세금

대도시에 설립한 지 5년 지난 법인을 인수하면 취득세 중과를 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

정상 영업 중인 법인이라면 피할 수 있다고 볼 수 있습니다. 대도시 중과는 설립 뒤 5년 안의 부동산 취득에 적용되기 때문입니다. 그러나 인수한 법인이 해산·폐업했거나 2년 이상 사업 실적이 없는 휴면법인일 수 있습니다. 이때는 인수를 새 설립으로 보아 인수일부터 5년 안의 취득에 중과세율이 붙습니다.

정상 영업 중인 법인이라면 피할 수 있다고 볼 수 있습니다. 대도시 중과는 설립 뒤 5년 안의 부동산 취득에 적용되기 때문입니다. 그러나 인수한 법인이 해산·폐업했거나 2년 이상 사업 실적이 없는 휴면법인일 수 있습니다. 이때는 인수를 새 설립으로 보아 인수일부터 5년 안의 취득에 중과세율이 붙습니다.

대도시 중과는 얼마나 무거운가요?

일반 부동산 취득세율의 약 2배가 됩니다. 대도시 중과세율은 표준세율의 3배에서 중과기준세율 2%의 2배를 뺀 세율입니다. 표준세율 4%인 상가나 토지라면 12%에서 4%를 빼 8%가 됩니다. 여기에 지방교육세 등 부가세목도 함께 늘어납니다.

대도시는 수도권정비계획법상 과밀억제권역에서 산업단지를 뺀 지역입니다. 중과 대상은 대도시에서 법인을 설립하거나 지점을 설치하거나 대도시로 전입하면서 취득하는 부동산입니다. 설립 뒤 5년 안에 취득하는 부동산은 업무용이든 비업무용이든 모두 포함됩니다.

그래서 설립한 지 5년이 지난 법인을 인수해 부동산을 사면 중과를 피할 수 있다는 생각이 나옵니다. 법은 이런 우회를 막으려고 휴면법인 인수를 설립에 포함했습니다. 실제로 영업하던 법인을 인수했다면 설립 후 5년이 지난 법인의 취득입니다. 이 경우 일반세율이 적용되는 것으로 볼 수 있습니다. 결국 인수 대상 법인이 휴면법인인지가 결론을 가릅니다.

세율 차이를 금액으로 보면 무게가 드러납니다. 100억원짜리 상가를 사면 일반세율로는 취득세가 4억원이지만 중과세율로는 8억원입니다. 지방교육세 등까지 더하면 차이는 더 커집니다.

어떤 법인이 휴면법인으로 분류되나요?

시행령은 여섯 가지를 정합니다. 해산한 법인, 해산한 것으로 보는 법인, 폐업한 법인이 기본입니다. 인수일 전 1년 안에 계속등기를 한 해산법인, 다시 사업자등록을 한 폐업법인도 포함됩니다.

여섯째가 실무에서 자주 다투어집니다. 인수일 전 2년 이상 사업 실적이 없고, 인수일 전후 1년 안에 임원의 50% 이상을 교체한 법인입니다. 외형상 살아 있는 법인이라도 매출이 없고 경영진을 바꿨다면 여기에 걸릴 수 있습니다. 법인을 인수한 쪽은 대개 기존 임원을 자기 사람으로 바꾸므로 임원 교체 요건은 쉽게 채워집니다. 그래서 실무에서는 2년 사업 실적이 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

인수 시점은 그 법인의 과점주주가 처음 된 때입니다. 주식을 여러 차례 나눠 사들였다면 처음 과점주주가 된 날이 기준입니다. 그날부터 5년이 중과 기간으로 계산된다고 볼 수 있습니다.

사업 실적이 있었다는 점은 누가 증명하나요?

법인을 인수한 쪽이 증명해야 한다는 판결이 있습니다. 서울행정법원 2022. 10. 28. 선고 2021구합75016 판결 사안입니다. 부동산개발업 법인이 491억원대 부동산을 취득하면서 일반세율 4%로 신고했습니다. 구청은 휴면법인 인수로 보아 중과세율로 경정했습니다.

법원은 매출이 존재한다는 사실의 증명책임이 법인에 있다고 보았습니다. 법인 명의로 개발사업 준비를 했더라도 극히 초기 단계여서 매출이 생기지 않았다고 했습니다. 가산세를 포함해 33억원대 취득세 등 부과처분이 유지됐습니다. 이 판결은 서울고등법원 2022누70577 항소기각과 대법원 2023두40939 심리불속행 기각으로 확정됐습니다.

폐업했다가 다시 사업자등록을 한 법인을 인수한 사건도 있습니다. 2007년 폐업한 법인이 2010. 2. 1. 다시 사업자등록을 했습니다. 한 달여 뒤 다른 주주들의 주식이 대표 주주의 가족에게 모두 넘어갔습니다. 3년여 뒤 이 법인은 43억원대 부동산을 사며 표준세율로 신고했고, 구청은 휴면법인 인수로 보아 중과했습니다.

법인은 넘어간 주식이 원래 명의신탁된 것이어서 명의를 되찾았을 뿐이라고 주장했습니다. 법원은 주주명부상 주주가 차명이라는 점은 그렇게 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다. 소송 무렵 만든 확인서만으로는 부족하다며 청구를 기각했습니다. 이 판단은 항소기각과 대법원 심리불속행 기각으로 확정되었습니다. 휴면법인 인수 전에 명의신탁 주식이 있다면 그 증거를 미리 갖춰야 하는 이유입니다.

합병이나 분할로 법인을 만들면 어떻게 되나요?

일정 요건을 갖추면 중과 대상에서 빠집니다. 대도시에서 5년 이상 사업한 법인끼리 합병하면 중과하지 않습니다. 5년이 안 된 법인과 합병하면 기존법인 자산비율만큼만 중과에서 빠집니다.

분할도 비슷합니다. 분할등기일 현재 대도시에서 5년 이상 계속 사업한 법인이 분할로 법인을 설립하는 경우가 있습니다. 법인세법상 적격분할 요건을 갖췄다면 중과 대상이 아닙니다. 인수 대신 합병이나 분할을 검토할 때는 이 요건을 먼저 맞춰 보아야 합니다. 합병 상대가 5년 미만 법인이면 일부만 중과에서 빠지므로 자산비율을 미리 계산해 두는 편이 좋습니다.

대도시 법인 인수 취득세 대응 순서

• 휴면 여부 실사 - 대상 법인의 등기부, 사업자등록 이력, 최근 2년 매출과 임원 변동을 확인합니다.
• 인수 시점 확정 - 처음 과점주주가 되는 날을 정하고, 그날부터 5년 동안의 부동산 취득 계획을 세웁니다.
• 사업 실적 자료 - 실제 매출을 보여 주는 세금계산서와 계약서를 인수 전에 확보합니다.
• 대안 구조 비교 - 합병, 적격분할, 대도시 밖 취득과 세부담을 비교합니다.
• 중과 고지 대응 - 중과 경정을 받으면 처분을 안 날부터 90일 안에 조세심판원 심판청구 등으로 휴면법인 요건 해당 여부를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인수 법인의 사업 실적과 임원 교체 시점에 따라 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 법인 인수 거래의 취득세 중과 검토와 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 휴면법인을 인수하면 과점주주 취득세도 따로 내나요?
  주식을 사서 과점주주가 되면 그 법인의 부동산을 취득한 것으로 보는 간주취득세가 별도로 문제 됩니다. 대도시 중과와는 다른 제도이므로 두 가지를 함께 계산해야 합니다.
• 인수 뒤 5년이 지나 산 부동산도 중과되나요?
  휴면법인 인수일부터 5년이 지난 뒤 취득한 부동산은 이 규정의 중과 대상이 아닌 것으로 볼 수 있습니다. 다만 지점 설치나 대도시 전입 같은 다른 중과 사유가 없는지 따로 확인해야 합니다.
• 대도시 밖에서 법인을 인수해 서울 부동산을 사면 어떻게 되나요?
  본점이 대도시 밖에 있어도 서울에 지점을 두거나 본점을 대도시로 옮기면 그때부터 5년 안의 취득이 중과될 수 있습니다. 수도권에서는 서울 외 지역에서 서울로 오는 것도 전입으로 봅니다.
• 중과 제외 업종이면 휴면법인을 인수해도 괜찮나요?
  대도시 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적으로 취득하면 일반세율이 적용됩니다. 다만 1년 안에 직접 사용하지 않거나 다른 용도로 쓰면 중과세율로 추징됩니다.
• 휴면법인 인수 판단은 언제 기준이 바뀌었나요?
  2018. 1. 1.부터 시행된 시행령은 처음 과점주주가 된 때를 인수 시점으로 정했습니다. 판결은 개정 전 인수 사안에도 최초 인수 시점을 기준으로 본 사례가 있습니다.
• 부동산을 신탁해서 사면 중과를 피할 수 있나요?
  아니요, 신탁재산도 중과 대상에 포함되며 취득 목적과 설립 시기는 위탁자를 기준으로 판단합니다. 수탁자 명의를 빌리는 신탁 구조만으로 중과를 피하기는 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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