양도소득세

집 잔금 전에 세입자와 쓴 임대차계약도 상생임대 직전 계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 주택 매매계약 뒤 잔금을 치르기 전에 세입자와 쓴 임대차계약은 임대가 잔금 뒤에 시작되더라도 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 아닙니다. 국세청은 2022년 11월 기획재정부 회신을 근거로 직전임대차계약은 주택을 취득한 후에 체결한 계약이어야 한다고 보았습니다. 지금은 매매계약일·잔금일·임대차계약 체결일 세 날짜를 계약서와 등기사항증명서로 확인해 두십시오.

잔금 전에 세입자를 구해 계약서를 쓰는 것 자체는 문제가 없습니다. 다만 그 계약은 상생임대 특례의 직전임대차계약으로 쓸 수 없으므로, 특례가 목적이라면 잔금을 치른 뒤에 임대차계약을 맺는 쪽이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 2월 빈집 상태의 아파트를 매매계약하고 잔금일을 2024년 5월로 잡았습니다. 잔금 전인 2024년 4월에 세입자 B를 구해 보증금 5억원, 임대기간은 잔금일 다음 날인 2024년 5월부터 2026년 5월까지 2년으로 임대차계약서를 썼습니다. 2026년 5월에는 B와 보증금을 5% 안에서 올려 2년 더 계약했고, 2028년 양도할 때 상생임대주택 특례로 2년 거주 없이 비과세를 받을 생각입니다. A씨는 2024년 4월 계약이 직전임대차계약이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 잔금 전에 맺은 임대차계약을 어떻게 해석했나요?

주택 매매계약을 체결한 뒤 취득일 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 임대기간이 취득일 이후에 시작되더라도 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 보았습니다. 국세청은 서면질의 회신(서면-2022-법규재산-2799, 2022. 11. 22.)에서 기획재정부 재산세제과-1440(2022. 11. 17.)을 참고하라고 답했는데, 이 기획재정부 해석은 직전임대차계약에 해당한다는 제1안과 해당하지 않는다는 제2안 중 제2안이 타당하다고 답했습니다. 시행령이 직전임대차계약을 「1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한」 계약으로 정하고 있으므로, 계약 체결 시점이 취득 전이면 임대 개시 시점과 관계없이 요건을 벗어난다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 잔금을 치른 뒤 같은 세입자와 계약서를 다시 쓴 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

국세청은 2026년 3월 16일 사전답변(사전-2026-법규재산-0087)에서도 같은 결론을 유지했습니다. 매매계약 뒤 잔금 전에 매수인이 임대인, 매도인이 임차인이 되는 임대차계약을 맺고 취득과 동시에 임대를 시작해 실제로 1년 6개월 이상 임대한 사안이었는데, 국세청은 위 기획재정부 해석을 참조하라고 답했습니다. 매도인이 그대로 세입자로 남는 경우에도 잔금 전에 쓴 계약은 직전임대차계약이 될 수 없다는 뜻입니다.

직전임대차계약은 언제 맺은 계약이어야 하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호는 직전임대차계약을 1세대가 주택을 취득한 후 그 주택에 대해 임차인과 체결한 계약으로 정하고, 주택 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외합니다. 취득일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다.

• 잔금 후 체결 - 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 1년 6개월 이상 임대해야 합니다.
• 매매계약 후 잔금 전 체결 - 직전임대차계약이 아닙니다. 임대 개시가 잔금 뒤여도 같습니다.
• 전 소유자가 맺어 승계한 계약 - 직전임대차계약이 아닙니다.
• 잔금 전 계약을 잔금 후 다시 쓴 경우 - 회신이 직접 다루지 않은 사실관계이므로 계약서 체결일과 계약금 수령일을 놓고 따로 판단해야 합니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

직전임대차계약의 정의는 회신 당시와 같지만, 2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택의 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 상생임대차계약 자체도 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 하므로, 잔금 뒤에 직전임대차계약을 새로 맺어 1년 6개월을 채운 다음 상생임대차계약을 맺을 시간이 남아 있는지 계산해 보아야 합니다.

잔금 전 임대차계약 상생임대 대응 순서

• 날짜 세 가지 확인 - 매매계약일, 잔금일(등기일), 임대차계약 체결일을 계약서와 등기사항증명서로 확인합니다. 임대차계약 체결일이 잔금일보다 앞서면 직전임대차계약이 아닙니다.
• 대안 계산 - 잔금 뒤 새로 맺을 수 있는 계약이 있는지, 그 계약으로 1년 6개월을 채운 뒤 2026년 12월 31일 전에 상생임대차계약을 체결할 수 있는지 셉니다.
• 거주요건 검토 - 특례가 어려우면 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인하고 2년 거주로 비과세 요건을 채우는 쪽을 검토합니다.
• 신고 전 판단 - 특례적용신고서를 내기 전에 계약서 체결일을 다시 봅니다. 요건이 안 되는데 신고하면 비과세가 부인되고 가산세가 붙습니다.
• 부인 시 대응 - 이미 비과세로 신고했다가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 신고기한부터 5년 안에는 경정청구도 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 전에 쓴 계약서를 잔금 뒤에 다시 쓴 경우나 계약금 수령일이 잔금일 전후로 갈리는 경우에는 계약서·입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세와 상생임대주택 특례를 둘러싼 양도소득세 경정청구와 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금 전 계약이라도 임대가 잔금 뒤에 시작되면 되지 않나요?
  아니요. 국세청은 2022년 11월 해석에서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 보았습니다. 시행령이 취득한 후 체결한 계약을 요구하므로 임대 개시일이 아니라 계약 체결일이 기준입니다.
• 주택 취득일은 언제로 보나요?
  원칙적으로 잔금을 청산한 날입니다. 잔금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 취득일입니다. 임대차계약 체결일이 이 날짜보다 앞서면 직전임대차계약이 아닙니다.
• 잔금 뒤에 같은 세입자와 계약서를 다시 쓰면 되나요?
  회신이 직접 다루지 않은 사실관계입니다. 잔금 뒤에 실제로 새 계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 입금 내역으로 확인된다면 그 계약을 취득 후 체결한 계약으로 볼 여지가 있지만, 날짜만 고쳐 쓴 계약서는 인정되기 어렵습니다. 체결일과 입금일을 놓고 따로 판단해야 합니다.
• 직전임대차계약은 얼마나 임대해야 하나요?
  직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 그 뒤 맺는 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상이어야 합니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 잔금 뒤 새로 직전임대차계약을 맺어 1년 6개월을 채우려면 2026년 12월 31일 전에 상생임대차계약을 체결할 수 있는지 먼저 계산해야 합니다.
• 특례가 안 되면 비과세를 받을 길이 없나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 2년 이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 이상 거주하면 1세대 1주택 비과세 요건을 채울 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유만으로 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.
• 비과세로 신고했다가 부인되면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 신고한 세액을 줄여 달라는 쪽이라면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 심판청구에서 지면 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 제기합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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