양도소득세

등기를 먼저 넘겼는데 잔금을 못 받아 계약을 해제했어요, 양도세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매수인의 잔금 미지급으로 매매계약을 적법하게 해제했다면 양도가 처음부터 없었던 것이 되어 양도소득세 부과처분은 위법합니다. 대법원은 등기를 미리 넘겨준 뒤 잔금 미지급으로 해제한 사안에서 해제의 소급효로 매매계약의 효력이 소급해 상실된다고 보았습니다. 지금은 해제 통지를 보낸 날짜와 도달을 증명할 내용증명부터 확보하십시오.

세무서가 고지한 세금을 일단 내고 나중에 돌려받아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 해제가 먼저 됐다면 고지 자체를 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024. 5. 상가 건물을 9억 원에 팔기로 하고, 매수인이 대출을 받아야 한다며 사정해 중도금을 받은 2024. 7. 소유권이전등기를 먼저 넘겨주었습니다. 매수인은 2024. 9. 잔금 기일이 두 달 넘게 지나도록 잔금 4억 원을 내지 않았고, K씨는 기간을 정해 독촉한 뒤 2024. 12. 내용증명으로 계약을 해제했습니다. 2025년 세무서는 등기 이전을 근거로 K씨에게 양도소득세를 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약을 해제하면 왜 양도소득세가 없어지나요?

양도소득세는 자산을 유상으로 사실상 이전한 것에 매기는데, 매매계약을 해제하면 계약의 효력이 처음으로 거슬러 올라가 없어지므로 과세할 양도소득이 없게 됩니다. 대법원은 등기를 먼저 넘겨준 뒤 매수인이 잔금을 내지 않아 매도인이 해제한 사안에서 양도소득세 부과처분을 위법하다고 판단했습니다.

해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로 매수인은 등기를 돌려놓아야 하고 매도인은 받은 계약금과 중도금을 돌려줘야 합니다. 다만 계약금을 위약금으로 정했다면 그 부분은 몰취할 수 있고, 몰취한 위약금은 양도소득이 아니라 기타소득 문제로 따로 봅니다.

등기를 먼저 넘겼으면 이미 양도된 것 아닌가요?

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기 접수일이 양도시기로 잡히므로 해제 전에는 양도가 있었던 것으로 보입니다. 세무서가 고지서를 보낸 이유도 여기에 있습니다. 그러나 그 뒤 적법하게 해제되면 그 양도의 효력이 소급해 없어집니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」도 양도시기를 원칙적으로 대금 청산일로 하되 시행령에서 등기 접수일 등 예외를 두는 같은 구조입니다. 해제로 양도가 소급해 없어진다는 판례의 결론은 지금도 그대로 적용됩니다.

해제는 어떻게 해야 적법한가요?

매수인이 잔금을 내지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 미리 잔금을 내지 않겠다고 밝혔다면 이행 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.

해제는 상대방에 대한 의사표시로 하므로 내용증명으로 보내 도달한 날짜를 남겨야 합니다. 최고를 하지 않고 곧바로 해제 통지만 보냈다면 해제가 무효로 다퉈질 수 있고, 그러면 양도소득세 문제도 되살아납니다.

이미 고지된 양도소득세는 어떻게 다투나요?

두 가지 길이 있습니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구로 부과처분 자체를 다투거나, 해제 사실을 안 날부터 3개월 안에 후발적 경정청구를 할 수 있습니다. 대법원은 경정청구 제도가 있어도 처분 자체를 따로 다툴 수 있다고 보았습니다.

계약이 해제권 행사로 해제된 경우는 법이 정한 후발적 경정청구 사유입니다. 해제가 과세 뒤에 이루어졌다면 경정청구가 적합하고, 해제가 고지 전에 끝났다면 부과처분 취소를 구하는 편이 빠릅니다.

계약 해제 양도세 대응 순서

• 해제 요건 점검 - 잔금 기일, 최고한 내용과 기간, 해제 통지 도달일을 확인합니다. 해제가 유효해야 양도가 소급해 없어집니다.
• 원상회복 진행 - 매수인 명의 등기를 말소하고 받은 대금 반환 관계를 정리합니다. 등기 말소는 해제 사실의 객관적 증거가 됩니다.
• 세무서 소명 - 과세 전 안내를 받았다면 해제 통지서와 등기 말소 서류로 소명합니다. 고지 전에 끝낼 수 있습니다.
• 불복 또는 경정청구 - 고지서를 받았다면 90일 안에 불복하고, 신고 후 해제됐다면 3개월 안에 경정청구합니다. 기한을 넘기면 구제가 어려워집니다.
• 위약금 처리 확인 - 몰취한 계약금은 양도소득이 아니므로 다른 소득 신고 여부를 따로 확인합니다. 세목이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제를 합의로 했거나 매수인이 해제의 효력을 다투는 소송을 낸 경우에는 합의서와 소송 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분 불복과 후발적 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 넘겼는데도 양도가 없던 게 되나요?
  적법하게 해제했다면 그렇습니다. 대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결은 등기를 미리 넘겨준 뒤 매수인이 잔금을 내지 않아 매도인이 해제한 경우 매매계약의 효력이 소급해 상실되어 양도소득세 부과처분이 위법하다고 보았습니다. 등기 말소로 원상회복을 마쳐 두는 것이 좋습니다.
• 잔금을 안 주면 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않아야 해제할 수 있습니다. 매수인이 미리 잔금을 내지 않겠다고 밝힌 경우에는 이행 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다. 최고서와 해제 통지는 내용증명으로 보내 도달일을 남깁니다.
• 세금을 이미 신고했는데 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 수 있습니다. 신고 뒤에 계약이 해제권 행사로 해제되었다면 후발적 경정청구 사유에 해당합니다. 해제 사실을 안 날부터 3개월 안에 관할 세무서에 경정을 청구하고, 해제 통지서와 등기 말소 서류를 함께 냅니다.
• 고지서가 왔다면 경정청구만 해야 하나요?
  아닙니다. 대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5989 판결은 계약 해제 같은 후발적 사유를 원인으로 한 경정청구 제도가 있더라도 부과처분 자체를 따로 다툴 수 있다고 보았습니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등으로 부과처분 취소를 구할 수 있습니다.
• 몰취한 계약금에도 양도세가 붙나요?
  양도소득세는 붙지 않습니다. 해제로 양도가 없어졌으므로 몰취한 계약금은 양도대금이 아니라 위약금이 됩니다. 위약금은 소득세법상 기타소득으로 과세될 수 있으므로 몰취 금액과 시기를 정리해 다음 해 종합소득 신고 대상인지 따로 확인해야 합니다.
• 합의로 해제해도 결론이 같나요?
  다를 수 있습니다. 해제권 행사에 의한 해제는 후발적 경정청구 사유로 명시되어 있지만, 합의해제는 계약 성립 후 발생한 부득이한 사유로 볼 수 있는지 따로 따지게 됩니다. 잔금 미지급이 원인이라면 최고를 거친 해제 통지를 거친 법정해제 형식을 갖추는 것이 안전합니다.

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