - 매매일부터 증여일까지 같은 단지 거래가와 시세 흐름을 모읍니다. 가격변동의 특별한 사정이 있으면 2년 이내 거래는 시가가 될 수 없습니다.
• 가산세 확인 - 고지세액에 과소신고가산세가 들어 있는지 봅니다. 평가 차이로 결정된 부분이면 빼 달라고 청구합니다.
• 불복 청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 냅니다. 결정 뒤에도 다투려면 행정소송 제소기간을 따로 셉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 직후 감정평가를 받아 두었거나 재건축·리모델링으로 단지 안 시세 차이가 큰 경우에는 감정서와 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시가격으로 신고하면 끝나는 것 아닌가요?
  아닙니다. 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 공시가격 같은 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려울 때만 씁니다. 같은 단지에 비슷한 아파트 거래가 있으면 세무서가 그 거래가를 시가로 보아 다시 과세할 수 있습니다.
• 유사재산은 어떤 아파트를 말하나요?
  해당 재산과 면적·위치·용도·종목과 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산을 말합니다. 아파트라면 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 작은 세대가 해당합니다. 구체적인 기준은 재정경제부령에서 정하므로 공동주택가격 차이 비율을 함께 확인해야 합니다.
• 신고한 뒤에 팔린 옆집 가격도 반영되나요?
  기한 안에 신고했다면 유사재산 거래가액은 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 것만 그 자체로 시가가 됩니다. 신고일 뒤에 계약된 유사 아파트 거래가는 이 규정으로 시가가 되지 않습니다. 다만 해당 재산 자체의 매매·감정은 따로 따집니다.
• 증여일 2년 전 거래도 시가가 되나요?
  될 수 있습니다. 평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내 매매는 가격변동의 특별한 사정이 없고 신청이 있으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 대법원은 신고한 납세자에게도 이 규정이 적용된다고 보았습니다.
• 가격변동의 특별한 사정은 무엇으로 증명하나요?
  매매계약일부터 증여일까지 같은 단지 거래가 흐름, 한국부동산원 시세 자료, 금리 변동과 주변 개발 계획 같은 주위 환경 변화를 날짜별로 정리해 냅니다. 비교 아파트와 층·향·리모델링 여부 차이도 함께 보여 주어야 합니다.
• 추가 고지에 가산세도 붙나요?
  시가 평가 차이 때문에 과세표준이 늘어난 부분은 부정행위가 없으면 과소신고가산세를 매기지 않습니다. 고지서 내역에 과소신고가산세가 들어 있으면 그 부분을 따로 다툴 수 있습니다. 납부지연에 따른 가산세는 별도로 확인해야 합니다.
• 불복은 언제까지 해야 하나요?
  심판청구는 처분이 있음을 안 날, 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 이내에 해야 합니다. 행정소송은 심사청구나 심판청구 결정을 거친 뒤에만 낼 수 있으므로 이 90일을 넘기면 법원에서도 다투기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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