증여세

혼인 증여재산공제, 현금 말고 집을 증여받아도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 혼인·출산 증여재산공제는 받은 재산의 종류나 쓰임을 제한하지 않아 부모에게 집이나 주식을 증여받아도 1억원 공제를 받을 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제53조의2는 직계존속에게 혼인신고일 전후 2년 안에 받은 증여라는 요건만 두고, 저가 매매·무상사용·무이자 대출 같은 이익의 증여만 제외합니다. 집을 넘겨받는 방식이 증여계약인지, 싸게 사는 매매인지부터 확인하십시오.

혼인공제를 받으려고 부동산을 팔아 현금으로 바꿔 받을 필요는 없습니다. 무엇을 받는지보다 어떤 방식으로 넘겨받는지가 공제 여부를 가르므로, 넘겨받는 방식만 먼저 정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2026년 12월 혼인신고를 할 예정입니다. 어머니가 가진 시가 3억원 오피스텔을 증여받아 신혼집으로 쓰려고 하는데, 혼인공제는 현금으로 받을 때만 된다는 말을 들었습니다. 한편 아버지는 집을 증여하는 대신 시세보다 싸게 넘겨주는 방법도 생각하고 있습니다. 어떤 방식이 혼인공제를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

혼인공제는 현금으로 받아야만 되나요?

아니요, 혼인·출산 증여재산공제는 받은 재산의 종류를 제한하지 않아 부동산이나 주식을 증여받아도 1억원 공제를 받을 수 있습니다. 받은 돈을 어디에 쓰는지도 묻지 않으므로 전세보증금, 주택 구입, 생활비 어디에 써도 공제 요건과는 관계가 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」 제53조의2 제1항은 거주자가 직계존속으로부터 혼인일 전후 2년 안에 증여를 받으면 일반 증여재산공제와 별개로 1억원을 공제한다고만 정합니다. 재산 종류나 용도를 요건으로 두지 않습니다.

공제 대상은 직계존속에게 받은 증여입니다. 부모와 조부모, 부모와 법률상 혼인 중인 계부모가 해당하고, 배우자의 부모에게 받은 재산은 직계존속 증여가 아니어서 혼인공제를 받을 수 없습니다.

혼인공제가 적용되지 않는 증여는 무엇인가요?

재산 자체를 넘겨받는 증여가 아니라 거래나 사용 방식에서 생기는 이익을 증여로 보는 경우에는 혼인공제를 적용하지 않습니다. 부모에게 집을 싸게 사거나, 부모 집에 공짜로 살거나, 부모 돈을 이자 없이 빌린 이익이 여기에 해당합니다.

• 보험금 증여 - 부모가 보험료를 낸 보험의 보험금을 받는 경우
• 저가 양수·고가 양도 - 부모에게 시가보다 싸게 사거나 비싸게 판 이익
• 채무면제 - 부모가 자녀의 빚을 대신 갚아 주거나 면제해 준 이익
• 부동산 무상사용, 금전 무상대출 - 부모 부동산을 공짜로 쓰거나 부모 돈을 무이자·저리로 빌린 이익
• 증여추정·증여의제 - 재산 취득자금 증여추정, 배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정, 명의신탁 증여의제

사례에서 아버지가 집을 시세보다 싸게 넘기면 그 차액 중 과세되는 부분에는 혼인공제를 쓸 수 없습니다. 혼인공제를 쓰려면 부동산을 증여계약으로 넘겨받거나 현금을 증여받아 매매대금을 치르는 방식이어야 합니다.

집을 증여받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?

시가 3억원 오피스텔을 성년 자녀가 부모에게 증여받으면 일반 공제 5천만원과 혼인공제 1억원을 빼 과세표준은 1억 5천만원입니다. 세율을 적용한 2,000만원에서 신고세액공제 3%를 빼면 납부세액은 1,940만원입니다.

혼인공제가 없다면 과세표준 2억 5천만원에 세액 4,000만원, 신고세액공제 뒤 3,880만원이어서 혼인공제로 1,940만원이 줄어듭니다. 부동산은 시가로 평가하므로 같은 단지 매매사례가액이나 감정가액을 기준으로 다시 계산해 봅니다.

혼인공제를 받은 뒤 결혼이 무산되면 어떻게 하나요?

혼인 전에 공제를 받았는데 증여일부터 2년 안에 혼인하지 않으면, 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 수정신고나 기한 후 신고를 해야 합니다. 이 기간 안에 신고하면 가산세는 면제되고 이자상당액만 더해 냅니다.

약혼자의 사망 같은 부득이한 사유가 생겨 그 사유가 생긴 달의 말일부터 3개월 안에 증여재산을 돌려주면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 부동산을 돌려줄 때는 등기 이전 날짜가 이 기간 안에 들어오도록 일정을 맞춥니다.

혼인공제 부동산 증여 대응 순서

• 기준일 확인 - 혼인관계증명서상 혼인신고일(예정일)과 증여계약일·등기접수일이 전후 2년 안에 들어오는지 확인합니다.
• 방식 정하기 - 증여계약으로 넘겨받는 방식인지, 저가 매매·무상 거주·무이자 차입처럼 혼인공제가 안 되는 방식인지 구분합니다.
• 평가 - 매매사례가액이나 감정가액으로 부동산 시가를 정하고 증여세를 계산합니다.
• 신고 - 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서와 혼인 및 출산 증여재산 공제 명세서를 냅니다.
• 사후 관리 - 2년 안에 혼인하지 않으면 정해진 기간 안에 수정신고하고, 혼인공제가 부인된 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여, 조부모 증여처럼 계산이 달라지는 경우에는 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 혼인·출산공제를 포함한 증여세 신고 자문과 증여세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 혼인공제는 결혼식 날 기준인가요?
  아니요, 혼인공제의 혼인일은 혼인관계증명서상 신고일입니다. 결혼식을 먼저 올리고 혼인신고를 늦게 하면 신고일 전후 2년이 기준이 되므로, 부동산 증여 등기일이 이 기간 안에 들어오는지 신고일을 기준으로 확인합니다.
• 대출 낀 집을 증여받아도 혼인공제가 되나요?
  대출이나 전세보증금을 함께 넘겨받는 부담부증여라면 넘겨받은 채무를 뺀 순수 증여 부분에 증여재산공제와 혼인공제를 적용합니다. 채무를 인수한 부분은 부모가 그만큼 양도한 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 생길 수 있어 함께 계산합니다.
• 부모 집에 공짜로 살면 혼인공제로 덮을 수 있나요?
  아니요, 부모 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익은 혼인공제 적용 대상에서 빠집니다. 다만 부모와 함께 거주하는 주택은 부동산 무상사용 이익 과세에서 제외되므로, 같이 사는지 따로 사는지를 먼저 구분합니다.
• 부모에게 빌린 돈은 혼인공제 대상인가요?
  부모에게 무이자나 낮은 이자로 돈을 빌려 생긴 이자 상당 이익은 혼인공제가 적용되지 않습니다. 반대로 빌리지 않고 증여로 받아 신고하면 원금에 혼인공제를 적용할 수 있으므로, 차용과 증여 중 어느 쪽으로 정리할지 먼저 정합니다.
• 할아버지에게 받은 집도 혼인공제가 되나요?
  네, 조부모도 직계존속이므로 혼인신고일 전후 2년 안에 조부모에게 받은 재산에도 혼인공제를 적용할 수 있습니다. 다만 부모를 건너뛴 증여에는 세액 할증이 따로 있을 수 있어 부모에게 받는 경우와 세액을 비교합니다.
• 혼인공제를 받고 2년 안에 결혼하지 않으면요?
  증여일부터 2년 안에 혼인하지 않으면 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 수정신고나 기한 후 신고를 해야 합니다. 그 기간 안에 신고하면 가산세는 면제되고 이자상당액만 더해 냅니다.
• 2023년에 받은 집에도 혼인공제가 되나요?
  아니요, 혼인·출산 증여재산공제는 2024. 1. 1. 이후 증여받는 재산부터 적용됩니다. 그 전에 받은 재산은 혼인신고일 전후 2년 안이더라도 공제 대상이 아니므로, 증여일이 언제인지 등기와 계약서로 먼저 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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