세금

공매로 넘어간 사업용 건물에도 부가가치세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 국세징수법에 따른 공매로 사업용 건물이 넘어가면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 내지 않습니다. 세무서가 수의계약으로 매각한 경우도 같습니다. 공매 매각대금에서 부가가치세를 따로 떼지 않고, 체납자가 세금계산서를 발급할 필요도 없습니다. 다만 공매 전에 직접 팔면 일반 매매로 과세됩니다.

아니요, 국세징수법에 따른 공매로 사업용 건물이 넘어가면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 내지 않습니다. 세무서가 수의계약으로 매각한 경우도 같습니다. 공매 매각대금에서 부가가치세를 따로 떼지 않고, 체납자가 세금계산서를 발급할 필요도 없습니다. 다만 공매 전에 직접 팔면 일반 매매로 과세됩니다.

공매로 건물이 팔리면 왜 부가가치세가 없나요?

시행령이 국세징수법에 따른 공매로 재화를 넘기는 것을 재화의 공급에서 명시적으로 빼고 있기 때문입니다. 원래 법률상 원인에 따른 양도도 재화의 공급에 들어갑니다. 그런데 공매는 그 예외로 정해져 있습니다.

예외의 범위에는 세무서장이 국세징수법 제67조에 따라 수의계약으로 매각하는 경우도 포함됩니다. 공매에서 5회 이상 유찰돼 수의계약으로 넘어간 경우가 대표적입니다. 민사집행법에 따른 경매로 팔리는 경우도 같은 이유로 공급이 아닙니다.

「공매」라는 이름이 붙어도 신탁회사가 진행하는 담보신탁 공매는 이 예외가 아닙니다. 조세심판원은 신탁회사 공매가 3회 유찰된 뒤 우선수익자에게 수의계약으로 넘긴 상가를 판단했습니다. 세무서장의 압류재산 공매가 아니고 민사집행법상 경매도 아니므로 과세된다고 보았습니다. 당시 시행령 제14조 제3항 기준이며, 지금의 제18조 제3항과 같은 취지입니다.

이 예외는 체납자가 부가가치세를 낼 형편이 안 되는데 세금이 또 생기는 문제를 막는 장치입니다. 매수인 쪽에서도 매입세액 공제를 받지 않으므로 매각대금이 정리됩니다. 공매로 넘어간 건물에 대해 체납자가 세금계산서를 발급하지 않아도 가산세 문제는 생기지 않습니다.

예를 들어 시가 20억원인 상가 중 건물 몫이 8억원이라면 일반 매매로는 8천만원의 부가가치세가 생깁니다. 공매로 넘어가면 이 8천만원은 생기지 않습니다. 대신 매각대금 전체가 체납액과 다른 채권에 배분됩니다.

공매 전에 직접 팔면 무엇이 달라지나요?

공매공고 전에 체납자가 직접 매수인을 찾아 팔면 일반 매매이므로 건물 몫에 부가가치세가 나옵니다. 매수인에게서 부가가치세를 받아 신고·납부해야 합니다. 이 세금을 내지 못하면 체납이 하나 더 늘어납니다.

직접 매각은 공매보다 높은 값을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 공매는 회차마다 최저 매각가가 낮아지므로 시세보다 싸게 팔릴 가능성이 있습니다. 그래서 체납액을 정리하고 남는 돈을 늘리려면 직접 매각이 유리할 때가 있습니다.

다만 직접 매각을 택하면 부가가치세 재원을 반드시 따로 남겨야 합니다. 매수인이 사업자이면 부가가치세를 별도로 받기 쉽습니다. 매수인이 비사업자이면 대금에 세금이 포함됐는지를 계약서에 분명히 적어야 합니다. 그렇지 않으면 받은 대금의 110분의 100만 공급가액으로 보아 세금을 계산합니다.

공매로 넘어간 뒤 사업을 접으면 다른 세금이 생기나요?

공매로 넘어간 건물 자체에는 부가가치세가 없지만, 폐업 때 남은 다른 재화는 따로 과세될 수 있습니다. 폐업 시점에 매입세액을 공제받은 비품, 기계, 재고가 남아 있으면 자기에게 공급한 것으로 봅니다. 건물만 공매로 넘어가고 내부 설비가 남은 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

폐업 신고도 챙겨야 합니다. 임대업자가 하나뿐인 임대 건물을 공매로 잃으면 사실상 사업이 끝납니다. 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지 확정신고를 해야 합니다.

공매로 넘어가기 전 기간의 임대료 부가가치세는 그대로 신고해야 합니다. 명목과 관계없이 임대 대가로 받은 금액은 공급가액에 들어갑니다. 압류 뒤에도 임차인에게서 받은 임대료가 있다면 공급이 있었던 것입니다. 이 부분을 신고하지 않으면 가산세가 붙은 체납이 남습니다.

공매 처분을 다툴 수 있는 시점은 언제인가요?

체납 세금의 부과 자체를 다투는 심판청구가 진행 중이면 그 결정이 확정되기 전에는 공매할 수 없습니다. 국세징수법이 이를 명시하고 있습니다. 부패·변질 우려가 있는 재산만 예외입니다.

따라서 체납액에 다툴 사유가 있다면 공매 전에 불복을 제기하는 것이 순서입니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 이 기간이 지나면 부과 자체를 다투기 어려워집니다.

공매 절차의 하자, 예를 들어 공매통지 누락은 별도로 다툴 수 있는지 따져야 합니다. 매각결정 뒤 대금 납부 전에 체납액을 모두 내면 매각결정이 취소되는지도 쟁점입니다. 이 부분은 「공매 매각결정 뒤 대금 납부 전에 체납세금을 다 냈다면 매각을 취소할 수 있나요?」에서 다뤘습니다. 이 문제는 「세금 체납으로 공매통지서를 받았는데 통지 자체를 소송으로 취소할 수 있나요?」에서 다뤘습니다.

공매 건물 부가가치세 대응 순서

• 매각 경로 확인 - 공매, 수의계약, 경매, 직접 매각 중 어느 경로로 넘어가는지 확인합니다.
• 직접 매각 비교 - 예상 공매가와 직접 매각가, 부가가치세 부담을 비교합니다.
• 부과 불복 검토 - 체납 세금 자체에 다툴 사유가 있으면 심판청구로 공매를 멈춥니다.
• 잔존재화 정리 - 건물 외에 남은 설비와 재고를 확인합니다.
• 폐업 신고 - 사업이 끝나면 폐업일 다음 달 25일까지 확정신고를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 어떤 경로로 넘어가는지와 체납 세금의 다툼 여부에 따라 부담과 대응이 달라집니다. 법무법인 윤성은 체납에 따른 압류·공매와 관련 부가가치세 쟁점 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매로 건물을 산 사람은 매입세액 공제를 받을 수 있나요?
  아니요, 공매는 재화의 공급이 아니므로 매수인에게 세금계산서가 발급되지 않고 매입세액도 없습니다. 매각대금 전액이 건물과 토지의 취득가액이 됩니다.
• 한국자산관리공사가 대행한 공매도 같은가요?
  네, 세무서장이 국세징수법에 따라 공매를 대행시킨 경우도 국세징수법에 따른 공매이므로 같습니다. 매각 주체가 누구인지보다 근거 법률을 확인해야 합니다.
• 공매 전에 건물을 판 매매대금으로 체납액을 내면 압류가 풀리나요?
  체납액을 모두 내면 세무서는 압류를 해제해야 하고 공매도 진행되지 않습니다. 다만 매매대금 중 부가가치세 몫까지 체납액 납부에 써 버리면 새로운 부가가치세 체납이 생깁니다.
• 공매로 넘어간 건물의 임대보증금은 누가 돌려주나요?
  임대보증금 반환은 민사 관계로, 대항력 있는 임차인이면 매수인이 떠안을 수 있습니다. 부가가치세와 별개이므로 등기부와 임대차 현황을 따로 확인해야 합니다.
• 공매 대신 민사 경매로 넘어가도 부가가치세가 없나요?
  네, 민사집행법에 따른 경매로 재화를 넘기는 것도 재화의 공급으로 보지 않습니다. 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매 모두 포함되므로 세금계산서도 발급하지 않습니다.
• 공매로 판 건물에 대해 이미 받은 매입세액을 토해 내야 하나요?
  부가가치세법은 공매를 공급으로 보지 않는다고만 정하고 있습니다. 건물 취득 때 공제받은 매입세액을 다시 내라는 별도 규정은 시행령 문언에 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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