양도소득세

세 번째 집을 계약만 한 상태에서 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 세 번째 집은 잔금을 치르기 전까지 취득한 주택이 아니므로 계약만 한 상태에서 종전주택을 팔면 양도일 기준 2주택이고 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추면 비과세됩니다. 국세청은 2025년 10월 14일 회신에서 일시적 2주택 특례는 양도 시점으로 판정하고 취득시기는 대금청산일이라고 보았습니다. 지금은 종전주택 잔금일과 세 번째 집 잔금 예정일의 순서부터 확인해 두십시오.

세 번째 집의 매매계약서에 도장을 찍었다고 해서 그 집이 바로 내 주택 수에 들어가지는 않습니다. 잔금을 치르기 전까지는 취득한 것이 아니므로, 계약만 한 상태에서 종전주택을 팔아도 3주택자로 취급되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 12월 아파트 한 채를 사서 거주해 왔고, 2024년 4월 두 번째 주택을 사서 임대를 주었습니다. 2025년 7월 세 번째 주택 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며, 잔금일은 2025년 10월 24일로 잡았습니다. 첫 집은 2025년 10월 23일 잔금을 받고 팔았습니다. A씨는 첫 집을 파는 날 세 번째 집의 계약이 이미 있으니 3주택으로 보아 비과세가 안 되는 것 아닌지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 세 번째 집을 계약만 한 상태의 종전주택 양도를 어떻게 해석했나요?

일시적 2주택 비과세 특례는 양도 시점을 기준으로 판정하고, 주택 취득시기는 원칙적으로 잔금을 치른 날이라고 보았습니다. 국세청은 사전답변(사전-2025-법규재산-0638, 2025. 10. 14.)에서, 1주택을 가진 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 답했습니다. 세 번째 주택은 종전주택 양도일 다음 날 잔금을 치렀으므로 양도일 현재 아직 취득한 주택이 아니고, 따라서 양도일에는 2주택 상태입니다. 이 회신은 세 번째 주택의 취득시기가 잔금청산일이라는 사실관계를 전제로 하므로, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 한 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

취득시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등 시행령이 정한 경우를 빼고는 대금을 청산한 날입니다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 취득일이 됩니다. 매매계약 체결일이나 계약금 지급일은 취득시기가 아닙니다.

회신 이후 일시적 2주택 처분기한에서 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 처분기한을 두 가지로 나눕니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우에는 2년, 그 밖의 경우에는 3년입니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 구분이며, 조정대상지역에 종전주택을 둔 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 2년이 아닌 3년이 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규주택을 취득했거나 그 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우에도 개정 전 규정에 따라 3년입니다. 회신 당시에는 지역과 무관하게 3년이었으므로, 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 산 분은 신규주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역에 있었는지 확인해야 합니다.

• 종전주택 취득 후 1년 경과 - 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다.
• 처분기한 - 신규주택 취득일부터 3년(조정대상지역 간 이동이면 2년) 안에 종전주택을 양도해야 합니다.
• 종전주택 자체 요건 - 종전주택이 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)을 갖춰야 하고, 양도 당시 실지거래가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

세 번째 집 잔금을 종전주택 양도 전에 치르면 어떻게 되나요?

양도일 현재 3주택이 되어 일시적 2주택 특례를 적용받지 못합니다. 특례는 종전주택과 신규주택 두 채만 있는 상태를 전제로 하므로, 세 번째 주택의 잔금일이 종전주택 양도일보다 하루라도 앞서면 양도일에 3주택이 됩니다. 반대로 종전주택의 잔금을 먼저 받고 다음 날 세 번째 주택 잔금을 치르면 양도일 기준 2주택입니다. 같은 날 양도와 취득이 겹치는 경우는 등기접수 시각과 대금 수령 순서를 두고 다툼이 생기므로 하루 이상 간격을 두는 편이 안전합니다.

종전주택 양도일은 역시 잔금을 받은 날입니다. 매수인이 잔금 전에 등기를 넘겨받았다면 그 등기접수일이 양도일이 됩니다. 종전주택의 양도일과 세 번째 주택의 취득일을 모두 잔금일 기준으로 놓고 순서를 확인해야 합니다.

일시적 2주택 비과세 대응 순서

• 날짜 세 개 확정 - 종전주택 취득일, 신규주택 취득일, 세 번째 주택 잔금 예정일을 잔금일 기준으로 적습니다. 계약일이 아닙니다.
• 1년·처분기한 계산 - 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 샀는지, 신규주택 취득일부터 3년(조정대상지역 간 이동이면 2년) 안에 양도하는지 셉니다.
• 잔금 순서 조정 - 세 번째 주택 잔금일을 종전주택 양도일 뒤로 잡습니다. 매매계약서의 잔금일 특약으로 남깁니다.
• 종전주택 요건 확인 - 보유 2년과 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 주민등록 전입·전출 기록으로 확인합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세로 예정신고하고, 과세관청이 부인하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세 번째 주택이 분양권이나 조합원입주권이거나 등기를 잔금보다 먼저 넘긴 사정이 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 심판청구·취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금만 낸 집도 주택 수에 들어가나요?
  아닙니다. 양도소득세의 취득시기는 대금을 청산한 날이 원칙이고, 매매계약 체결일이나 계약금 지급일은 취득시기가 아닙니다. 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 하면 등기접수일이 취득일이 되므로, 등기를 앞당겼다면 그날부터 주택 수에 포함됩니다.
• 일시적 2주택은 어느 시점을 기준으로 판정하나요?
  종전주택을 양도하는 시점입니다. 국세청은 2025년 10월 14일 회신에서 일시적 2주택 비과세 특례 해당 여부는 양도 시점을 기준으로 판정한다고 확인했습니다. 양도일 현재 종전주택과 신규주택 두 채만 보유하고 있어야 하며, 양도일은 잔금을 받은 날입니다.
• 처분기한이 2년인 경우는 언제인가요?
  신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 신규주택도 조정대상지역에 있는 경우입니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 규정이며, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 그 밖의 경우는 3년입니다.
• 종전주택 산 지 1년 안에 새집을 사면 안 되나요?
  원칙적으로 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다. 다만 건설임대주택을 분양받아 임차일부터 세대전원이 5년 이상 거주한 경우, 수용 등으로 양도하는 경우, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 1년 경과 요건을 적용하지 않습니다. 해외이주나 국외 취학·근무로 세대전원이 출국하는 경우는 이 예외에 들어가지 않습니다.
• 세 번째 집 잔금과 종전주택 양도가 같은 날이면요?
  같은 날이면 양도일 현재 3주택인지 2주택인지를 두고 대금 수령 순서와 등기접수 시각으로 다투게 됩니다. 결론이 불확실하므로 세 번째 주택 잔금일을 종전주택 양도일보다 최소 하루 뒤로 잡고 계약서 특약과 이체 기록으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 종전주택이 12억원을 넘으면 비과세가 안 되나요?
  일시적 2주택 요건을 갖춰도 양도 당시 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택이면 12억원을 넘는 부분의 양도차익은 과세됩니다. 12억원까지의 부분은 비과세되고, 초과분은 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제를 적용해 계산합니다.
• 비과세로 신고했는데 과세관청이 부인하면요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하거나 감사원 심사청구를 할 수 있고, 그 결정 뒤 90일 안에 취소소송을 제기합니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 잔금 이체 내역과 등기부로 취득·양도시기를 증명하는 것이 다툼의 중심이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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