세금

건물주가 임차인을 내보내며 준 합의금에도 부가가치세가 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

임차인을 일찍 내보내는 대가로 준 합의금은 재화나 용역의 공급 대가가 아니라면 부가가치세가 붙지 않습니다. 공급가액에는 공급과 대가 관계가 있는 금액만 들어갑니다. 다만 합의금에 임차인이 남기는 시설이나 집기 값이 들어 있다면 그 부분은 재화의 공급 대가가 될 수 있습니다. 소득세 문제는 따로 남습니다.

임차인을 일찍 내보내는 대가로 준 합의금은 재화나 용역의 공급 대가가 아니라면 부가가치세가 붙지 않습니다. 공급가액에는 공급과 대가 관계가 있는 금액만 들어갑니다. 다만 합의금에 임차인이 남기는 시설이나 집기 값이 들어 있다면 그 부분은 재화의 공급 대가가 될 수 있습니다. 소득세 문제는 따로 남습니다.

합의금에는 왜 부가가치세가 붙지 않나요?

부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대한 대가에만 붙기 때문입니다. 대법원은 공급가액이란 재화나 용역의 공급과 대가 관계에 있는 가액이라고 보았습니다. 그래서 공급의 대가가 아닌 위약금이나 손해배상금은 공급가액이 될 수 없다고 했습니다. 다만 명목이 위약금이어도 실질이 공급의 대가라면 공급가액에 들어간다고 덧붙였습니다.

임차인이 계약기간 전에 가게를 비워 주는 대가로 받는 돈은 대개 영업을 그만두는 데 따른 손실 보상이나 위로금 성격입니다. 임차인이 건물주에게 물건을 넘기거나 어떤 일을 해 준 대가가 아니므로 부가가치세 과세 대상으로 보기 어렵습니다. 명도 합의금을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없고, 위 판결의 공급가액 법리에 따른 결론입니다. 따라서 건물주가 합의금에 부가가치세를 더해 줄 이유도, 임차인이 세금계산서를 발급할 이유도 원칙적으로 없습니다.

그렇다고 명목만 합의금으로 적으면 끝나는 것은 아닙니다. 위 판결처럼 세무서는 이름이 아니라 그 돈이 무엇의 대가인지를 봅니다. 합의서에 무엇을 보상하는지 구체적으로 적어 두어야 나중에 성격을 다투지 않습니다. 영업 손실, 이사 비용, 계약기간 단축에 대한 보상처럼 항목을 나누어 적는 방식이 좋습니다.

시설이나 인테리어 값이 섞여 있으면 어떻게 되나요?

임차인이 설치한 시설, 인테리어, 집기를 건물주가 넘겨받으면서 그 값을 주는 부분은 재화의 공급 대가가 될 수 있습니다. 임차인이 사업자라면 그 금액에 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고해야 합니다. 건물주는 그 시설을 과세사업에 쓴다면 매입세액으로 공제받을 수 있습니다.

그래서 합의금 하나로 묶어 두면 양쪽 모두 불리해질 수 있습니다. 세무서가 합의금 전체를 시설 인수 대가로 보면 임차인에게 부가가치세가 추징되고 건물주는 세금계산서 없이 공제를 받지 못합니다. 반대로 시설 값이 분명히 들어 있는데 전부 보상금으로 처리하면 매출 누락이 문제 됩니다.

시설을 원상복구 대상으로 남겨 두고 건물주가 철거 부담만 면제해 주는 구조도 있습니다. 이때 건물주가 시설을 넘겨받은 것인지, 철거 의무를 면제해 준 것인지를 합의서에 적어야 합니다. 시설 목록과 감가상각 잔액을 붙여 두면 금액을 나누는 근거가 됩니다.

임차인이 받은 합의금은 소득세를 내나요?

부가가치세와 별도로 소득세가 문제 됩니다. 조세심판원은 건물 새 소유자에게서 조기 명도 보상합의금을 받은 임차인에게 기타소득으로 종합소득세를 부과한 처분을 유지했습니다. 임차인은 공동사업이었다거나 시설비 등을 필요경비로 빼 달라고 했지만 증빙이 없어 받아들여지지 않았습니다.

찜질방 사업자가 받은 이주보상비 사안도 있습니다. 사업자는 시설투자비 보상이라고 주장했습니다. 조세심판원은 원만한 사업 수행을 위해 법적 의무 없이 준 위로금이나 사례금으로 보아 기타소득 과세를 유지했습니다. 시설 보상이라는 주장은 그 금액을 뒷받침하는 자료가 있어야 받아들여질 수 있다는 뜻입니다.

임차인이 법인이라면 합의금은 법인세 익금이 됩니다. 개인 임차인이라도 사업소득과 연결된 보상인지, 사업과 무관한 사례금인지에 따라 소득 구분이 달라질 수 있습니다.

건물주는 합의금을 줄 때 원천징수를 해야 하나요?

개인 임차인에게 주는 합의금이 기타소득에 해당하면 건물주가 원천징수 의무를 질 수 있습니다. 소득세법은 기타소득을 지급하는 자에게 원천징수를 하도록 정합니다. 계약금이 위약금으로 대체되는 경우만 예외로 둡니다. 위 찜질방 사안에서도 지급자가 원천징수세액을 포함해 지급한 사실이 확인됩니다.

원천징수한 세액은 지급한 날이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납부합니다. 원천징수를 빠뜨리면 건물주에게 원천징수 납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다. 합의금을 세금을 뗀 금액으로 정할지, 세금을 건물주가 부담할지도 미리 합의해야 다툼이 줄어듭니다.

건물주 쪽에서 합의금을 건물 취득가액이나 사업 비용으로 처리할 수 있는지도 함께 따집니다. 경락인이 기존 임차인에게 준 명도합의금의 취득가액 포함 여부처럼 별도 쟁점이 생길 수 있습니다.

임차인 합의금 세무 대응 순서

• 성격 구분 - 합의금을 영업 손실 보상, 시설 인수 대가, 원상복구 면제로 나눕니다.
• 시설 목록 작성 - 넘겨받는 시설과 집기의 목록과 금액 산정 근거를 붙입니다.
• 세금계산서 정리 - 시설 인수 대가 부분은 임차인이 세금계산서를 발급합니다.
• 원천징수 판단 - 개인 임차인에게 준 보상금이 기타소득인지 보고 원천징수합니다.
• 합의서 문언 확정 - 세금 부담 주체와 지급 금액이 세전인지 세후인지 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합의금의 구성과 임차인이 개인인지 법인인지에 따라 세금 처리가 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대차 정리 과정의 합의금 구조 검토와 세무 쟁점 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 합의금 대신 남은 보증금을 더 받으면 과세되나요?
  보증금 반환은 맡긴 돈을 돌려받는 것이어서 그 자체는 과세 대상이 아닙니다. 다만 반환 금액을 넘어 더 받은 부분은 합의금과 같은 기준으로 성격을 따집니다.
• 임차인이 권리금을 새 임차인 대신 건물주에게 받으면요?
  영업권 같은 권리를 넘기는 대가라면 재화의 공급으로 볼 수 있습니다. 단순히 영업을 그만두는 데 대한 보상이라면 공급의 대가로 보기 어렵습니다.
• 건물주가 임차인에게 이사비를 주면 원천징수하나요?
  실제 이사 비용을 정산해 주는 실비 성격이라면 소득으로 보기 어려울 수 있습니다. 실비를 넘는 정액 위로금이라면 기타소득으로 보아 원천징수를 검토해야 합니다.
• 명도소송 중 화해로 준 돈도 같나요?
  화해로 준 돈도 무엇의 대가인지에 따라 판단합니다. 밀린 임대료나 시설 대가가 섞여 있다면 그 부분은 부가가치세 공급가액이 될 수 있어 항목을 나누어야 합니다.
• 법인 임차인에게 준 합의금도 원천징수하나요?
  법인이 받는 합의금은 법인세 익금으로 처리되며 기타소득 원천징수 대상이 아닙니다. 법인 임차인과는 세금계산서 대상 부분을 나누는 데 집중하면 됩니다.
• 건물주가 합의금을 비용으로 처리할 수 있나요?
  건물주가 임대사업자라면 사업 관련 지출로 비용 처리를 검토합니다. 다만 건물을 새로 취득하며 낸 합의금은 취득가액에 넣을지가 따로 문제 됩니다.

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