양도소득세

오래전 산 땅, 지금 받은 소급감정가로 양도세 취득가액을 잡을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

취득 당시 실지거래가액을 모를 때 쓸 수 있는 감정가액은 취득일 전후 3개월 안을 기준일로 한 감정뿐이어서, 나중에 취득 시점으로 거슬러 받은 소급감정은 쓸 수 없습니다. 대법원 2011두24286 판결로 취득가액 대체 순서와 개산공제, 현행 법의 실제 비용 선택 규정을 정리했습니다.

아니요, 쓸 수 없습니다. 취득 당시 실지거래가액을 대신할 감정가액은 감정평가기준일이 취득일 전후 3개월 안인 것만 인정되고, 뒤늦게 취득 시점으로 거슬러 평가한 소급감정은 여기에 해당하지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 계약서를 잃었다면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 정해집니다. 소급감정을 새로 받는 데 비용을 들이기보다 실지거래가액을 입증할 자료를 먼저 찾는 편이 낫습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2006년에 산 땅 두 필지와 그 위에 지은 건물을 2026. 6. 다른 사람과 공동으로 팔았습니다. 땅을 살 때 계약서는 남아 있지 않았고, 세무사는 환산취득가액으로 신고하자고 했습니다. A씨는 환산가액이 너무 낮다고 보고 감정평가법인 두 곳에 2006년 기준 감정을 맡겨 그 금액을 취득가액으로 쓰고 싶어 합니다. 또 매각하면서 중개수수료와 명도비용으로 1억 원 넘게 썼습니다. A씨는 소급감정가를 취득가액으로 쓸 수 있는지, 실제로 쓴 양도비도 빼 주는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 소급감정가액을 취득가액으로 쓸 수 없다고 본 원심을 유지하고 납세자의 상고를 기각했습니다. 사안의 납세자는 다른 공유자와 함께 대지 두 필지와 건물을 45억 원에 팔았습니다. 대지 취득 당시 계약서가 없자 감정평가법인들이 취득 시점으로 소급해 평가한 감정가액을 취득가액으로 주장했습니다.

대법원은 양도차익의 기준인 실지거래가액은 객관적 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체라고 했습니다. 그리고 이를 대체하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 규정은 적용 순서뿐만 아니라 대체 가액의 유형도 요건을 정해 제한적으로 규정한 것이라고 보았습니다. 그래서 판결요지는 “사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은” 실지거래가액을 대체할 감정가액에 해당하지 않는다고 밝혔습니다. 현행 시행령도 감정평가기준일이 취득일 전후 3개월 안인 감정만 인정하므로 지금도 같은 결론입니다. 기준시가 10억 원 이하 자산은 한 곳의 감정으로도 되지만, 기준일 요건은 똑같이 적용됩니다.

환산취득가액을 쓰면 실제 쓴 양도비는 못 빼나요?

판결 당시 법으로는 뺄 수 없었습니다. 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 정하면 실제 지출한 자본적 지출액이나 양도비 대신 취득 당시 기준시가의 3% 같은 개산공제액만 더한다고 보았습니다. 사안에서도 세무서가 인정했던 양도비 1억 4,208만 원이 개산공제액 1,293만 원으로 바뀌었습니다.

현행 법은 이 부분이 달라졌습니다. 2010. 12. 27. 개정으로 환산취득가액을 쓰는 경우에는, 환산취득가액에 개산공제액을 더한 금액이 실제 자본적 지출액과 양도비의 합계보다 적으면 그 합계액을 필요경비로 할 수 있습니다. 다만 둘을 더하는 것이 아니라 큰 쪽을 고르는 방식입니다. 매매사례가액이나 감정가액을 쓰는 경우에는 지금도 개산공제만 적용됩니다. 그래서 실제 개량비와 양도비가 많다면 환산취득가액으로 계산해 두 방식을 비교해 보는 것이 출발점입니다. 실제 비용은 세금계산서나 금융거래 내역 같은 증빙이 있어야 인정됩니다.

땅과 건물을 함께 팔았는데 계약서 금액이 다르게 잡혔다면요?

계약서에 땅값과 건물값을 나눠 적었다면 그 기재가 원칙입니다. 이 사건 원심은 계약서는 당사자의 계약 내용대로 작성된 것으로 추정되고, 다르다는 사정은 과세관청이 증명해야 한다고 보았습니다. 세무서가 기준시가 비율로 나눈 금액 대신 계약서대로 대지 25억 원, 건물 20억 원을 양도가액으로 보았습니다.

다만 그렇게 다시 계산해도 취득가액과 필요경비가 함께 바뀌어 정당한 세액이 고지 세액보다 많았기 때문에 처분은 유지되었습니다. 이처럼 한 항목을 이겨도 다른 항목이 불리하게 바뀌면 전체 세액은 줄지 않을 수 있습니다. 직접 지은 건물을 환산취득가액으로 신고하는 경우의 불이익은 「직접 지은 집을 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰면 가산세 5%가 붙나요?」에서 자세히 설명했습니다.

취득가액 입증 대응 순서

• 실지거래가액 자료 찾기 - 계약서, 송금 내역, 등기 신청서류, 대출 서류로 실제 매매대금을 확인합니다.
• 대체 가액 확인 - 취득일 전후 3개월 안의 매매사례나 감정이 있는지 찾습니다.
• 환산취득가액 계산 - 양도가액에 취득 당시와 양도 당시 기준시가 비율을 곱해 봅니다.
• 필요경비 비교 - 환산취득가액과 개산공제 합계를 실제 지출한 개량비와 양도비 합계와 비교합니다.
• 신고와 불복 기한 관리 - 예정신고 기한을 지키고 경정청구 5년, 불복 90일을 관리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 당시 실지거래가액을 입증할 자료가 있는지, 취득일 전후 3개월 안의 감정이나 매매사례가 있는지, 실제 지출한 비용의 증빙에 따라 양도소득세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 취득가액 산정 검토와 경정청구, 조세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득 당시 감정가액은 몇 곳에서 받아야 인정되나요?
  원칙은 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균액입니다. 기준시가 10억 원 이하인 자산은 한 곳의 감정도 인정됩니다. 어느 경우든 감정평가기준일이 취득일 전후 3개월 안이어야 합니다.
• 상속받은 집도 소급감정을 쓸 수 없나요?
  상속받은 자산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액을 취득가액으로 보는 별도 규정이 있어 판단 구조가 다릅니다. 이 판결은 매매로 취득한 자산에 관한 것입니다.
• 개산공제액은 얼마인가요?
  토지는 취득 당시 개별공시지가의 100분의 3, 건물은 취득 당시 기준시가의 100분의 3입니다. 미등기 양도자산은 1,000분의 3으로 낮아집니다. 실제 지출 여부와 관계없이 더해 줍니다.
• 환산취득가액 대신 실제 비용을 고르면 취득가액은 0인가요?
  현행 규정은 환산취득가액과 개산공제 합계, 실제 자본적 지출액과 양도비 합계 중 큰 금액을 필요경비로 하게 합니다. 실제 비용을 고르면 그 합계만 필요경비가 되므로 두 금액을 비교해 유리한 쪽을 정해야 합니다.
• 중개수수료와 명도비용은 양도비로 인정되나요?
  인정됩니다. 소개비, 계약서 작성비용, 공증비용, 인도의무 이행을 위한 명도비용 등이 양도비에 들어갑니다. 다만 증명서류를 받아 보관하거나 금융거래로 지출 사실이 확인되어야 합니다.
• 세무서가 땅값과 건물값을 기준시가로 나누면 따라야 하나요?
  계약서에 땅값과 건물값이 나뉘어 적혀 있으면 그 기재대로 보는 것이 원칙이고, 다르다는 사정은 과세관청이 증명해야 한다는 것이 이 사건 원심 판단입니다. 계약서 금액이 기준시가 비율과 크게 다르면 다툼이 생길 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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