부가가치세

땅을 무단으로 쓴 사람에게 판결로 받은 부당이득금도 부가세 대상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 처음부터 정당한 권원 없이 토지를 점유한 사람에게서 판결로 받은 부당이득금과 지연손해금은 용역의 공급대가가 아니어서 부가가치세가 붙지 않습니다. 부가가치세법상 용역의 공급은 계약상 또는 법률상 원인에 따라 재화를 사용하게 하는 것이어야 하기 때문입니다. 지금은 판결 이유에 임대차나 사용승낙이 인정됐는지부터 확인하십시오.

판결로 받은 부당이득금이 임료 상당액으로 계산됐다고 해서 임대료처럼 세금계산서를 발급해야 하는 것은 아닙니다. 처음부터 계약 없이 무단으로 점유된 땅이라면 부가가치세 과세대상이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021년 공매로 도심의 나대지를 샀는데, 그 땅 위에는 전 소유자 시절 지상권자 동의만 받고 지은 상가건물이 그대로 서 있었습니다. 공매로 근저당권과 지상권이 정리됐지만 건물 소유자인 신탁회사는 D씨와 아무런 계약 없이 땅을 계속 쓰면서 사용료도 내지 않았습니다. D씨는 건물철거와 부당이득반환 소송을 냈고, 2025년 법원은 임료 상당액으로 계산한 부당이득금 약 2억원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. D씨는 이 돈이 땅을 빌려준 대가로 보아 부가가치세를 신고해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

판결로 받은 토지 부당이득금에도 부가가치세가 붙나요?

아니요, 처음부터 정당한 권원 없이 토지를 점유한 사람에게서 법원 판결로 받는 부당이득금과 지연손해금은 계약상 또는 법률상 원인에 따른 용역의 공급대가가 아니어서 부가가치세 과세대상이 아닙니다.

부가가치세법은 용역의 공급을 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 역무를 제공하거나 시설물·권리 등 재화를 사용하게 하는 것으로 정합니다. 토지 소유자가 사용을 허락한 적이 없는데 상대방이 마음대로 쓴 것은 소유자가 사용하게 한 것이 아닙니다.

법원이 부당이득금을 임료 상당액으로 계산하는 것은 손해의 크기를 정하는 방법일 뿐입니다. 그 성격은 법률상 원인 없이 남의 재산으로 얻은 이익을 돌려주는 것이므로, 임대용역의 대가로 바뀌지 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 공매로 취득한 토지를 신탁회사가 권원 없이 점유해 판결로 받은 부당이득금과 지연손해금은 용역의 공급대가가 아니어서 부가가치세가 과세되지 않는다고 회신했습니다(2014. 6. 25. 회신). 토지 취득 때부터 임대차계약이 없었고, 종전 임대차를 승계하지도 않았으며, 임대료를 받은 적도 없다는 점을 이유로 들었습니다.

같은 취지의 법원 판단도 있습니다. 제3자가 법률상 원인 없이 토지를 점유·사용해 소유자가 받은 이익은 부가가치세 과세대상이 아니라고 보아 부과처분을 취소한 판결입니다.

이 결론은 처음부터 계약관계가 없었다는 사실관계를 전제로 합니다. 소유자가 사용을 승낙했거나 사용료를 받은 기간이 있다면 그 기간은 다르게 볼 수 있습니다.

임대차가 끝난 뒤 받는 부당이득금은 다른가요?

네, 임대차계약이 해지된 뒤에도 임차인이 계속 점유하고 임대인도 보증금을 돌려주지 않은 채 공제하는 관계라면, 판결에서 부당이득금이라고 불러도 임대용역의 대가로 보아 과세될 수 있습니다.

법원은 건물 임대차가 해지됐지만 명도되지 않고 임차인이 계속 쓰면서 임대인이 보증금을 반환하지 않고 사실상 공제하는 관계였다면, 사용수익관계가 유지된 것으로 보아 용역의 공급에 해당한다고 판단했습니다.

그래서 같은 「부당이득금」이라도 점유가 계약에서 시작됐는지 처음부터 무단점유였는지를 먼저 나눠야 합니다. 공매나 경매로 땅을 사면서 종전 임대차를 넘겨받았는지도 이 판단에 들어갑니다.

이미 부가가치세를 신고했다면 어떻게 하나요?

과세대상이 아닌 부당이득금을 과세표준에 넣어 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 돌려받는 절차를 밟을 수 있습니다. 상대방에게 세금계산서를 발급했다면 그 처리도 함께 정리합니다.

반대로 세무서가 부당이득금을 임대료로 보아 부가가치세를 고지했다면 판결문과 취득 경위 자료로 처음부터 계약이 없었다는 점을 보여 주어야 합니다. 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 낼 수 있습니다.

토지 무단점유 부당이득금 대응 순서

• 판결 내용 확인 - 판결 이유에서 계약관계나 사용승낙이 인정됐는지 확인합니다. 무단점유로 인정됐다면 비과세 판단의 바탕이 됩니다.
• 취득 경위 정리 - 공매·경매 취득 때 종전 임대차를 승계했는지, 임대료를 받은 기간이 있는지 정리합니다. 받은 기간이 있으면 그 부분은 따로 봅니다.
• 세금계산서 처리 - 무단점유 부당이득금에는 세금계산서를 발급하지 않습니다. 상대방이 요구하면 판결 취지를 근거로 설명합니다.
• 신고 정정 - 이미 신고했다면 「과세표준 및 세액의 경정청구서」로 5년 안에 바로잡습니다.
• 고지 대응 - 과세 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유 시작 경위와 공매 전 지상권·임대차 관계, 판결 이유에 따라 결론이 달라지므로 판결문과 등기부를 함께 보고 따로 따져야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」 제11조도 회신 당시와 같은 문언입니다. 법무법인 윤성은 부당이득금과 관련한 부가가치세 부과처분 불복과 토지 인도·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지연손해금에도 부가가치세가 붙나요?
  처음부터 무단점유였다면 부당이득금에 붙은 지연손해금도 용역의 공급대가가 아니어서 부가가치세 과세대상이 아닙니다. 지연손해금은 부당이득금 지급이 늦어진 데 따른 손해배상이기 때문입니다.
• 임료 상당액으로 계산됐는데 괜찮나요?
  괜찮습니다. 법원이 임료 상당액으로 금액을 계산한 것은 손해의 크기를 정하는 방법일 뿐이고, 계약상 원인에 따른 사용 대가로 바뀌는 것은 아닙니다. 판결 이유에 계약관계가 인정됐는지가 기준입니다.
• 임차인이 계약 종료 뒤 버티면 다른가요?
  다릅니다. 임대차 해지 뒤에도 임차인이 계속 점유하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 공제하는 관계라면 사용수익관계가 유지된 것으로 보아 과세될 수 있다는 판결이 있으므로 보증금 정산 내역을 확인하십시오.
• 공매로 사면서 임대차를 넘겨받았다면요?
  종전 임대차를 승계했다면 처음부터 계약관계가 있었던 것이 되어 판결로 받은 돈도 임대용역의 대가로 볼 여지가 있습니다. 공매 공고와 매각 조건에서 임대차 승계 여부를 확인하십시오.
• 세금계산서를 달라고 하면 발급해야 하나요?
  무단점유에 따른 부당이득금은 용역의 공급대가가 아니므로 세금계산서 발급 대상이 아닙니다. 상대방이 비용 처리를 위해 요구하더라도 판결 취지를 근거로 발급하지 않는 것이 원칙입니다.
• 이미 신고한 부가세는 돌려받을 수 있나요?
  과세대상이 아닌 부당이득금을 과세표준에 넣어 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 판결문과 공매 취득 서류, 사용료를 받은 적이 없다는 자료를 함께 제출합니다.
• 세무서가 임대료로 보고 고지하면요?
  고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 처음부터 계약이 없었고 사용료를 받은 적도 없다는 점을 판결문과 내용증명으로 보여 주는 것이 다툼의 중심입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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