세금

외국에 있는 집을 팔면 한국 양도세 1세대 1주택 비과세가 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 외국에 있는 집은 한 채뿐이어도 한국 양도소득세의 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 비과세 요건이 「양도일 현재 국내에 1주택」을 보유한 경우로 정해져 있기 때문입니다. 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 산 거주자라면 외국 집 양도차익에 기본세율로 양도소득세를 냅니다.

아니요, 외국에 있는 집은 한 채뿐이어도 한국 양도소득세의 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 비과세 요건이 「양도일 현재 국내에 1주택」을 보유한 경우로 정해져 있기 때문입니다. 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 산 거주자라면 외국 집 양도차익에 기본세율로 양도소득세를 냅니다.

외국 집은 왜 1세대 1주택 비과세가 안 되나요?

국외자산 양도소득세에도 비과세 조항인 소득세법 제89조는 준용됩니다. 그러나 1세대 1주택 비과세의 구체적 요건은 시행령 제154조가 정합니다. 시행령은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우를 요건으로 삼습니다.

외국 집은 국내 주택이 아니므로 이 요건을 처음부터 채울 수 없습니다. 이를 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없지만 문언상 다르게 볼 여지는 적습니다. 보유기간이나 거주기간을 아무리 길게 채워도 결론은 같습니다. 그 집이 가족이 함께 산 하나뿐인 집이었다는 사정도 요건을 바꾸지 못합니다.

이 결론은 한국 세법 기준입니다. 집이 있는 나라에서 주거용 주택 양도에 비과세나 감면을 주더라도 한국 과세에는 영향이 없습니다. 현지에서 세금을 내지 않았다면 한국에서 낼 세금이 그대로 남습니다.

거꾸로 외국 집을 가지고 있다는 이유로 국내 집 비과세가 막히지는 않습니다. 국내 1주택 여부는 국내 주택만 세기 때문입니다. 그래서 국내 집과 외국 집을 하나씩 가진 거주자는 국내 집을 팔 때 비과세를 받을 수 있지만 외국 집을 팔 때는 과세됩니다. 두 집 가운데 어느 쪽을 먼저 팔지에 따라 전체 세금이 달라지는 이유입니다.

세금은 어떻게 계산하나요?

양도가액에서 취득가액, 자본적 지출, 양도비를 뺀 양도차익이 출발점입니다. 각 금액은 받거나 지출한 날의 기준환율로 원화 환산합니다. 장기보유특별공제는 적용하지 않으므로 양도차익이 그대로 양도소득금액이 됩니다.

여기서 국외자산 기본공제 연 250만원을 빼면 과세표준입니다. 세율은 종합소득 기본세율인 6%부터 45%까지의 누진세율입니다. 국내 주택처럼 보유기간 2년 미만 단기 세율이나 다주택 중과세율은 적용되지 않습니다.

예를 들어 원화 양도차익이 3억원이라면 250만원을 뺀 2억 9,750만원이 과세표준입니다. 기본세율을 적용한 산출세액은 약 9,311만원입니다. 국내 1주택 비과세를 기대했다면 큰 차이가 나는 금액입니다.

취득가액 실거래 자료가 없으면 현지의 취득 당시 시가로 계산합니다. 현지 정부가 양도 과세에 쓴 평가액이 있다면 그 가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 상속받은 외국 집이라면 상속 당시 평가액이 취득가액 다툼의 중심이 됩니다. 「상속받은 해외 주택을 팔 때 취득가액, 외국 재산세 평가액으로 잡아도 되나요?」에서 이 쟁점을 다루었습니다.

현지에서 이미 양도세를 냈다면 어떻게 되나요?

현지에 낸 양도소득세는 한국 세금에서 공제받거나 필요경비로 넣는 방법 가운데 하나를 고를 수 있습니다. 세액공제를 고르면 국외자산 양도소득 산출세액 가운데 그 집 양도소득 비율만큼이 한도입니다. 필요경비 산입을 고르면 낸 세금만큼 양도차익을 줄입니다.

대부분은 세액공제가 유리합니다. 다만 현지 세금이 한국 세금보다 많으면 한도를 넘는 부분은 공제되지 않습니다. 두 방법으로 각각 계산해 비교한 뒤 고르십시오.

현지가 비과세한 경우에는 공제할 외국 세금이 없습니다. 그래서 현지 비과세 혜택이 클수록 한국에서 낼 세금 비중이 커집니다. 현지 세금이 나중에 확정되거나 추가로 부과되면 그 결정 통지를 받은 뒤 한국 세액을 다시 정산해야 할 수 있습니다. 현지 신고서와 결정서를 번역본과 함께 보관해 두십시오.

한국에 산 기간이 짧으면 어떻게 되나요?

국외자산 양도소득세는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 과세됩니다. 해외에서 오래 살다 귀국한 지 5년이 안 되었다면 외국 집을 팔아도 한국 양도소득세가 없습니다. 「계속 5년」이므로 중간에 국내 생활을 정리하고 출국했다면 다시 처음부터 셉니다.

반대로 양도일에 이미 출국해 비거주자가 되었다면 국외자산 양도소득은 한국 과세 대상이 아닙니다. 그래서 출국과 매각의 선후가 세금을 가릅니다. 다만 출국 시점과 생활 근거 이전이 분명해야 하며 국외전출세 같은 다른 출국 세금도 함께 검토해야 합니다. 가족이나 주된 자산이 국내에 남아 있으면 출국 뒤에도 거주자로 판정될 수 있습니다. 이 경우 출국 뒤 판 외국 집도 한국 과세 대상이 됩니다.

외국 집 양도 대응 순서

• 거주 요건 확인 - 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 두었는지 확인합니다.
• 원화 차익 계산 - 취득·양도 대금과 비용을 각 날짜 환율로 환산해 차익을 구합니다.
• 현지 세금 정리 - 현지 신고서와 납부 영수증을 받아 세액공제와 필요경비 산입을 비교합니다.
• 예정신고 - 판 달의 말일부터 2개월 안에 한국에 예정신고하고 납부합니다.
• 해외부동산 명세 점검 - 취득가액이나 처분가액이 2억원 이상이면 명세 제출 의무를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국내 거주 기간과 현지 납부 세액, 환율 변동에 따라 외국 집 양도 때 한국 세금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 국외 주택 양도소득세 신고와 외국납부세액공제 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국 집을 판 사실을 국세청이 알 수 있나요?
  취득가액이나 처분가액이 2억원 이상이면 해외부동산 명세 제출 대상입니다. 국가 간 정보교환으로도 자료가 들어올 수 있어 신고 누락은 나중에라도 드러날 수 있습니다.
• 외국 집 양도세에 가산세도 붙나요?
  기한까지 신고하지 않으면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 국외 자산 거래는 역외거래에 해당할 수 있어 부과제척기간도 10년까지 길어질 수 있습니다.
• 부부 공동명의 외국 집이면 어떻게 계산하나요?
  각자 지분만큼 양도차익을 나누어 각자 신고합니다. 국외자산 기본공제 250만원도 각자 받고 누진세율도 각자 적용해 단독명의보다 세액이 줄 수 있습니다.
• 외국 집을 팔고 바로 다른 외국 집을 사면 과세가 미뤄지나요?
  국외 주택 교체에 양도소득세를 미뤄 주는 규정은 없습니다. 판 집의 차익은 판 해에 과세되므로 새 집 구입 자금 계획에 한국 세금을 미리 넣어 두십시오.
• 예정신고를 놓치고 5월에 확정신고하면 되나요?
  예정신고를 놓치면 무신고가산세 대상이 됩니다. 늦게라도 기한 후 신고를 하면 경과 기간에 따라 무신고가산세가 감면되니 바로 신고하는 편이 낫습니다.
• 외국 집을 증여하면 양도세 대신 증여세만 내나요?
  증여는 양도가 아니어서 증여자에게 양도소득세는 없지만 받는 사람에게 증여세가 나옵니다. 받는 사람이 비거주자면 증여자가 증여세를 내는 특례도 있습니다.

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