양도소득세

경매로 산 오피스텔, 전 소유자 밀린 관리비 낸 것도 양도세에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 경매로 산 오피스텔이나 상가에서 전 소유자의 밀린 관리비를 대신 냈고 돌려받을 수 없다면 그중 공용부분 관리비는 양도소득세 필요경비가 됩니다. 연체료와 전유부분 관리비는 빠집니다. 먼저 관리단에서 공용부분 원금과 연체료를 나눈 내역서를 받아야 합니다.

전 소유자에게서 관리비를 끝까지 돌려받으려고 소송부터 할 필요는 없습니다. 전 소유자가 연락이 끊기고 재산도 없어 사실상 돌려받을 수 없다는 사정이 확인되면 공용부분 관리비는 필요경비가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 4월 경매로 오피스텔 한 호실을 낙찰받았습니다. 관리단은 전 소유자가 밀린 관리비 1,200만원을 내라고 했고, 내지 않자 소송을 걸어 판결을 받았습니다. 단전·단수를 걱정한 D씨는 2025년에 판결 금액을 여러 번에 나눠 냈습니다. 전 소유자는 파산 상태로 연락이 끊겼습니다. D씨는 2026년 오피스텔을 팔면서 이 관리비를 취득가액에 넣을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자가 낸 전 소유자 관리비도 필요경비가 되나요?

낙찰자가 전 소유자의 체납관리비를 대신 냈고 전 소유자에게 구상해도 돌려받을 수 없다면, 그중 공용부분 관리비는 취득가액에 더하는 부대비용으로 필요경비가 됩니다. 집합건물의 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가진 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다. 경매로 호실을 산 낙찰자도 특별승계인이므로 공용부분 체납관리비를 낼 법적 의무를 넘겨받습니다. 이렇게 법적 의무로 내야 하고 돌려받을 길도 없는 돈은 그 자산을 취득하는 데 든 비용과 같다고 봅니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」 시행령도 매입가액에 부대비용을 더해 취득가액을 계산하도록 정하고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 경매로 집합건물을 취득한 사람이 전 소유자의 체납관리비를 냈고 구상해도 돌려받을 수 없다면, 그중 공용부분 관리비(연체료 제외)는 필요경비라고 답했습니다(서면-2015-법령해석재산-1971, 2015. 12. 16.). 질의자는 업무시설 한 호실을 임의경매로 낙찰받은 뒤 관리단의 소송으로 판결을 받고, 단전·단수를 피하려고 연체료가 섞인 체납관리비를 일곱 차례 나눠 냈습니다. 전 소유자는 파산 직전 상태로 연락이 끊겼고 국세를 많이 체납해 재산도 경매로 넘어간 상태였습니다. 국세청은 예전에는 이런 관리비를 취득가액에 넣을 수 없다고 회신해 왔지만, 대법원 판결을 받아들여 해석을 바꿨습니다. 구상해도 돌려받을 수 없는지는 사실판단 사항이라고 덧붙였으므로, 전 소유자에게 재산이 있어 돌려받을 수 있는 사정이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

대법원은 왜 필요경비로 보았나요?

대법원은 낙찰자가 공용부분 체납관리비 납부의무를 법적으로 승계했고 전 소유자에게서 돌려받을 가망이 없으며 단전·단수를 피하려고 부득이하게 냈다면 매입가액에 더하는 부대비용이라고 보았습니다. 이 판결로 국세청 해석이 바뀌었습니다. 다만 필요경비가 되는 범위는 공용부분 관리비 원금입니다. 국세청은 전유부분 관리비와 연체료는 낙찰자에게 승계되는 의무가 아니어서 필요경비에서 뺀다고 보았습니다. 그래서 관리단에 낸 금액을 공용부분 원금, 전유부분, 연체료로 나눈 내역을 받아 두어야 합니다. 각색 사례에서 1,200만원 가운데 공용부분 원금이 900만원이고 나머지가 전유부분 관리비와 연체료라면, 취득가액에 더할 수 있는 금액은 900만원입니다. 질의 사안처럼 연체료가 얼마인지 구분되지 않으면 공제할 금액을 정하기 어렵습니다.

경매 체납관리비 필요경비 대응 순서

• 내역 구분 요청 - 관리단에 체납관리비를 공용부분 원금, 전유부분, 연체료로 나눈 내역서를 요청합니다. 필요경비는 공용부분 원금만 해당합니다.
• 구상 불가 자료 확보 - 전 소유자의 파산·연락두절, 재산 경매 사실을 보여 줄 자료를 모읍니다. 돌려받을 수 없는지는 사실판단이어서 자료가 결론을 가릅니다.
• 납부 증빙 정리 - 판결문, 관리단 독촉서, 납부 영수증과 이체 내역을 모아 둡니다. 단전·단수 예고 문서가 있으면 함께 보관합니다.
• 신고에 반영 - 예정신고 때 공용부분 원금을 취득가액에 더해 신고합니다. 이미 빠뜨리고 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 불복 검토 - 세무서가 공제를 부인해 고지하면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이의신청은 선택 절차로 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리비 내역 구분과 전 소유자에게서 돌려받을 수 있는지에 따라 결론이 달라지므로 관리단 내역서와 전 소유자 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비를 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자는 왜 전 소유자 관리비를 내야 하나요?
  집합건물의 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가진 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있기 때문입니다. 경매로 호실을 산 낙찰자도 특별승계인이어서 관리단은 공용부분 체납관리비를 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.
• 연체료도 필요경비에 넣을 수 있나요?
  넣을 수 없습니다. 국세청은 공용부분 관리비 가운데 연체료는 승계 대상이 아니어서 필요경비에서 뺀다고 보았습니다. 관리단에 낸 금액에 연체료가 섞여 있다면 원금과 연체료를 나눈 내역서를 받아 원금만 취득가액에 더해야 합니다.
• 전유부분 관리비는 어떻게 되나요?
  전유부분 관리비는 필요경비에 넣지 않습니다. 국세청은 전유부분 관리비는 낙찰자에게 승계되는 의무가 아니라고 보았습니다. 승계 의무가 없는 돈을 냈다면 전 소유자 대신 갚아 준 것에 가까워 취득에 든 비용으로 보기 어렵습니다.
• 돌려받을 수 없다는 것은 어떻게 증명하나요?
  국세청은 이를 사실판단 사항으로 보았습니다. 전 소유자의 파산 결정, 재산이 경매로 넘어간 등기 내역, 연락이 끊긴 사실을 보여 주는 반송 우편 등이 자료가 됩니다. 전 소유자에게 재산이 있어 돌려받을 수 있는 사정이라면 필요경비로 인정받기 어렵습니다.
• 소송 없이 그냥 낸 경우도 인정되나요?
  대법원과 국세청이 판결을 받아야 한다는 요건을 둔 것은 아닙니다. 공용부분 관리비는 낙찰자가 법률에 따라 승계하는 의무이기 때문입니다. 다만 대법원은 단전·단수를 피하려고 부득이하게 낸 사정도 함께 고려했으므로 관리단의 독촉서와 단전·단수 예고 문서를 보관해 두는 것이 좋습니다.
• 이미 신고했다면 바로잡을 수 있나요?
  양도소득세를 신고하면서 공용부분 관리비를 넣지 않았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 관리비 내역서, 판결문, 납부 영수증과 전 소유자 사정을 보여 주는 자료를 함께 내야 합니다.
• 공제가 부인되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 관리비 공제를 부인해 양도소득세를 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 기간은 고지서를 받은 날을 기준으로 셉니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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