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부가가치세

국민주택을 짓기 전에 전봇대·가스관을 옮기는 비용도 부가가치세가 면제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 국민주택규모 이하 주택을 짓는 건설사가 전봇대·도시가스관·통신관로의 소유자에게서 이설용역을 공급받는 것은 건설업 등록자가 공급하는 국민주택 건설용역이 아니므로 부가가치세가 과세됩니다. 국세청은 2024년 4월 9일 회신(사전-2023-법규부가-0904)에서 건설용역 면세는 관련 법에 따라 등록한 자가 공급하는 것에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 이설용역 세금계산서의 매입세액을 과세사업과 면세사업 중 어디에 귀속시킬지부터 정리해 두십시오.

기한

이설용역에 붙은 부가가치세는 건설사가 매입세액으로 부담하고, 국민주택 분양(면세)과 근린생활시설 분양(과세)에 함께 관련되면 공통매입세액으로 안분해 각 과세기간 신고에 반영합니다. 안분을 잘못했다면 법정신고기한 후 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

이설용역이 과세라고 해서 건설사가 손해만 보는 것은 아닙니다. 근린생활시설 분양에 귀속되는 부분과 공통매입세액 중 과세 비율만큼은 매출세액에서 공제되므로, 세금계산서를 받아 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

건설사 A사는 2025년 4월 한 사업부지에 전용면적 84제곱미터 이하 공동주택 120세대와 1층 근린생활시설을 지어 분양하는 사업을 시작했습니다. 공사 전에 부지 안을 지나는 전봇대, 도시가스 배관, 통신관로를 옮겨야 해서 각 시설 소유자인 전력회사·가스회사·통신회사에 이설을 의뢰하고 합계 6억원의 이설비를 냈습니다. A사는 국민주택 건설과 관련된 비용이니 이설용역도 면세로 처리해 부가가치세 없이 결제할 수 있는지, 아니면 세금계산서를 받아 매입세액으로 처리해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 지장물 이설용역을 어떻게 해석했나요?

국민주택 건설용역에 해당하지 않아 면세되지 않는다고 보았습니다. 국세청은 사전-2023-법규부가-0904(2024. 4. 9.)에서, 건설업 법인이 국민주택규모 이하 공동주택과 근린생활시설을 지으면서 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제2호의 사업자가 아닌 지장전주·도시가스관·통신관로 소유자에게서 이설용역을 공급받는 경우 그 용역은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 건설용역이 아니라고 답했습니다. 판단 이유는 이렇습니다. 국민주택 자체의 공급은 누가 공급하든 면세이지만, 국민주택 건설용역은 건설산업기본법 등 관련 법에 따라 등록한 자가 그 면허 범위에서 공급하는 것만 면세입니다. 이설용역을 공급하는 전봇대·가스관·통신관로 소유자는 그런 등록을 한 자가 아니고, 이설 작업 자체도 주택 건설 공사 전에 부지 안의 지장물을 치우는 것이므로 면세 대상에 들어가지 않는다는 것입니다. 이 회신은 이설용역 공급자가 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제2호의 등록 사업자가 아니라는 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 공급자가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

국민주택 건설용역 면세는 어디까지 적용되나요?

주택법상 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택의 건설용역 가운데 등록 사업자가 공급하는 것에 한정됩니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「조세특례제한법 시행령」은 건설산업기본법·전기공사업법·소방시설공사업법·정보통신공사업법·주택법·하수도법·가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 등록한 자가 공급하는 건설용역과, 건축사법 등에 따라 등록·신고한 자가 공급하는 설계용역을 면세 대상으로 정합니다. 소방공사감리업은 제외됩니다.

국민주택 관련 공급의 면세·과세 구분(2026. 10. 6. 기준)
공급 내용공급자 요건부가가치세
국민주택규모 이하 주택 공급누구나면제
국민주택 건설용역건설산업기본법 등 등록자면제
국민주택 설계용역건축사법 등 등록·신고자면제
지장전주·가스관·통신관로 이설용역시설 소유자(등록 없음)과세
근린생활시설 공급누구나과세

출처 - 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 시행령 제106조 제4항

주택 자체의 공급은 다릅니다. 국민주택규모 이하 주택을 분양하면 분양하는 사업자가 누구든 면세이고, 공급받는 사람이 누구인지도 묻지 않습니다. 같은 사업에서 근린생활시설 분양은 과세이므로, 건설사는 과세사업과 면세사업을 함께 하는 겸영사업자가 됩니다.

이설용역 매입세액은 공제받을 수 있나요?

근린생활시설 분양에 귀속되는 부분은 공제되고, 국민주택 분양에 귀속되는 부분은 공제되지 않습니다. 면세사업에 관련된 매입세액은 공제 대상이 아니기 때문입니다. 이설용역처럼 어느 쪽에 쓰였는지 가를 수 없는 매입세액은 공통매입세액으로 보아 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율로 안분합니다.

이설비 매입세액 처리 흐름
  1. 1

    세금계산서 수취

    과세 용역이므로 공급시기에 발급받음

  2. 2

    실지귀속 구분

    근린생활시설분은 공제, 국민주택분은 불공제

  3. 3

    공통매입세액 안분

    구분 불가분은 면세공급가액 비율로 계산

  4. 4

    분양 전 안분

    예정사용면적 비율을 우선 적용

  5. 5

    사용면적 확정 정산

    확정되는 과세기간에 정산

분양 전이어서 공급가액이 아직 없는 과세기간에는 총매입가액 중 면세 관련 매입가액의 비율, 총예정공급가액 중 면세 예정공급가액의 비율 순서로 안분하되, 건물을 신축해 과세·면세에 제공할 예정면적을 구분할 수 있으면 예정사용면적 비율을 먼저 적용합니다. 사용면적이 확정되는 과세기간에 정산합니다.

국민주택 건설 지장물 이설비 부가가치세 대응 순서

  • 공급자의 등록 여부 확인 - 이설용역을 공급하는 자가 건설산업기본법 등 관련 법에 따른 등록 사업자인지 확인합니다. 등록이 없으면 면세 대상이 아닙니다.
  • 세금계산서 수취 - 과세 용역이므로 공급시기에 세금계산서를 받아 둡니다. 면세로 오인해 계산서만 받으면 매입세액공제 자체가 막힙니다.
  • 귀속 구분과 안분 - 근린생활시설과 국민주택 중 어디에 쓰인 비용인지 구분하고, 구분이 안 되면 공통매입세액 안분 기준으로 계산합니다.
  • 예정면적 자료 보관 - 분양 전 과세기간에는 예정사용면적 비율을 쓰므로 설계도서의 과세·면세 면적 자료를 신고서와 함께 보관합니다.
  • 신고 오류 정정 - 이미 면세로 처리했거나 안분을 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구, 불공제 통지를 받았다면 90일 안에 심판청구로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 리모델링 공사이거나 다가구주택처럼 가구당 면적으로 국민주택규모를 따지는 사업이라면 건축물대장·도급계약서·등록증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부가가치세 면세 범위와 매입세액 불공제를 둘러싼 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

건설사 실무자들은 국민주택 사업에 들어가는 돈이면 전부 면세라고 생각해 지장물 이설비까지 부가가치세 없이 처리하려 합니다. 실제로 면세는 주택 자체의 공급과 등록 사업자의 건설용역에만 붙고, 전력회사나 가스회사가 하는 이설 작업은 과세입니다. 면세로 오인해 세금계산서를 받지 않으면 나중에 공제받을 길까지 사라집니다.

다툼의 재료는 계약서와 등록증입니다. 이설용역을 누가 공급했는지, 그 사업자가 어떤 법에 따라 등록돼 있는지, 예정면적 자료가 언제 작성됐는지가 모두 문서로 남아야 합니다. 특히 분양 전 과세기간의 안분 근거가 된 설계도서는 사용면적 확정 후 정산에서 다시 필요합니다.

이 기록은 매입세액 불공제 처분을 다투는 심판청구에서 귀속과 안분 비율을 입증하는 자료가 되고, 세무조사에서 면세 범위를 넓게 적용했다는 지적을 받을 때 공급자와 귀속을 설명하는 근거가 됩니다. 등록증 사본 한 장이 수억원의 매입세액을 가르는 경우가 있습니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 주택건설 사업의 부가가치세 면세 범위와 공통매입세액 안분을 둘러싼 조세불복을 수행해 왔으며, 용역 공급자의 등록 여부와 계약 구조를 먼저 확정한 뒤 면세 해당 여부와 공제 범위를 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 조세심판 결정 후 소송 실익 검토의견서
  • 비정기 세무조사 현장 대응
  • 법인세 부과처분 취소소송

이 상황에서 자주 묻는 것

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