취득세·보유세
강변 오피스텔을 가끔 쉬러 쓰는데 별장이라며 취득세가 중과되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
2023년 3월 14일 이후에 취득한 오피스텔이라면 휴양용으로 쓰더라도 별장이라는 이유로 취득세가 중과되지 않습니다. 지방세법 개정으로 별장 중과 조항이 삭제됐고 그 이후 납세의무가 성립한 취득부터 적용되기 때문입니다. 지금은 오피스텔 취득일과 고지서에 적힌 중과 근거 조항부터 확인해 두십시오.
취득세 중과 고지를 받았다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구로 다퉈야 합니다. 이 기간이 지나면 처분의 위법을 다투기 어려워집니다.
주말에만 쓰는 오피스텔이라고 해서 지금 취득세를 몇 배로 낼까 걱정할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 도심에서 1시간 떨어진 강변의 오피스텔 한 호실을 약 5억원에 샀습니다. 평소에는 서울 아파트에 살고, 오피스텔은 주말에 가족과 쉬러 가끔 씁니다. 2026년 구청이 사실상 별장이라며 취득세를 중과하겠다는 안내를 보내자, A씨는 별장 중과가 지금도 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
휴양용 오피스텔도 별장으로 보아 취득세를 중과하나요?
지금 취득했다면 중과하지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「지방세법」은 사치성 재산 중과 대상에서 별장을 2023. 3. 14. 삭제했고, 골프장·고급주택·고급오락장·고급선박만 남겨 두었습니다.
| 취득 시점 | 별장 취득세 중과 | 재산세 별장 세율 |
|---|---|---|
| 2023. 3. 14. 전 납세의무 성립 | 종전 규정 적용 | 종전 규정 적용 |
| 2023. 3. 14. 이후 납세의무 성립 | 적용 안 함 | 적용 안 함 |
- 2023. 3. 14. 전 납세의무 성립
- 별장 취득세 중과: 종전 규정 적용
- 재산세 별장 세율: 종전 규정 적용
- 2023. 3. 14. 이후 납세의무 성립
- 별장 취득세 중과: 적용 안 함
- 재산세 별장 세율: 적용 안 함
출처 - 지방세법 제13조 제5항, 제111조 제1항 제3호; 부칙(법률 제19230호) 제2조
개정법 부칙은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 정합니다. 취득세 납세의무는 취득할 때 성립하므로, 2023. 3. 14. 이후 잔금을 치르고 취득한 오피스텔에는 별장 중과가 적용되지 않습니다.
재산세도 같은 날 별장에 대한 고율 세율이 삭제됐습니다. 지금은 오피스텔을 주거용으로 쓰면 일반 주택 세율, 업무용으로 쓰면 건축물 세율을 적용합니다.
2023년 3월 전에 취득한 오피스텔은 어떻게 되나요?
그때 취득했다면 개정 전 법이 적용돼 별장 중과가 문제 될 수 있습니다. 부칙이 시행 이후 성립한 납세의무부터 새 법을 적용하므로, 개정 전 취득분은 당시 별장 규정으로 판단합니다.
그 경우 별장 판단 기준은 대법원 1995. 4. 28. 선고 93누21224 판결이 제시한 틀을 따릅니다. 취득 목적과 경위, 휴양지에 적합한 위치인지, 주거지와의 거리, 휴양 시설, 규모와 가액, 이용자와 이용 형태, 상시 거주 주택이 따로 있는지를 모두 따집니다. 이 판결은 경관이 좋은 강변에 있고 간헐적으로 쓰는 오피스텔은 업무용으로 취득한 특별한 사정이 증명되지 않으면 별장으로 추정된다고 보았습니다.
별장 중과가 없어졌어도 취득세가 무거워지는 경우가 있나요?
있습니다. 면적과 가액이 대통령령 기준을 넘는 주거용 건축물은 고급주택으로 보아 여전히 중과됩니다. 주거용으로 쓰는 넓고 비싼 오피스텔이라면 이 기준에 걸리는지 따로 확인해야 합니다.
고급주택 중과는 취득한 날부터 60일 안에 주거용이 아닌 용도로 쓰거나 용도변경공사를 시작하면 적용되지 않습니다. 업무용으로 쓸 계획이라면 이 기간 안에 업무 사용 사실을 남겨 두는 편이 낫습니다.
오피스텔 별장 취득세 대응 순서
- 취득일 확인 - 잔금일과 등기일을 확인해 2023. 3. 14. 전후인지 봅니다. 적용 법률이 이 날짜로 갈립니다.
- 고지 근거 조항 확인 - 고지서나 안내문에 적힌 중과 근거가 별장인지 고급주택인지 확인합니다. 근거에 따라 다툴 쟁점이 다릅니다.
- 사용 실태 자료 정리 - 업무용 사용 기록, 전입 여부, 관리비 고지서를 모읍니다. 개정 전 취득분이라면 별장 추정을 깨는 자료가 됩니다.
- 이의신청 또는 심판청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 불복합니다. 삭제된 조항을 적용했다면 그 점을 먼저 주장합니다.
- 재산세 세율 점검 - 같은 오피스텔의 재산세가 별장 세율로 나오고 있지 않은지 확인합니다. 삭제된 세율이면 바로잡을 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 분양권 계약은 2023. 3. 14. 전에 했지만 잔금은 그 뒤에 치른 경우처럼 취득 시기가 애매하면 계약서와 잔금 영수증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 중과 처분에 대한 이의신청·심판청구와 취소소송을 수행합니다.
실무상 착안점
별장 중과를 걱정하는 분들은 대부분 예전 기사나 주변 경험을 기준으로 생각합니다. 별장 중과는 2023년 개정으로 없어졌고, 지금 남은 쟁점은 취득 시점과 고급주택 해당 여부입니다. 같은 건물이라도 언제 샀느냐에 따라 적용 법률이 완전히 달라집니다.
그래서 가장 먼저 확인할 기록은 잔금일입니다. 계약일이 아니라 사실상 잔금을 치른 날이나 등기일 중 빠른 날이 취득 시기가 되므로, 잔금 이체 내역과 등기사항증명서를 함께 봐야 합니다. 개정 전 취득분이라면 업무용 사용을 보여 주는 출장 기록, 사업자등록, 관리비 납부 내역처럼 날짜가 찍힌 자료가 별장 추정을 깨는 재료가 됩니다.
이 기록은 이의신청과 심판청구에서 적용 법률을 가르는 증거가 되고, 부과제척기간 계산에도 쓰입니다. 이미 중과세액을 냈다면 같은 자료로 경정청구를 준비할 수 있고, 재산세까지 별장 세율로 나왔다면 연도별로 함께 정리해야 환급 범위를 빠짐없이 특정할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 취득세 중과 처분을 다투는 사건을 수행해 왔으며, 취득 시점과 적용 법률을 먼저 확정한 뒤 사용 실태 자료로 중과 요건을 다투는 방식으로 대응합니다.
- 취득세·지방소득세 부과처분 취소(심판·소송)
- 행정처분 취소·집행정지
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
- 과세처분 고지 후 조세불복 병행
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
취득세 고지서나 중과 안내문·매매계약서·잔금 이체 내역·등기사항증명서를 준비해 주시면, 취득 시점에 따른 적용 법률과 별장 또는 고급주택 해당 여부, 불복 기한을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 지방세법 제13조 제5항 제1호
- 지방세기본법 제90조
- 지방세법 부칙(법률 제19230호
- 2023. 3. 14.) 제2조
- 지방세법 제111조 제1항 제3호
- 대법원 1995. 4. 28. 선고 93누21224 판결
- 지방세법 제13조 제5항 제3호
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성