부가가치세

명도소송 판결로 받은 임대료 상당 손해배상금에도 부가세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 쓰고 보증금에서 공제하는 관계였다면, 판결로 받은 임대료 상당 손해배상금은 사용 대가로 보아 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 처음부터 계약이 없던 무단 점용의 부당이득금, 공급 없이 받는 위약금·영업손실보상금은 과세되지 않으며, 잘못 신고했다면 경정청구를 검토합니다.

임대차가 끝났는데 임차인이 나가지 않아 명도소송을 하면, 판결에는 「건물을 인도할 때까지 월 ○○원을 지급하라」는 부분이 들어가는 경우가 많습니다. 이 돈은 이름이 손해배상금이나 부당이득금이어도 실제로는 건물을 계속 쓰게 한 대가이므로 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 반면 계약 위반에 따른 위약금이나 영업손실보상금처럼 공급이 없는 돈은 과세되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

상가 건물주 D씨는 임대차가 2025. 6. 30. 끝났는데도 임차인이 나가지 않아 명도소송을 냈습니다. 2026. 7. 판결이 확정되어 임차인은 2026. 6. 30.까지 1년 동안 가게를 쓰다 나갔고, 그 기간에 대해 월 300만원씩 합계 3,600만원을 보증금에서 빼기로 정리되었습니다. D씨는 판결로 받은 돈인데도 부가가치세를 내야 하는지, 세금계산서를 발급해야 하는지, 신고하지 않으면 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝난 뒤 받은 임대료 상당액도 과세되나요?

부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대해 과세하고, 과세표준에는 명목과 관계없이 공급받는 자에게서 받는 금전적 가치 있는 모든 것이 들어갑니다. 임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 계속 쓰고 임대인이 이를 보증금에서 빼는 관계라면, 건물을 사용하게 하는 용역은 계속 공급된 것으로 볼 수 있습니다.

서울고등법원 2010. 11. 4. 선고 2009누36578 판결은 임대차계약이 해지되었으나 임차인들이 건물을 비우지 않고 계속 사용했고 임대인도 보증금을 돌려주지 않은 채 사실상 공제하는 관계였다면, 사용수익 관계가 유지되어 용역의 공급에 해당한다고 보았고, 이 판결은 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010두27059 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다. 국세청도 임대차 기간이 끝난 뒤 판결로 건물 반환일까지 받는 임대료 상당 손해배상금은 과세 대상이라고 봅니다. 임차인이 사업자라면 이 금액에 대한 세금계산서로 매입세액을 공제받을 수 있으므로, 조정이나 화해 단계에서 부가가치세를 별도로 받기로 정해 두는 편이 임대인에게 유리합니다.

처음부터 계약이 없던 무단 점용도 같나요?

다릅니다. 정당한 권원 없이 처음부터 땅이나 건물을 무단으로 쓴 사람에게 판결로 받는 부당이득금은, 임대차계약이 있었다는 사정이 없는 한 임대용역을 공급한 대가로 보기 어렵습니다. 「땅을 무단으로 쓴 사람에게 판결로 받은 부당이득금도 부가세 대상인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

결국 갈림길은 당사자 사이에 임대차 관계가 있었는지, 그리고 그 관계가 끝난 뒤에도 사용과 보증금 공제가 이어졌는지입니다. 판결 이유에 이 사정이 어떻게 적혀 있는지가 중요한 자료가 됩니다. 경매로 건물을 산 새 소유자가 종전 점유자에게 사용료를 받는 경우처럼 새 소유자와 점유자 사이에 임대차계약이 맺어진 적이 없다면, 어느 쪽에 가까운지부터 따져 봐야 합니다.

위약금이나 영업손실보상금도 과세되나요?

재화나 용역의 공급 없이 받는 돈은 과세 대상이 아닙니다. 국세청은 물건 파손·도난으로 받는 손해배상금, 공급자의 계약 불이행으로 공급받는 쪽이 받는 위약금, 대가관계 없이 받는 영업손실보상금과 이주비를 과세하지 않는다고 봅니다. 대금을 늦게 줘서 받는 연체이자도 공급가액에 들어가지 않습니다.

다만 명칭만으로 정해지지 않습니다. 대법원 2008. 7. 24. 선고 2008두6929 판결로 확정된 사건에서, 계약전력을 넘겨 쓴 고객에게 걷은 「위약금」은 이름과 달리 실질이 전기 공급의 대가라고 보아 과세가 유지되었습니다. 임대인이 임차인의 중도 해지로 받는 위약금도, 남은 기간 임대료를 미리 받는 구조인지 손해를 메우는 배상인지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 약정 문구를 함께 봅니다.

세금계산서와 과세표준은 어떻게 정하나요?

임대료 상당액이 과세된다면 임대인은 세금계산서를 발급하고 신고해야 합니다. 판결 금액에 부가가치세가 포함되었는지 분명하지 않으면 받은 금액의 110분의 100이 공급가액입니다. 보증금에서 공제해 통장 입금이 없었더라도 공제로 정산한 금액은 대가를 받은 것입니다. D씨 사례는 3,600만원의 110분의 100인 약 3,272만원이 공급가액, 약 327만원이 부가가치세입니다.

공급시기를 언제로 볼지는 소송 진행 상황에 따라 달라질 수 있어 「임대료 소송이 끝나지 않았다면 부가세 공급시기는 언제인가요?」에서 따로 설명했습니다. 신고를 빠뜨리면 과소신고가산세 10%, 납부지연가산세(1일 10만분의 22)와 함께 세금계산서 미발급 가산세 2%가 문제 될 수 있습니다. 해명 안내를 받기 전에 스스로 수정신고하면 과소신고가산세는 기간에 따라 최대 90%까지 줄어듭니다.

판결금 부가세 대응 순서

• 판결 이유 확인 - 임대차 관계, 사용 기간, 보증금 공제 여부가 어떻게 인정되었는지 봅니다.
• 돈의 성격 분류 - 임대료 상당액, 연체이자, 위약금, 소송비용을 나눕니다.
• 부가세 포함 여부 정리 - 판결·조정 문구로 공급가액을 계산합니다.
• 수정신고 또는 경정청구 - 빠뜨렸다면 해명 안내 전에 수정신고하고, 과세 대상 아닌 돈을 신고했다면 5년 안에 경정청구합니다.
• 불복 - 과세예고통지는 30일, 납부고지는 90일 안에 변호사와 다툴지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차 종료 경위와 판결·조정의 문구, 보증금 정산 방식에 따라 과세 여부와 금액이 달라집니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「부가가치세법」으로 정리했습니다. 법무법인 윤성은 명도소송과 그에 따른 부가가치세 신고·경정청구, 조세심판 청구를 함께 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명도소송에서 받은 임대료 상당액도 부가세 대상인가요?
  임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 계속 쓰고 임대인이 보증금에서 공제하는 관계였다면 용역 공급이 이어진 것으로 보아 과세될 수 있습니다. 판결 이유에 적힌 사정이 판단 자료가 됩니다.
• 처음부터 계약 없이 쓴 사람에게 받은 부당이득금은요?
  정당한 권원 없이 처음부터 무단으로 점용한 경우에는 임대차계약이 있었다는 사정이 없는 한 임대용역의 대가로 보기 어려워 과세되지 않는다고 봅니다. 다만 사용 경위에 따라 달라질 수 있어 판결 이유를 함께 확인합니다.
• 임차인이 중도 해지하며 낸 위약금도 과세되나요?
  공급 없이 계약 위반으로 받는 위약금이나 손해배상금은 과세 대상이 아닙니다. 다만 이름이 위약금이어도 실질이 공급의 대가라면 과세된다는 판결이 있어 계약서와 약정 문구를 함께 봅니다.
• 판결 금액에 부가세가 포함된 건가요?
  판결이나 조정에 부가가치세 포함 여부가 분명하지 않으면 받은 금액의 110분의 100을 공급가액으로 봅니다. 3,600만원이라면 약 3,272만원이 공급가액이고 약 327만원이 세액입니다.
• 연체이자나 지연손해금도 과세되나요?
  대가 지급이 늦어져 받는 연체이자는 공급가액에 포함하지 않습니다. 판결금 중 지연손해금 부분은 임대료 상당액과 나눠 계산해야 과세표준이 부풀려지지 않으므로 판결 주문을 항목별로 확인합니다.
• 위약금을 매출로 신고해 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  과세 대상이 아닌 돈을 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 청구 후 2개월 안에 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 통지 전이라도 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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