세금

매매계약을 해제해 판 집을 되찾았는데 취득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 매매계약이 적법하게 해제돼 매도인이 소유권을 되찾은 것은 원칙적으로 취득세 과세대상이 아닙니다. 대법원은 이전등기 방식으로 되돌렸어도 특별한 사정이 없으면 새로운 취득이 아니라고 보았습니다. 등기 원인이 매매나 신탁이라는 이유만으로 과세됐다면 다툴 수 있습니다. 다만 해제가 형식에 그쳤다면 달라질 수 있습니다.

아니요, 매매계약이 적법하게 해제돼 매도인이 소유권을 되찾은 것은 원칙적으로 취득세 과세대상이 아닙니다. 대법원은 이전등기 방식으로 되돌렸어도 특별한 사정이 없으면 새로운 취득이 아니라고 보았습니다. 등기 원인이 매매나 신탁이라는 이유만으로 과세됐다면 다툴 수 있습니다. 다만 해제가 형식에 그쳤다면 달라질 수 있습니다.

해제로 소유권을 되찾으면 왜 취득이 아닌가요?

해제되면 물권이 계약 전 상태로 당연히 돌아가므로 새로 취득한 것이 아닙니다. 지방세법은 매매, 교환, 증여 등과 그 밖에 이와 유사한 취득을 과세대상으로 정합니다. 대법원은 적법하게 해제된 뒤 매도인에게 돌아온 소유권은 이런 새로운 취득으로 볼 수 없다고 했습니다. 이전등기 방식을 썼더라도 「특별한 사정이 없는 이상」 같다고 했습니다.

이 사건의 원고는 토지 매매계약을 해제한 뒤 토지를 되찾았습니다. 그런데 소유권은 신탁재산을 수탁자로부터 수익자인 원고에게 이전하는 형식으로 넘어왔습니다. 원심은 형식이 신탁재산 이전이어도 실질이 해제에 따른 원상회복이면 과세대상이 아니라고 보았습니다. 대법원은 이 판단을 수긍하고 구청의 상고를 기각했습니다. 원고가 낸 취득세 경정청구를 구청이 거부한 데서 시작된 사건입니다.

같은 결론은 1986년 판결에도 있습니다. 매도인이 매수인에게 등기를 먼저 넘겼다가 합의해제한 사안이었습니다. 말소등기 대신 다시 사들이는 형식의 이전등기를 했지만 취득이 아니라고 보았습니다. 당사자들이 각 등기 때 취득세를 조건 없이 냈다는 사정도 결론을 바꾸지 못한다고 했습니다.

합의해제하거나 말소 대신 다른 방식으로 등기해도 같나요?

계약을 처음부터 없던 것으로 되돌리려는 합의해제라면 같은 결론입니다. 이혼소송 중 위자료로 넘긴 부동산을 화해로 되찾은 사건이 있습니다. 1990. 10. 8. 이전등기를 했다가 1991. 11. 27. 화해하고 같은 해 12. 4. 등기를 말소했습니다. 당사자들은 당초 양도계약을 소급해 실효시키기로 합의하고 등기를 말소했습니다. 대법원은 이렇게 소유권을 회복한 것은 취득세 과세대상이 아니라고 보았습니다.

등기 방식도 결론을 바꾸지 않습니다. 대법원은 합의해제가 계약의 소급적 소멸을 목적으로 하면 소유권이 매도인에게 당연히 복귀한다고 했습니다. 그 사건의 매도인들은 말소등기 대신 가등기를 하고 진정명의회복 소송을 냈습니다. 대법원은 그래도 소유권이 이미 돌아갔다고 판단했습니다.

따라서 합의서 문언이 중요합니다. 「계약을 처음부터 없던 것으로 한다」는 취지가 드러나야 합니다. 대금을 새로 정해 다시 사들인 거래라면 새로운 취득으로 볼 수 있습니다. 받은 대금을 돌려준 기록은 원상회복의 실질을 보여 주는 자료로 볼 수 있습니다. 국세에서 같은 문제는 「등기를 먼저 넘겼는데 잔금을 못 받아 계약을 해제했어요, 양도세를 내야 하나요?」에서 다뤘습니다.

집을 산 사람이 낸 취득세도 해제로 돌려받을 수 있나요?

매수인 쪽은 기준이 다르고, 등기 여부와 해제 시점이 결론을 가릅니다. 유상승계취득은 등기하지 않고 취득일부터 60일 안에 해제가 입증되면 취득으로 보지 않습니다. 입증 서류는 화해조서·인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서, 부동산거래계약 해제등 신고서입니다. 증여 같은 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 입증해야 합니다. 이미 등기를 마쳤다면 이 규정은 적용되지 않습니다.

등기까지 마친 뒤 합의해제했다면 이미 성립한 취득세에 영향이 없다고 본 판결이 있습니다. 증여 등기 뒤 계약일부터 30일 무렵 합의해제하고 말소한 사안이었습니다. 원심이 이렇게 판단했고 대법원은 심리불속행으로 유지했습니다. 반면 계약 자체가 무효로 확정된 경우에는 경정청구를 인정한 원심을 대법원이 유지했습니다. 자녀 명의 부동산의 증여계약서를 부모가 임의로 만든 사안이었습니다. 원심은 계약이 성립하지 않았거나 무효로 확정됐다고 보았습니다. 지방세의 후발적 경정청구는 그 사유를 안 날부터 90일 안에 해야 합니다. 매수인의 후발적 경정청구 기준은 「계약 해제나 대금 감액 뒤 후발적 경정청구, 대법원은 어떤 경우에 인정했나요?」에서 이어집니다.

해제 후 취득세 대응 순서

• 해제 경위 정리 - 해제 통지서와 도달 증명, 합의해제서를 모아 해제 사유와 날짜를 확정합니다.
• 등기 원인 확인 - 등기부에 매매, 신탁재산 귀속, 진정명의회복 중 무엇이 원인으로 적혔는지 봅니다. 실질이 원상회복이라는 점을 설명할 자료를 붙입니다.
• 대금 반환 증빙 - 받은 계약금과 중도금을 돌려준 이체 내역을 준비합니다. 원상회복으로 주고받은 돈임을 보여 주는 자료입니다. 해제에 따른 손해배상금은 따로 구분해 적어 둡니다.
• 심판청구 또는 경정청구 - 고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를, 이미 신고·납부했다면 5년 안에 경정청구를 합니다.
• 행정소송 - 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제의 원인과 합의 내용, 등기 방식에 따라 과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 계약 해제에 따른 취득세 경정청구와 조세심판·행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 사실을 법원 판결로 받아야만 취득세를 피할 수 있나요?
  판결이 꼭 필요하지는 않습니다. 대법원은 당사자 합의로 해제하고 이전등기로 되돌린 사안에서도 취득이 아니라고 보았습니다. 다만 해제 경위를 보여 줄 서면은 갖춰 두어야 합니다.
• 매수인이 그 사이 근저당을 설정했다면 어떻게 되나요?
  그 때문에 이전등기 방식으로 되돌렸어도 취득이 아니라고 본 판결이 있습니다. 매수인 앞으로 가등기와 근저당이 설정돼 말소 대신 이전등기를 한 사안이었습니다. 대법원은 합의해제로 소유권이 원상태로 복귀했다고 보았습니다.
• 되찾은 부동산에 이미 취득세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안이면 경정청구를 할 수 있습니다. 구청은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 거부 통지를 받으면 90일 안에 심판청구를 합니다.
• 증여받은 집을 해제로 돌려주면 수증자가 낸 취득세는요?
  등기 전에 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 공정증서 등으로 해제가 입증되면 취득으로 보지 않습니다. 등기를 마친 뒤 합의해제한 사안에서는 취득세에 영향이 없다는 원심이 대법원에서 유지됐습니다.
• 신탁을 거쳐 소유권이 돌아온 경우에도 같은 기준인가요?
  같은 기준으로 볼 수 있습니다. 대법원은 신탁재산 이전 형식이어도 실질이 매매계약 해제에 따른 원상회복이면 과세대상이 아니라고 본 원심을 수긍했습니다. 실질을 보여 줄 자료가 필요합니다.
• 해제 뒤 회사 주식을 사서 과점주주가 되면 그 부동산도 간주취득세 대상인가요?
  합의해제로 이미 매도인에게 소유권이 돌아간 부동산은 대상이 아닙니다. 대법원은 말소등기가 남아 있지 않았어도 과점주주가 된 때 그 부동산이 법인 소유가 아니었다고 보았습니다.
• 구청이 경정청구에 2개월 동안 답하지 않으면 어떻게 하나요?
  2개월이 되는 날의 다음 날부터 심판청구를 할 수 있습니다. 통지를 기다리지 않고 불복 절차로 넘어갈 수 있도록 정해져 있습니다. 심판청구를 거친 뒤에야 행정소송을 낼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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