세금

임대 건물 감가상각비는 양도할 때 취득가액에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 임대하는 동안 종합소득세 계산에서 필요경비로 넣은 감가상각비는 그 건물을 팔 때 취득가액에서 뺍니다. 같은 비용을 임대소득과 양도소득에서 두 번 공제하지 않게 하려는 규정입니다. 다만 건물을 헐어 취득가액 전부가 이미 빠진 경우처럼 이중으로 빼는 결과가 되면 다시 빼지 않습니다.

네, 임대하는 동안 종합소득세 계산에서 필요경비로 넣은 감가상각비는 그 건물을 팔 때 취득가액에서 뺍니다. 같은 비용을 임대소득과 양도소득에서 두 번 공제하지 않게 하려는 규정입니다. 다만 건물을 헐어 취득가액 전부가 이미 빠진 경우처럼 이중으로 빼는 결과가 되면 다시 빼지 않습니다.

감가상각비를 왜 취득가액에서 빼나요?

소득세법은 보유 기간 사업소득 계산에서 필요경비에 넣었거나 넣을 감가상각비를 정해 둡니다. 그 금액을 뺀 금액이 양도할 때의 취득가액입니다. 감가상각비는 건물 취득가액을 여러 해에 나눠 비용으로 처리한 것입니다. 그래서 팔 때 취득가액을 그대로 다 빼 주면 같은 금액을 두 번 공제받는 셈이 됩니다.

예를 들어 10억원에 산 상가 건물에서 10년 동안 감가상각비 2억원을 경비로 넣었다고 보겠습니다. 양도할 때 건물 취득가액은 8억원으로 계산합니다. 토지 취득가액은 감가상각 대상이 아니므로 그대로입니다.

문언에 「산입하였거나 산입할 금액」이 함께 적혀 있다는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 실제로 경비에 넣은 금액뿐 아니라 넣어야 할 금액도 문제 될 수 있다는 뜻입니다. 장부로 신고한 해와 추계로 신고한 해가 섞여 있다면 연도별로 어떻게 처리됐는지 따로 확인해야 합니다.

임대소득이 적자였던 해의 감가상각비도 뺍니다. 결손이라 세금이 줄지 않았다며 빼지 말아야 한다는 주장이 있었습니다. 법원은 문언을 세금이 줄어든 경우로 좁혀 해석할 수 없다고 보았습니다. 결손금은 뒤에 이월공제로 쓸 수 있다는 점도 이유로 들었습니다. 이 판단은 원심 서울행정법원 2016. 10. 21. 선고 2015구단61231 판결입니다. 항소와 상고가 기각돼 확정됐고, 대법원은 심리불속행으로 기각했습니다(대법원 2017. 12. 7. 선고 2017두57653 판결).

상속받거나 기준시가로 취득가액을 정해도 빼나요?

상속받은 건물의 취득가액을 상속 당시 평가액으로 정한 경우에도 감가상각비를 뺀다는 것이 조세심판원 판단입니다. 조세심판원 2014. 12. 31. 조심 2014서4968 결정이 그런 사안입니다. 상속받은 건물을 임대하며 감가상각비를 필요경비로 넣었다면 양도할 때 취득가액에서 빼는 것이 타당하다고 보았습니다.

이 사안에서 납세자는 취득가액을 기준시가로 정했으니 감가상각비를 뺄 이유가 없다고 주장했습니다. 그러나 조세심판원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 기준시가로 평가한 부담부증여 사안의 쟁점은 「기준시가로 평가한 상가 부담부증여, 감가상각비를 취득가액에서 빼나요?」에서 다뤘습니다.

그래서 취득가액 산정 방식과 관계없이 차감을 전제로 계산하는 것이 안전합니다. 임대 기간 감가상각비를 경비로 넣었다면 더욱 그렇습니다.

이혼 재산분할로 받은 임대 건물은 앞 소유자의 감가상각비까지 문제 됩니다. 조세심판원 2020. 6. 8. 조심 2020중0701 결정은 전 배우자의 당초 취득가액을 취득가액으로 보았습니다. 그리고 전 배우자가 보유한 기간의 감가상각비까지 함께 빼야 한다고 판단했습니다. 재산분할 뒤 자기가 공제한 감가상각비만 뺀 신고는 받아들여지지 않았습니다. 재산분할로 받을 건물이라면 상대방의 임대 기간 장부부터 받아 두어야 합니다.

과거 감가상각비를 줄이는 수정신고를 하면 달라지나요?

부과제척기간이 지난 과세기간의 종합소득세를 수정신고해 감가상각비를 줄여도 양도소득세 계산에는 반영되지 않을 수 있습니다. 조세심판원 2022. 9. 22. 조심 2022전5788 결정이 그런 사안입니다.

숙박업을 하던 납세자는 건물 내용연수를 잘못 적용해 감가상각비가 과대계상됐다며 여러 해의 종합소득세를 수정신고했습니다. 그리고 줄어든 감가상각비만 취득가액에서 빼서 양도소득세를 신고했습니다. 조세심판원은 제척기간이 지난 해의 수정신고는 효력이 없다고 보았습니다. 그래서 당초 경비로 넣은 감가상각비를 그대로 빼야 한다고 판단했습니다.

결국 임대 기간 감가상각비 처리는 양도소득세까지 이어지는 결정입니다. 내용연수나 상각 방법이 잘못됐다면 제척기간 안에 바로잡아야 양도할 때 효과를 볼 수 있습니다.

건물을 헐고 땅만 팔면 어떻게 되나요?

건물을 철거한 뒤 땅만 팔면서 건물 취득가액 전부를 이미 취득가액에서 뺐다면 감가상각비를 다시 빼지 않습니다. 조세심판원 2012. 9. 11. 조심 2012서1284 결정이 그런 사안입니다. 과세관청은 철거된 건물의 취득가액 전액을 부인하면서 감가상각비까지 토지 취득가액에서 다시 뺐습니다. 조세심판원은 이 부분을 바로잡았습니다.

조세심판원은 이를 이중 차감으로 보아 불합리하다고 판단했습니다. 감가상각비 차감은 같은 비용의 이중 공제를 막는 장치입니다. 거꾸로 이중 차감이 생기는 경우에는 적용하지 않는다는 취지로 볼 수 있습니다.

다만 이 사안에서도 철거된 건물의 취득가액 자체와 철거비용은 토지 양도의 필요경비로 인정되지 않았습니다. 건물을 헐고 땅을 파는 계획이라면 철거 전후의 세금 계산을 미리 해 보아야 합니다.

임대 건물 양도 때 감가상각비 대응 순서

• 연도별 집계 - 보유 기간 종합소득세 신고에서 필요경비로 넣은 감가상각비를 연도별로 모읍니다.
• 신고 방식 확인 - 장부 신고 연도와 추계 신고 연도를 나눠 차감 대상 금액을 정리합니다.
• 취득가액 재계산 - 건물 취득가액에서 감가상각비 누계를 빼고 토지 취득가액은 따로 계산합니다.
• 과거 오류 점검 - 내용연수나 상각 방법 오류가 있으면 제척기간 안에 바로잡습니다.
• 예정신고 반영 - 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 차감 후 취득가액으로 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 기간 신고 방식과 취득가액 산정, 철거 여부에 따라 차감액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대 부동산 양도 시 취득가액과 감가상각비 차감에 관한 양도소득세 검토와 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감가상각비를 한 번도 경비로 넣지 않았다면 빼지 않아도 되나요?
  실제로 경비에 넣지 않았다면 원칙적으로 뺄 금액이 없습니다. 다만 조문이 「산입할 금액」도 함께 정하고 있어 장부 신고 여부에 따라 다툼이 생길 수 있으므로 연도별 신고 방식을 확인해야 합니다.
• 토지 취득가액에서도 감가상각비를 빼나요?
  토지는 감가상각 대상이 아니므로 토지 취득가액에서는 빼지 않습니다. 건물 부분의 취득가액에서만 그 건물의 감가상각비 누계를 빼므로 토지와 건물 가액을 먼저 나눠야 합니다.
• 상속받은 건물을 상속세 평가액으로 취득가액을 잡았는데도 빼나요?
  조세심판원은 상속 평가액으로 취득가액을 정한 경우에도 임대 기간 감가상각비를 경비로 넣었다면 빼야 한다고 보았습니다. 기준시가로 평가했다는 이유만으로는 차감을 피하기 어렵습니다.
• 임대소득이 적자였던 해의 감가상각비도 빼나요?
  네, 적자 연도에 필요경비로 넣은 감가상각비도 취득가액에서 뺍니다. 세금이 줄지 않았어도 차감한다는 하급심이 대법원 심리불속행 기각으로 확정됐고, 그 결손금은 이월공제로 쓸 수 있습니다.
• 지금이라도 과거 감가상각비를 줄이는 수정신고를 하면 효과가 있나요?
  부과제척기간이 남은 연도라면 수정신고로 바로잡을 여지가 있습니다. 제척기간이 지난 연도의 수정신고는 효력이 없다고 본 조세심판원 결정이 있어 연도별 기간부터 확인해야 합니다.
• 건물을 헐고 새로 지어 판 경우는 어떻게 되나요?
  철거된 옛 건물과 새로 지은 건물은 따로 따져야 합니다. 새 건물을 임대하며 감가상각비를 넣었다면 그 금액은 새 건물 취득가액에서 빼는 구조로 볼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 기준시가로 평가한 상가 부담부증여, 감가상각비를 취득가액에서 빼나요?
• 임대업을 하다 해외 주택 임대를 새로 시작하면 건물 내용연수를 새로 신고할 수 있나요?
• 감가상각방법을 승인 없이 정률법에서 정액법으로 바꾸면 비용이 부인되나요?
• 상가를 주택으로 용도변경하고 2년 안에 팔면 단기보유세율이 붙나요?
• 어린이집을 살 때 낸 시설권리금, 상가로 바꿔 팔 때 필요경비로 뺄 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기