취득세·보유세

공유오피스에 본점을 두면 대도시 취득세 중과를 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

등기부상 본점을 대도시 밖 공유오피스에 두었더라도 실제 본점 기능이 서울 등 과밀억제권역에서 수행되었다고 과세관청이 입증하면, 설립 후 5년 안에 취득한 대도시 부동산에는 일반세율 4%가 아니라 8%의 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조 제2항 제1호). 조세심판원은 그 공간을 실제로 썼는지, 업무가 어디서 이루어졌는지에 따라 결론을 달리하고 있습니다.

본점을 대도시 밖에 두었다는 것 자체가 문제는 아닙니다. 법인이 실제로 그곳에서 사무를 보고 있다면 등기된 본점이 곧 본점이고, 공간이 좁거나 공유오피스라는 이유만으로 중과가 정당화되지는 않습니다. 문제가 되는 것은 등기만 대도시 밖에 두고 대표가 상주하며 일하는 곳, 계약과 자금 집행이 이루어지는 곳은 서울이나 수도권 과밀억제권역에 있는 경우입니다. 이때 과세관청은 등기가 아니라 실제 본점 위치를 기준으로 중과 여부를 다시 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

서울 송파구에 사는 A씨는 2022. 9. 14. 부동산 임대업을 목적으로 하는 법인을 세우면서 경기도 화성시의 공유오피스 1실을 월 이용 계약으로 빌려 본점으로 등기했습니다. 법인은 2022. 11. 28. 서울 마포구의 근린생활시설 건물을 32억원에 사들이고 일반세율 4%로 취득세 1억2,800만원을 신고·납부했습니다. 그런데 2026. 8. 마포구청에서 과세예고통지가 왔습니다. 법인의 실제 본점은 A씨가 개인사업을 하는 서울 강동구 사무실이므로 대도시에서 설립한 법인으로 보아 8% 세율을 적용하고, 차액 1억2,800만원과 가산세를 부과하겠다는 내용이었습니다. 직원은 A씨 혼자였고 공유오피스에는 한 달에 두세 번 들러 우편물을 챙겼다는 A씨는, 이용료를 꼬박꼬박 냈는데도 중과가 되는지, 지금 무엇을 준비해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대도시 취득세 중과는 어떤 경우에 적용되나요?

지방세법은 수도권정비계획법상 과밀억제권역(산업단지 제외)을 「대도시」라고 부릅니다. 서울특별시 전역, 인천광역시 일부, 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포시와 남양주·시흥시 일부가 여기에 들어갑니다. 파주·김포·화성·평택처럼 성장관리권역에 속한 곳은 대도시가 아닙니다.

대도시에서 법인을 설립하거나 대도시 밖의 본점을 대도시로 옮기면, 그 설립·전입 이후 5년 안에 취득하는 대도시 부동산은 업무용이든 아니든 모두 중과 대상입니다. 수도권에서는 서울 밖에서 서울로 옮기는 것도 전입으로 봅니다. 세율은 표준세율의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배를 뺀 값이어서, 건물 유상취득의 표준세율 4%라면 8%가 됩니다. 10억원짜리 상가라면 4,000만원이던 취득세가 8,000만원이 되는 셈입니다. 다만 시행령이 정한 대도시 중과 제외 업종에 직접 쓰려고 취득하는 부동산은 일반세율이 적용됩니다.

법인 설립등기 자체도 문제가 됩니다. 대도시에서 법인을 설립하거나 대도시로 본점을 옮기는 등기는 등록면허세가 표준세율의 3배로 중과됩니다. 실질 본점이 대도시로 판정되면 취득세와 함께 이 부분도 검토 대상이 될 수 있습니다.

등기부상 본점이 대도시 밖인데도 중과될 수 있나요?

될 수 있습니다. 옛 지방세법의 등록세 중과 사건에서 대법원은 본점 전입등기를 하지 않았더라도 실질적으로 대도시로 본점을 옮긴 법인이 취득한 부동산은 중과 대상에 포함된다고 본 원심을 수긍했습니다. 그 사건에서는 등기상 본점에 직원 21명과 총무부만 있고, 나머지 219명과 대외 업무 부서가 대도시 건물에서 일하고 있었습니다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2006두2503 판결).

반대로 법인이 서울 사무소가 실질 본점이었다고 주장한 등록세 사건에서는, 그곳에서 업무 일부가 이루어졌다는 사정만으로는 실질적 본점으로 볼 수 없다고 한 판결도 있습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013두15620 판결). 결국 등기가 아니라 법인의 핵심 업무가 계속 수행되는 장소가 어디인지를 사실관계로 따집니다. 법령도 대도시 중과의 기준이 되는 사무소를 인적·물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소로 정하고 있습니다.

조세심판원은 공유오피스 본점을 어떻게 판단했나요?

최근 결정은 양쪽으로 나뉩니다. 조세심판원 2026. 3. 16. 조심2025지1918 결정은 파주시의 5.5평짜리 소호오피스를 본점으로 등기한 법인에 대한 강남구청의 중과 처분을 취소했습니다. 실제로 임대차계약을 맺고 사용한 공간이었고, 협소하고 공유오피스라는 사정만으로 실질이 없다고 단정할 수 없으며, 대표이사의 카드 사용지가 강남이라는 점은 대표의 거주지와 가깝기 때문일 뿐이라고 보았습니다. 실질 본점이 대도시에 있다는 점은 과세관청이 입증해야 하고, 본점 판단은 「조직적·계속적으로 본점 기능이 수행되는지 여부에 따라야」 한다는 것입니다. 김포시 사무실을 본점으로 둔 법인에 대한 중과를 취소한 조심2025지1861(2025. 11. 27.) 결정도 같은 흐름입니다.

반면 조세심판원 2026. 6. 1. 조심2025지1548 결정은 중과를 유지했습니다. 파주시 건물 3층 일부(5㎡)를 건물 소유자인 대표이사 등에게서 무상으로 빌렸다고 했지만 현장조사 때 공실이었고, 그 층을 쓰던 기존 임차인은 법인에게 빌려준 사실이 없다고 진술했습니다. 대표는 평일 대부분을 성남시의 개인 병원에서 보냈고 임대료 세금계산서를 발급한 IP 주소도 성남으로 나타났습니다. 이사회 의사록을 냈지만 출퇴근 기록이나 업무 증빙은 내지 못했습니다.

어떤 자료가 실질 본점 판단을 가르나요?

과세관청은 등기상 본점 현장조사, 전기요금 납부자, 대표의 상주 장소, 법인카드 사용지, 세금계산서 발급 위치, 계약과 대출 업무를 누가 어디서 했는지를 봅니다. 법인 쪽에서는 공간 이용계약과 이용료 납부, 출입 기록, 그곳에서 열린 이사회와 업무 처리 흔적, 실제 의사결정자의 위치를 보여 주는 이메일·메신저 기록을 낼 수 있습니다. 조심2025지1918 사건은 해외에 사는 최대주주가 이메일로 매입과 대출을 직접 진행한 자료가 받아들여진 사례입니다. 공유오피스 운영사가 보관하는 출입·회의실 예약 기록과 우편물 수령 대장은 시간이 지나면 지워지는 경우가 많으므로, 통지를 받기 전이라도 운영사에 보관 기간을 확인하고 사본을 받아 두시는 편이 안전합니다.

반대로 설립 직후 대도시 부동산을 사들인 시점, 대표의 다른 사업장이 대도시에 있다는 점, 등기상 본점에서 비용 지출이 전혀 없다는 점은 과세관청이 불리하게 드는 사정입니다. 어느 한 가지로 결론이 나기보다 이런 사정을 모아 판단하므로, 처분 전에 자료를 시간순으로 정리해 두는 것이 실익이 큽니다.

나중에 본점을 서울로 옮기면 이미 산 부동산도 중과되나요?

대도시 밖에 본점을 둔 상태에서 대도시 부동산을 사고, 그 뒤 본점을 대도시로 옮기는 경우도 많습니다. 법은 부동산을 취득한 날부터 5년 안에 그 부동산이 대도시 중과 대상이 되면 중과세율을 적용해 취득세를 추징하도록 정하고 있습니다. 전입 전에 취득한 부동산은 본점 등의 용도로 직접 쓰려고 취득한 경우에 중과 대상이 되고, 전입 후 5년 안에 취득하는 부동산은 용도와 관계없이 중과 대상입니다. 공유오피스 본점을 정리하고 사들인 건물로 본점을 옮기는 시점이 취득일부터 5년 안이라면 이 규정이 문제될 수 있습니다.

이렇게 나중에 중과 대상이 된 경우에는 사무소나 사업장을 사실상 설치한 날부터 60일 안에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 스스로 신고·납부해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로, 본점 이전 계획이 있다면 취득일과 이전 예정일 사이의 기간부터 계산해 보시는 편이 좋습니다. 반대로 등기상 본점이 처음부터 실제로 쓰였고 이전 시점이 취득일부터 5년이 지난 뒤라면 사정이 다릅니다.

중과 통지를 받으면 세금은 얼마이고 어떻게 다투나요?

중과가 확정되면 차액 외에 가산세가 붙습니다. 과소신고가산세는 차액의 10%이고, 과세관청이 사기나 그 밖의 부정한 행위로 보면 40%입니다. 부정행위는 거짓 문서 작성 같은 적극적 행위를 뜻하므로, 40%를 적용했다면 그 요건을 따로 다툴 수 있습니다. 납부지연가산세는 신고납부기한 다음 날부터 고지일까지 1일 10만분의 22로 계산하고 75%를 한도로 합니다. 사례의 차액 1억2,800만원이라면 과소신고가산세는 1,280만원, 납부지연가산세는 하루 2만8,160원씩 늘어납니다.

부과 전에 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 처분이 나온 뒤에는 통지를 받은 날부터 90일 안에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 하거나 바로 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 앞의 결정들도 모두 심판청구로 다툰 사건입니다. 심판청구에서 받아들여지지 않으면 행정소송으로 이어갈 수 있으므로, 처음 단계부터 같은 자료와 같은 논리로 주장을 쌓아 두는 것이 좋습니다.

대도시 취득세 중과 대응 순서

• 기한 확인 - 과세예고통지를 받은 날부터 30일, 부과 처분 통지일부터 90일을 먼저 달력에 적습니다.
• 본점 사용 자료 수집 - 공유오피스 계약서, 이용료 이체 내역, 출입 기록, 우편물 수령 기록, 사무실 사진을 모읍니다.
• 의사결정 흔적 정리 - 매입 결정, 대출, 임대차 계약, 이사회가 누구에 의해 어디서 이루어졌는지 이메일·의사록·출장 기록으로 정리합니다.
• 불리한 사정 점검 - 대표의 다른 사업장, 카드 사용지, 세금계산서 발급 위치처럼 과세관청이 들 사정에 대한 설명을 준비합니다.
• 세액·가산세 검산 - 중과세율 적용 범위와 가산세율, 부정행위 판단 근거를 확인합니다.
• 불복 절차 선택 - 과세전적부심사, 이의신청, 심판청구 가운데 사안에 맞는 경로를 정해 기한 안에 접수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 공유오피스 본점이라도 공간을 실제로 썼다는 증빙, 핵심 의사결정이 이루어진 장소, 대표의 다른 사업장 위치, 설립과 부동산 취득 사이의 시간에 따라 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 대도시 취득세 중과 처분에 대한 과세전적부심사, 이의신청과 조세심판원 심판청구, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유오피스에 본점을 등기하면 대도시 중과를 확실하게 피할 수 있나요?
  그렇지 않습니다. 등기와 달리 실제 본점 기능이 대도시에서 수행되었다고 과세관청이 입증하면 설립 후 5년 안에 취득한 대도시 부동산에 8% 중과세율이 적용됩니다. 반대로 공간을 실제로 썼다면 공유오피스라는 이유만으로 중과되지는 않습니다.
• 대도시 중과세율은 몇 퍼센트인가요?
  표준세율의 3배에서 중과기준세율 2%의 2배를 뺀 세율입니다. 주택이 아닌 건물을 사는 경우 표준세율 4%이므로 중과세율은 8%이고, 10억원 건물이면 취득세가 4,000만원에서 8,000만원이 됩니다.
• 파주나 김포에 본점을 두면 대도시 밖인가요?
  네. 파주·김포·화성·평택 등은 수도권정비계획법상 성장관리권역이어서 대도시가 아닙니다. 서울 전역, 인천 일부, 성남·수원·고양·부천·안양 등 과밀억제권역이 대도시이고, 그 안의 산업단지는 제외됩니다.
• 실질 본점이 서울이라는 건 누가 입증해야 하나요?
  과세요건이므로 과세관청이 입증해야 합니다. 조세심판원도 대도시 안에서 인적·물적 설비를 갖춘 본점을 설립했다는 점을 과세관청이 입증해야 한다고 보았습니다. 다만 간접 사정이 쌓이면 법인이 반박 자료를 내야 합니다.
• 몇 년 전에 산 부동산도 지금 중과될 수 있나요?
  취득세를 신고한 경우 부과제척기간은 원칙적으로 5년이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위가 인정되면 10년입니다. 기간은 신고기한 다음 날부터 세므로 그 안이라면 차액과 가산세가 부과될 수 있습니다.
• 중과 처분을 받으면 가산세는 얼마나 붙나요?
  과소신고가산세 10%(부정행위로 보면 40%)와 납부지연가산세(1일 10만분의 22, 한도 75%)가 붙습니다. 차액이 1억2,800만원이라면 과소신고가산세는 1,280만원이고 납부지연가산세는 하루 2만8,160원씩 늘어납니다.
• 과세예고통지를 받았는데 언제까지 다툴 수 있나요?
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 부과 처분이 나온 뒤에는 통지를 받은 날부터 90일 안에 구청장 등에게 이의신청을 하거나 조세심판원에 바로 심판청구를 해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 강변 오피스텔을 가끔 쉬러 쓰는데 별장이라며 취득세가 중과되나요?
• 같은 세금의 연대납세자가 심판청구하면 나는 언제까지 소송해야 하나요?
• 해외 현지법인·해외부동산 자료를 국세청에 내지 않으면 과태료가 얼마인가요?
• 실제 사장은 따로 있고 명의만 빌린 사업자로 판정되면 어떤 세금이 나오나요?
• 공동상속인은 다른 상속인 몫 상속세를 얼마까지 내고, 대신 낸 돈은 돌려받나요?
• 금융·보험회사가 내는 교육세, 어떤 수익이 과세표준에 들어가나요?
• 해외금융계좌를 신고하지 않으면 과태료·명단공개·형사처벌은 어떻게 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기