법인세·소득세

임대업을 하다 해외 주택 임대를 새로 시작하면 건물 내용연수를 새로 신고할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 이미 부동산 임대업을 하던 사업자가 같은 업종의 임대사업장을 새로 열었다면 「새로 사업을 개시하는 사업자」가 아니므로 기준내용연수에서 25%를 가감한 내용연수를 새로 신고할 수 없고 기존에 적용하던 내용연수를 그대로 씁니다. 국세청은 2025년 5월 13일 회신(서면-2023-법규소득-0950)에서 새로 사업을 개시하는 사업자란 처음으로 사업을 시작하는 사업자를 뜻하고, 기존 사업자가 새로운 업종을 시작한 경우에만 별도 규정으로 신고할 수 있다고 보았습니다. 지금은 새 사업장의 업종이 기존 사업과 같은지 사업자등록증의 업태·종목부터 확인해 두십시오.

새 사업장마다 내용연수를 다시 고를 수 있다고 생각해 신고서를 내더라도 같은 업종이면 효력이 없습니다. 기존 사업에서 적용하던 내용연수가 그대로 이어지므로, 상각 기간을 줄이고 싶다면 신고가 아니라 지방국세청장 승인을 받는 특례 절차를 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 여러 해 동안 상가와 주택을 임대하며 철근콘크리트 건물에 기준내용연수 40년을 적용해 감가상각해 왔습니다. 2024년 미국에 있는 주택을 사서 현지 세입자에게 임대하기 시작했고, 해외 주택은 관리비와 수리비가 많이 들어 감가상각을 빨리 하고 싶었습니다. 2025년 5월 종합소득세 신고를 앞두고 A씨는 해외 주택 임대사업장이 새로 생긴 사업이니 기준내용연수 40년에서 25%를 뺀 30년으로 내용연수를 신고할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 기존 사업자의 새 사업장 내용연수 신고를 어떻게 해석했나요?

내용연수범위 안에서 내용연수를 신고할 수 있는 「새로 사업을 개시하는 사업자」란 최초로 사업을 시작하는 사업자를 뜻하므로, 기존 사업과 같은 업종의 사업을 새로 시작하는 사업자는 여기에 해당하지 않는다고 해석했습니다. 국세청은 서면-2023-법규소득-0950(2025. 5. 13.) 회신에서 네 가지 근거를 들었습니다. 첫째, 법인세법 시행령은 내용연수를 신고할 수 있는 법인을 신설법인과 새로 수익사업을 시작한 비영리법인으로 정하고 있으므로 개인사업자도 법인 설립처럼 처음 사업을 시작한 사업자로 보는 것이 맞습니다. 둘째, 「새로 개시」를 사업장 단위로 본다면 기준내용연수가 다른 자산을 새로 취득하거나 새로운 업종을 시작한 경우를 따로 둔 제2호 규정이 필요 없게 됩니다. 셋째, 내용연수는 사업자 단위로 적용하는 것이 원칙이고 사업장별 적용은 특례 승인 절차에서만 예외로 허용됩니다. 넷째, 법인도 사업장별 특례는 승인 절차를 거치도록 되어 있습니다. 다만 기존 사업자가 새로운 업종의 사업을 시작한 경우에는 제2호에 따라 그 업종의 자산에 대해 내용연수를 신고할 수 있습니다. 이 회신은 국내 임대업을 하던 사업자가 해외 주택 임대를 시작한 사실관계를 전제로 하므로, 새 사업장이 업종 분류상 다른 업종이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

내용연수는 언제 어떻게 신고하고 바꿀 수 있나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 감가상각자산의 내용연수를 구조·자산별·업종별 기준내용연수에 그 100분의 25를 더하거나 뺀 내용연수범위 안에서 사업자가 선택해 납세지 관할 세무서장에게 신고한 신고내용연수로 정하고, 신고기한 안에 신고하지 않으면 기준내용연수를 적용합니다. 한 번 적용한 신고내용연수나 기준내용연수는 그 뒤 과세기간에도 계속 적용해야 하고, 신고는 연 단위로 합니다.

• 처음 사업을 시작한 사업자 - 사업개시일이 속하는 과세기간의 확정신고 기한까지 신고할 수 있습니다.
• 기존 사업자가 새 업종을 시작한 경우 - 그 업종 개시일이 속하는 과세기간의 확정신고 기한까지 그 업종 자산의 내용연수를 신고할 수 있습니다.
• 기준내용연수가 다른 자산을 새로 취득한 경우 - 취득일이 속하는 과세기간의 확정신고 기한까지 신고할 수 있습니다.
• 같은 업종의 새 사업장 - 신고 대상이 아니고 기존 내용연수를 그대로 적용합니다.

같은 업종인데 상각을 빨리 하고 싶으면 방법이 없나요?

내용연수 특례 승인 절차가 있습니다. 사업장 특성으로 자산의 부식·마모·훼손이 심한 경우, 사업개시 후 3년이 지난 사업자의 생산설비 가동률이 직전 3개 과세기간 평균보다 현저히 늘어난 경우, 새 기술이나 신제품 보급으로 기존 설비의 가속상각이 필요한 경우, 경제 여건 변동으로 조업을 중단하거나 가동률이 줄어든 경우에는 기준내용연수의 100분의 50을 더하거나 뺀 범위에서 사업장별로 납세지 관할 지방국세청장의 승인을 받아 내용연수를 다르게 적용하거나 바꿀 수 있습니다. 신청은 사업개시일 등부터 3개월이 되는 날 또는 바꾼 내용연수를 적용하려는 첫 과세기간 종료일 이전 3개월이 되는 날까지 관할 세무서장을 거쳐 제출하고, 한 번 바꾼 내용연수를 다시 바꾸려면 처음 적용한 과세기간 종료일부터 3년이 지나야 합니다. 건물의 가동률 사유는 건축물을 제외하므로 임대용 건물은 부식·마모 사유 등으로 신청해야 합니다.

새 사업장 내용연수 신고 대응 순서

• 업종 확인 - 기존 사업자등록의 업태·종목과 새 사업장의 업종이 같은지 확인합니다. 국내 주택임대와 해외 주택임대는 같은 업종으로 본 회신입니다.
• 자산 구분 확인 - 새로 취득한 자산의 기준내용연수가 기존 자산과 다른 구조·자산인지 확인합니다. 다르면 제2호로 신고할 수 있습니다.
• 특례 승인 검토 - 같은 업종이라면 부식·마모 등 사유를 갖춰 지방국세청장 승인 신청을 검토합니다.
• 기한 관리 - 신고는 확정신고 기한까지, 특례 승인 신청은 사업개시일부터 3개월 또는 적용 첫 과세기간 종료일 3개월 전까지입니다.
• 잘못 신고한 경우 - 효력 없는 신고내용연수로 상각했다면 기준내용연수로 다시 계산해 수정신고하거나, 과다 납부분은 5년 안에 경정청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 사업장이 업종 분류상 다른 업종인지, 자산의 구조가 기존 자산과 다른지는 사업자등록증과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 감가상각과 필요경비 부인을 둘러싼 종합소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새로 사업을 개시하는 사업자는 누구인가요?
  국세청은 서면-2023-법규소득-0950(2025. 5. 13.) 회신에서 최초로 사업을 시작하는 사업자를 뜻한다고 했습니다. 이미 사업을 하던 사람이 같은 업종의 사업장을 새로 열면 해당하지 않습니다. 법인세법 시행령이 신설법인과 새로 수익사업을 시작한 비영리법인만 신고 대상으로 정한 것과 같은 기준입니다.
• 기존 사업자가 새 업종을 시작하면 신고할 수 있나요?
  네. 기존 사업자가 자산별·업종별 기준내용연수가 다른 감가상각자산을 새로 취득하거나 새로운 업종의 사업을 시작한 경우에는 그 취득일 또는 업종 개시일이 속하는 과세기간의 확정신고 기한까지 내용연수를 신고할 수 있습니다. 업종이 같은지는 사업자등록증의 업태·종목으로 확인합니다.
• 신고할 수 있는 내용연수의 범위는 어디까지인가요?
  구조·자산별·업종별 기준내용연수에 그 100분의 25를 더하거나 뺀 내용연수범위 안에서 선택해 신고합니다. 신고기한 안에 신고하지 않으면 기준내용연수와 그 상각률이 적용되고, 한 번 적용한 내용연수는 그 뒤 과세기간에도 계속 적용해야 합니다.
• 같은 업종이라도 내용연수를 바꿀 방법이 있나요?
  사업장 특성으로 자산의 부식·마모·훼손이 심한 경우 등 네 가지 사유에 해당하면 기준내용연수의 100분의 50을 더하거나 뺀 범위에서 사업장별로 납세지 관할 지방국세청장의 승인을 받아 내용연수를 다르게 적용하거나 바꿀 수 있습니다. 생산설비 가동률 사유는 건축물에는 적용되지 않습니다.
• 특례 승인 신청은 언제까지 하나요?
  사업개시일 등부터 3개월이 되는 날 또는 바꾼 내용연수를 적용하려는 첫 과세기간 종료일 이전 3개월이 되는 날까지 내용연수(변경)승인신청서를 관할 세무서장을 거쳐 지방국세청장에게 냅니다. 과세기간 종료일 뒤에 승인을 받으면 승인받은 날이 속하는 과세기간부터 적용됩니다.
• 효력 없는 신고로 상각해 왔으면 어떻게 되나요?
  같은 업종의 새 사업장에 낸 내용연수신고는 효력이 없으므로 기존 내용연수로 다시 계산한 감가상각비와의 차이만큼 소득금액이 달라집니다. 과소 신고분은 수정신고로, 과다 납부분은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 세무서가 먼저 경정하면 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 해외 주택 임대는 국내 임대와 다른 업종 아닌가요?
  회신은 국내에서 주거용·비주거용 부동산 임대업을 하던 사업자가 해외 주택을 사서 임대를 시작한 사안을 같은 업종의 사업 개시로 보았습니다. 자산 소재지가 다르다는 사정만으로 업종이 달라지지 않습니다. 업종이 다른지는 업종 분류상 업태·종목으로 판단합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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