양도소득세

분양권을 먼저 산 뒤 산 집에서 2년 살고 팔면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 2021년 이후 취득한 분양권을 가진 상태에서 그 뒤에 산 주택을 먼저 팔면 2년 보유와 거주를 채웠더라도 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 소득세법 제89조 제2항은 주택과 분양권을 함께 보유하다 주택을 팔면 비과세를 배제하고, 시행령 특례는 주택을 먼저 갖고 있던 세대가 뒤에 분양권을 산 경우에만 둡니다. 지금은 분양권 취득일과 주택 취득일의 선후를 계약서로 확인하고 양도 순서를 다시 계산해 보십시오.

이 주택에서 2년을 살았으니 분양권과 상관없이 비과세라고 믿고 신고를 미룰 필요는 없지만, 그렇다고 바로 포기할 일도 아닙니다. 분양권을 먼저 정리하거나 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2022년 집이 없는 상태에서 아파트 분양권을 전매로 샀습니다. 입주까지 기다리는 동안 살 집이 필요해 2023년 작은 아파트를 사서 가족과 함께 전입했고, 2026년 가을까지 3년 넘게 살았습니다. 분양 아파트 완공은 2027년이라 지금 사는 아파트를 먼저 팔려고 하는데, 2년 보유와 거주를 다 채웠으니 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권을 먼저 사고 산 집을 먼저 팔면 비과세가 안 되나요?

네, 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권을 보유한 상태에서 그 뒤에 산 일반주택을 먼저 팔면, 2년 보유와 거주를 채웠더라도 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 법은 주택과 분양권을 함께 보유하다 주택을 파는 경우 원칙적으로 비과세를 배제하고, 분양권을 먼저 산 경우를 위한 특례는 두지 않았기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제89조 제2항은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않고, 대통령령으로 정하는 경우만 예외로 둡니다. 이 규정은 2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분양권부터 적용합니다.

주택을 먼저 산 경우와 무엇이 다른가요?

시행령의 예외는 주택을 먼저 갖고 있던 세대가 그 뒤에 분양권을 취득한 경우를 전제로 합니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대1주택으로 봅니다.

3년이 지나더라도 분양권으로 받는 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살고, 완성 전이나 완성 뒤 3년 안에 종전주택을 팔면 같은 특례를 받습니다. 사례처럼 분양권이 먼저이고 주택이 나중이면 「종전주택」이 없으므로 이 두 특례 모두 해당하지 않습니다.

상속받은 분양권, 동거봉양이나 혼인으로 합친 경우, 이농주택 등은 별도 특례가 있지만 매매나 분양으로 직접 산 분양권에는 해당하지 않습니다. 증여받은 분양권도 2021. 1. 1. 이후 증여받았다면 같은 원칙이 적용됩니다.

2020년에 산 분양권이면 달라지나요?

네, 2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 이 규정이 적용되지 않으므로 주택 수에 들어가지 않습니다. 그래서 2020년 이전에 산 분양권만 있는 상태에서 일반주택을 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)하고 팔면 1세대1주택 비과세를 판단할 수 있습니다. 분양권 계약일과 전매로 산 경우 그 취득일을 계약서로 확인합니다.

비과세를 받으려면 어떤 순서가 가능한가요?

분양권을 먼저 팔고 나서 일반주택을 팔면 양도일 현재 1주택이 되므로 일반 요건으로 비과세를 판단합니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 다른 주택이나 권리를 처분한 뒤 남은 1주택의 보유기간을 새로 세지 않으므로, 이미 채운 2년 보유와 거주가 그대로 인정됩니다.

분양권으로 받는 주택이 완공되어 두 채가 된 뒤에는 일시적 2주택 특례에 해당하는지 다시 따져야 합니다. 이때는 각 주택의 취득일 선후와 조정대상지역 여부, 2026. 10. 1. 이후 달라진 종전주택 처분기한을 함께 확인합니다.

분양권 보유 중 주택 양도 대응 순서

• 취득일 확인 - 분양권 공급계약일이나 전매 취득일, 일반주택 잔금일을 계약서로 확인해 2021. 1. 1. 전후와 선후를 정합니다.
• 특례 해당 여부 - 주택을 먼저 산 경우인지, 상속·혼인·동거봉양 등 별도 특례에 해당하는지 확인합니다.
• 양도 순서 비교 - 분양권을 먼저 파는 경우, 완공 뒤 일시적 2주택으로 파는 경우, 지금 과세로 파는 경우의 세액을 나란히 계산합니다.
• 신고 - 과세되면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 특례를 적용받으면 조합원입주권 또는 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 사후 대응 - 비과세로 신고했다가 해명안내를 받았다면 수정신고를 검토하고, 고지를 받았다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권을 언제 어떤 방식으로 취득했는지와 완공 시기에 따라 결론이 달라지므로 공급계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·조합원입주권이 얽힌 1세대1주택 비과세 사건의 경정청구와 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권을 먼저 팔고 집을 팔면 비과세되나요?
  네, 분양권을 먼저 처분하면 양도일 현재 1주택이 되므로 일반 요건으로 비과세를 판단합니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 남은 1주택의 보유기간을 새로 세지 않아 이미 채운 2년 보유와 거주가 그대로 인정됩니다. 분양권 양도에는 따로 세금이 생깁니다.
• 분양권을 증여받은 경우도 주택 수에 들어가나요?
  네, 2021. 1. 1. 이후 공급계약뿐 아니라 매매나 증여 등으로 취득한 분양권도 주택 수에 들어갑니다. 증여받은 날이 2021. 1. 1. 이후인지 증여계약서와 증여세 신고서로 확인합니다.
• 집을 산 지 1년이 안 돼 분양권을 샀다면요?
  주택을 먼저 산 경우의 특례도 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득해야 적용됩니다. 1년 안에 분양권을 샀다면 원칙적으로 특례를 받지 못하고, 수용이나 근무상 형편에 따른 양도처럼 시행령이 정한 경우에만 이 요건을 적용하지 않습니다.
• 분양 아파트가 완공되면 일시적 2주택이 되나요?
  완공되면 두 채의 주택을 가진 상태가 되므로 일시적 2주택 특례에 해당하는지 다시 판단해야 합니다. 각 주택의 취득일 선후, 조정대상지역 여부, 2026. 10. 1. 이후 달라진 처분기한을 함께 확인한 뒤 양도 시기를 정합니다.
• 부부 중 한 명 명의의 분양권도 포함되나요?
  네, 주택 수는 1세대 전체로 계산하므로 배우자나 같은 세대 자녀 명의의 분양권도 포함됩니다. 따로 사는 성인 자녀처럼 별도 세대인 사람 명의라면 포함되지 않으므로 세대 구성부터 확인합니다.
• 모르고 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?
  세무서가 경정할 것을 미리 알기 전에 수정신고하면 법정신고기한이 지난 뒤 기간에 따라 과소신고가산세가 감면됩니다. 특례에 해당할 여지가 있다면 수정신고 전에 취득 순서와 사유를 먼저 정리합니다.
• 고지를 받은 뒤 다툴 수 있나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 분양권 취득일이 2020년 이전이라거나 특례 요건을 갖췄다는 점처럼 사실관계로 다툴 수 있는 부분이 있는지가 중심입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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