부가가치세

아파트 관리비 부가세 면세, 135㎡는 등기부 면적으로 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 공동주택 관리용역 면세 기준인 주거전용면적 135제곱미터 이하 여부는 등기부나 재산세 과세대장 면적이 아니라 주택법 시행규칙의 산정방법으로 계산합니다. 국세청도 외벽 내부선 기준에서 공용면적을 뺀 면적으로 판단한다고 회신했습니다. 공부끼리 면적이 다른 세대가 있다면 설계도면이나 실측 자료부터 확인하십시오.

등기부에 적힌 전유면적이 135제곱미터를 넘는다는 이유만으로 관리용역을 과세로 바꿔 신고할 필요는 없습니다. 면적은 공부의 숫자가 아니라 법령이 정한 산정방법으로 다시 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

A주택관리업체는 2024년부터 1979년에 지은 아파트 단지의 일반관리와 경비, 청소를 맡고 있습니다. 한 동의 세대는 등기부상 전유면적이 140제곱미터이지만 재산세 과세대장에는 129제곱미터로 올라 있습니다. 업체는 이 세대분 관리용역을 면세로 신고해 왔는데, 2026년 세무서가 등기부 면적을 근거로 과세 대상이 아니냐고 물어 왔습니다. 업체는 어느 장부의 면적을 따라야 하는지, 이미 신고한 부분은 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 관리용역 부가가치세는 언제 면제되나요?

국민주택규모를 넘는 공동주택이라도 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 135제곱미터 이하이면, 관리주체·경비업자·청소업자가 공급하는 일반관리용역·경비용역·청소용역은 부가가치세가 면제됩니다. 이 특례는 2028년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」은 관리주체를 「공동주택관리법」상 관리주체로, 공급하는 사람을 관리주체·경비업 허가를 받은 법인·건물위생관리업 신고를 한 사람으로 정합니다. 국민주택(주거전용면적 85제곱미터 이하 등)에 공급하는 관리용역은 별도 호에서 기한 없이 면제됩니다.

주거전용면적은 등기부와 재산세 과세대장 중 무엇을 따르나요?

등기부의 전유면적이나 재산세 과세대장의 면적을 그대로 쓰지 않고, 「주택법 시행규칙」의 공동주택 주거전용면적 산정방법에 따라 다시 계산한 면적으로 135제곱미터 이하인지 판단합니다. 공부끼리 면적이 다를 때도 이 기준으로 계산한 실제 면적이 기준입니다.

공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 잰 면적입니다. 다만 다음 면적은 뺍니다.

• 지상층 공용면적 - 복도, 계단, 현관처럼 2세대 이상이 함께 쓰는 부분
• 그 밖의 공용면적 - 지하층, 관리사무소 등
• 남는 외벽면적 - 바닥면적에서 주거전용면적을 빼고 남는 외벽면적은 공용면적에 더합니다

1980년대 이전에 지은 아파트는 건축물대장이나 등기부의 전유면적에 복도 등 공용 부분이 섞여 있는 경우가 있습니다. 그래서 설계도면이나 실측 자료로 외벽 내부선 기준 면적을 다시 확인해 두는 것이 판정의 출발점입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 국민주택을 제외한 공동주택의 관리용역 면제를 판단할 때 주거전용면적이 135제곱미터 이하인지는 「주택법 시행규칙」 제2조의 주거전용면적 산정방법에 따른다고 회신했습니다(사전-2015-법령해석부가-0053, 2015. 3. 16.).

이유는 두 가지였습니다. 같은 조문에서 국민주택과 국민주택 외 공동주택을 함께 정하고 있으므로 주거전용면적도 같은 뜻으로 읽어야 한다는 점, 공부상 면적과 사실상 면적이 다르면 객관적 자료로 증명되는 실질 면적을 따른다는 점입니다. 등기부 140제곱미터, 재산세 과세대장 128제곱미터인 1978년 준공 아파트를 전제로 한 해석이므로, 도면이나 실측 자료가 없으면 결론이 달라질 수 있습니다.

2015년 해석 뒤 면제 규정은 어떻게 바뀌었나요?

해석 뒤 면제 대상이 넓어지고 적용기한이 2028년 12월 31일까지로 연장됐습니다. 지금은 수도권이 아닌 지역의 도시지역 밖 읍·면 주택이면 면적과 관계없이 면제되고, 그 밖의 주택은 135제곱미터 기준을 그대로 씁니다.

• 공급자 - 관리주체에 더해 경비업 허가 법인과 건물위생관리업 신고자가 공급하는 용역도 포함됩니다.
• 읍·면 주택 - 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면 지역 주택은 135제곱미터 기준 없이 면제됩니다.
• 적용기한 - 2028년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용합니다.

면세로 처리했다가 과세로 바뀌면 무엇을 해야 하나요?

면세로 신고한 관리용역이 과세로 판정되면 덜 낸 부가가치세와 가산세가 문제 됩니다. 반대로 면적을 다시 재 보니 135제곱미터 이하인데 과세로 신고해 왔다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

면세로 처리하는 관리용역은 다른 과세 매출과 섞이지 않게 세대별 면적 명세를 따로 관리합니다. 면세 적용 신고를 할 때 면세공급증명서 등 첨부서류가 필요한지도 함께 확인합니다.

아파트 관리용역 면세 판정 대응 순서

• 면적 자료 모으기 - 설계도면, 건축물대장, 등기부, 재산세 과세대장을 한데 모읍니다. 공부끼리 면적이 다른 세대를 먼저 추립니다.
• 산정방법대로 다시 계산 - 외벽 내부선 기준으로 재고 공용면적을 뺍니다. 필요하면 측량이나 감정 자료를 받아 둡니다.
• 세대별 과세·면세 구분 - 135제곱미터 초과 세대분만 과세로 나눠 세금계산서와 계산서를 구분해 발급합니다.
• 신고 정정 - 덜 낸 부분은 과세표준수정신고서로, 더 낸 부분은 과세표준 및 세액의 결정(경정)청구서로 바로잡습니다.
• 불복 검토 - 세무조사 결과 통지 단계면 과세전적부심사, 납부고지 뒤면 90일 이내 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 전 노후 단지나 복층 세대처럼 면적 계산이 까다로운 경우에는 도면과 실측 자료를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부가가치세 면세 판정을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국민주택 규모 아파트 관리비도 부가세가 붙나요?
  아니요. 주거전용면적 85제곱미터 이하 등 국민주택에 공급하는 일반관리·경비·청소용역은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의3에 따라 기한 없이 부가가치세가 면제됩니다. 관리주체나 경비업 허가 법인, 건물위생관리업 신고자가 공급하는 용역이어야 합니다.
• 135㎡를 넘는 세대 관리비는 모두 과세인가요?
  원칙적으로 주거전용면적이 135제곱미터를 넘는 세대에 공급하는 관리용역은 면제 대상이 아닙니다. 다만 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면 지역 주택이면 면적과 관계없이 면제되므로 소재지부터 확인합니다.
• 주거전용면적에 발코니나 복도가 들어가나요?
  공동주택 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 재고, 복도·계단·현관 같은 지상층 공용면적과 지하층·관리사무소 등 공용면적은 뺍니다. 남는 외벽면적은 공용면적에 더하므로 주거전용면적에 넣지 않습니다.
• 관리비 면세 특례는 언제까지 적용되나요?
  국민주택을 제외한 공동주택 관리용역 면제는 2028년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용합니다. 그 뒤에는 연장 여부를 다시 확인해야 하며, 국민주택에 공급하는 관리용역 면제에는 이런 기한이 없습니다.
• 경비업체나 청소업체도 면세를 받을 수 있나요?
  네. 경비업 허가를 받은 법인이나 건물위생관리업 신고를 한 사람이 요건에 맞는 공동주택에 직접 공급하는 경비용역과 청소용역도 면제 대상입니다. 허가나 신고 없이 공급하면 요건을 갖추지 못합니다.
• 면세인데 과세로 신고해 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한까지 신고했다면 그 기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 세대별 주거전용면적을 산정방법대로 계산한 자료와 관리용역 계약서를 붙여 면세 대상이었음을 보여야 합니다.
• 세무서가 등기부 면적으로 과세하겠다고 하면요?
  세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받았다면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 과세전적부심사를 청구해 산정방법에 따른 면적으로 다시 판단해 달라고 할 수 있습니다. 납부고지를 받은 뒤라면 90일 이내 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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