양도소득세

값을 정하지 않고 맞바꾼 땅을 팔 때 취득가액은 어떻게 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

가격 정산 없이 맞바꾼 단순교환 토지를 팔면 실지거래가액이 없는 것으로 보아 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 취득가액을 정합니다. 국세청은 교환계약서에 가액이 표시되어 있을 때만 그 가액을 실지거래가액으로 봅니다. 먼저 교환계약서에 각 토지의 가격과 차액 정산이 적혀 있는지 확인해야 합니다.

교환할 때 받은 땅의 값을 따로 감정받지 않았다고 해서 취득가액을 0원이나 기준시가로만 계산해야 하는 것은 아닙니다. 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 따져 취득가액을 정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년에 산 밭을 2024년 5월 이웃 B씨의 논밭 여러 필지와 맞바꾸었습니다. 계약서에는 서로 땅을 넘긴다는 내용만 있고 각 토지의 가격이나 차액 정산은 적혀 있지 않았습니다. 교환받은 토지에는 2023년 은행 대출 때 받은 감정가액 3억 2천만원이 있었습니다. A씨는 2026년에 이 땅을 팔려고 하면서 취득가액을 그 감정가액으로 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

단순히 맞바꾼 땅을 팔 때 취득가액은 어떻게 정하나요?

가격 정산 없이 맞바꾼 단순교환이면 실지거래가액이 없는 것으로 보아 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 취득가액을 정합니다. 양도가액을 실지거래가액으로 하면 취득가액도 실지거래가액으로 해야 합니다. 그런데 교환에서 실지거래가액이 있다고 보려면 교환 대상 토지를 감정해 값을 매기고 차액을 정산하는 절차가 있어야 합니다. 계약서에 단순히 맞교환한다고만 적혀 있으면 취득가액으로 삼을 실지거래가액이 없습니다. 이때는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 추계 방식으로 취득가액을 정합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 같은 구조입니다.

교환계약서에 가격을 적었다면 달라지나요?

교환계약서에 각 토지의 가액과 차액 정산이 적혀 있다면 그 계약서에 표시된 가액이 취득 당시 실지거래가액이 됩니다. 국세청도 교환으로 취득한 자산의 취득가액은 원칙적으로 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따른다고 보았습니다. 그래서 교환 당시 감정을 받아 가격을 정하고 차액을 주고받았다면 그 기록이 취득가액의 근거가 됩니다. 반대로 계약서에 가격이 없다면, 나중에 가격을 적어 넣은 계약서를 새로 만드는 방식으로는 실지거래가액을 인정받기 어렵습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환이면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 차례로 적용한 가액을 취득가액으로 한다고 답했습니다(사전-2016-법령해석재산-0077, 2016. 4. 12.). 질의자는 2007. 4. 5. 산 밭을 2015. 4. 20. 다른 사람의 토지 10필지와 대금 없이 맞바꾸었습니다. 교환받은 토지에는 근저당 설정 때 받은 감정가액이 있었지만, 그 감정은 취득일 전 3개월 이내에 이루어진 것이 아니었습니다. 매매사례가액도 확인되지 않아 국세청은 결국 환산취득가액을 적용해야 한다고 판단했습니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 교환 당시 감정과 정산 기록이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.

대출 때 받은 감정가액은 쓸 수 없나요?

취득일 전후 각 3개월 이내에 감정평가기준일이 있는 감정가액만 쓸 수 있습니다. 대출이나 근저당 설정 때 받은 감정이라도 이 기간 안에 있고 신빙성이 인정되면 감정가액으로 쓸 수 있지만, 기간을 벗어나면 쓸 수 없습니다. 원칙적으로 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균액을 쓰고, 기준시가가 10억원 이하인 자산은 하나의 감정가액도 인정됩니다. 특수관계인과의 거래 가액처럼 객관적으로 부당한 매매사례가액이나 감정가액은 적용하지 않습니다. 감정가액도 없으면 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 환산취득가액을 씁니다.

교환으로 받은 토지 양도 대응 순서

• 교환계약서 확인 - 계약서에 각 토지의 가액, 감정 여부, 차액 정산이 적혀 있는지 봅니다. 적혀 있다면 그 가액을 실지거래가액으로 주장합니다.
• 정산 기록 모으기 - 교환 당시 차액을 주고받은 통장 내역, 감정평가서를 찾습니다. 계약서가 부실해도 정산 기록이 있으면 실지거래가액을 다툴 여지가 있습니다.
• 3개월 안의 매매사례·감정 확인 - 교환일 전후 3개월 이내 같은 지역 유사 토지의 매매사례나 감정가액이 있는지 확인합니다. 기간 밖의 감정가액은 쓸 수 없습니다.
• 환산취득가액 계산 - 앞의 가액이 모두 없으면 교환일 당시와 양도일 당시 개별공시지가로 환산취득가액을 계산하고, 필요경비는 개산공제액으로 뺍니다.
• 신고와 이후 다툼 - 예정신고 뒤 취득가액 산정이 부인되면 고지를 안 날부터 90일 안에 심판청구 등을, 더 많이 냈다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 교환 당시 감정과 정산이 있었는지, 상대방이 특수관계인인지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 취득가액 산정을 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 맞바꾼 것도 양도세 대상인가요?
  네, 교환도 매도와 마찬가지로 자산을 유상으로 이전하는 양도에 해당합니다. 그래서 내가 넘겨준 땅에 대해서도 양도소득세 신고 대상이 됩니다. 다만 토지의 경계를 바꾸기 위해 법에서 정한 방법과 절차로 하는 토지 교환은 양도로 보지 않습니다.
• 교환계약서에 가격이 있으면 그 가격이 취득가액인가요?
  교환계약서에 표시된 가액이 실제 거래 내용과 맞으면 그 가액이 취득 당시 실지거래가액이 됩니다. 국세청은 교환 대상 토지를 감정하고 차액을 정산하는 절차가 있는 경우를 실지거래가액이 있는 교환으로 봅니다. 가격만 형식적으로 적었다면 다툼이 생길 수 있습니다.
• 매매사례가액은 어떤 것을 말하나요?
  취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산이 거래된 가액을 말합니다. 토지는 위치, 지목, 면적이 비슷해야 해서 실제로 찾기 어려운 경우가 많습니다. 특수관계인 사이 거래처럼 객관적으로 부당한 가액은 쓰지 않습니다.
• 감정을 하나만 받아도 되나요?
  원칙은 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균액입니다. 다만 기준시가가 10억원 이하인 자산은 하나의 감정평가법인등이 평가한 감정가액도 신빙성이 있으면 인정됩니다. 어느 경우든 감정평가기준일이 취득일 전후 각 3개월 이내여야 합니다.
• 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?
  양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱한 뒤 양도 당시 기준시가로 나눈 금액입니다. 토지는 개별공시지가가 기준시가가 됩니다. 교환으로 받은 땅이면 교환일 당시 개별공시지가가 취득 당시 기준시가가 되고, 필요경비는 원칙적으로 개산공제액으로 뺍니다.
• 양도가액도 기준시가로 신고하면 안 되나요?
  양도가액을 기준시가로 하면 취득가액도 기준시가로 해야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 지금은 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하는 것이 기본이고, 실제로 매매대금이 있는 양도라면 양도가액을 기준시가로 낮춰 신고하면 경정 대상이 될 수 있습니다.
• 취득가액 산정이 부인되면 어떻게 다투나요?
  세무서가 취득가액을 다르게 보아 세금을 고지했다면 고지를 안 날부터 90일 안에 심판청구 등을 제기해야 합니다. 신고한 세액이 너무 많았다고 보이면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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