세금

지적재조사로 늘어난 땅을 팔면 취득시기는 언제로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

늘어난 면적의 취득시기는 원래 토지를 취득한 날입니다. 2026. 2. 27. 개정 시행령이 이렇게 정했고, 그 뒤 신고하거나 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 늘어난 면적을 따로 새로 산 땅으로 보아 보유기간을 짧게 계산하지 않아도 됩니다.

늘어난 면적의 취득시기는 원래 토지를 취득한 날입니다. 2026. 2. 27. 개정 시행령이 이렇게 정했고, 그 뒤 신고하거나 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 늘어난 면적을 따로 새로 산 땅으로 보아 보유기간을 짧게 계산하지 않아도 됩니다.

지적재조사로 늘어난 면적은 언제 취득한 것인가요?

증가 면적의 취득시기는 종전 토지를 취득한 날입니다. 지적재조사에 관한 특별법에 따른 경계 확정으로 지적공부상 면적이 늘어난 경우입니다. 2026. 2. 27. 개정 시행령이 이 내용을 새로 넣었습니다. 지적재조사는 실제 이용하던 땅과 공부상 경계를 맞추는 절차여서 새로 땅을 산 것으로 보지 않는다는 취지로 볼 수 있습니다.

환지처분과 비교하면 차이가 분명합니다. 환지로 받은 토지는 환지 전 토지 취득일이 취득시기입니다. 그러나 권리면적보다 늘어난 면적은 환지처분 공고 다음 날에 취득한 것으로 봅니다. 지적재조사로 늘어난 면적에는 이런 예외가 없습니다.

그래서 30년 전에 산 땅이 지적재조사로 넓어졌다면 늘어난 부분도 30년 보유한 것으로 계산합니다. 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 보유기간에서 실익이 큽니다. 비사업용 토지 판정처럼 보유기간 중 사용 기간을 따지는 규정도 있습니다. 여기서도 늘어난 면적을 따로 떼어 짧게 계산하지 않는다고 볼 수 있습니다. 늘어난 면적이 실제로는 오래전부터 함께 쓰던 땅이었다는 사정과도 맞습니다.

늘어난 면적의 취득가액은 어떻게 정하나요?

지적재조사로 면적이 늘면 토지 소유자는 조정금을 냅니다. 그런데 소득세법은 이 조정금을 취득가액에서 제외한다고 정합니다. 그래서 늘어난 면적은 보유기간은 길게 인정받지만 취득가액으로 더해지는 금액은 없을 수 있습니다. 조정금은 늘어난 면적의 가치를 돈으로 정산하는 것이어서 실제로는 땅값을 더 낸 것처럼 느껴집니다. 그러나 법문이 명시적으로 제외하므로 필요경비로 넣으면 경정 대상이 될 수 있습니다.

다만 매수인이 매도인 대신 조정금을 낸 경우는 다르게 본 결정이 있습니다. 매매 당시 지적재조사가 끝나 매도인에게 조정금이 고지된 상태였고, 특약으로 매수인이 조정금을 내기로 한 사안입니다. 조세심판원은 이 조정금을 매수인이 매매대가로 지급한 실제 취득가액으로 보고 과세처분을 취소했습니다.

이 결정은 늘어난 면적을 포함해 사고팔면서 매수인이 조정금을 인수한 사안에 대한 판단입니다. 자기 소유 기간에 지적재조사를 거쳐 스스로 조정금을 낸 경우까지 넓혀 볼 수는 없습니다. 땅을 살 때 조정금을 누가 부담했는지 계약서 특약부터 확인해야 합니다.

2026. 2. 27. 전에 판 땅에도 적용되나요?

부칙은 개정 시행령 시행 이후 과세표준과 세액을 신고하거나 결정·경정하는 경우부터 적용하도록 했습니다. 양도일이 아니라 신고나 결정·경정 시점이 기준입니다. 그래서 2025년에 양도했더라도 확정신고나 결정을 그 뒤에 한다면 새 규정이 적용될 수 있습니다. 신고서를 낸 날을 기록해 두십시오.

종전에는 이 경우의 취득시기를 정한 조문이 따로 없었습니다. 늘어난 면적을 등기 등 공부 정리일에 취득한 것으로 볼지 다툼이 생길 수 있었습니다. 개정으로 기준이 생겼으므로 진행 중인 세무조사나 경정 단계라면 새 규정을 근거로 주장할 수 있습니다.

이미 신고를 마친 분은 신고 시점이 시행 전이라면 새 규정이 바로 적용되지는 않습니다. 이때도 경정청구를 하면 그 경정 단계에서 새 규정 적용을 주장할 여지가 있지만 해석이 갈릴 수 있습니다. 경정청구 기한은 법정신고기한부터 5년이므로 그 안에 먼저 판단해야 합니다.

보유기간이 길어지면 세금이 어떻게 달라지나요?

장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 공제율이 커집니다. 늘어난 면적을 공부 정리일에 새로 취득했다고 보면 그 부분은 공제율이 낮거나 공제가 없습니다. 원래 토지 취득일로 보면 전체 토지에 같은 공제율이 적용됩니다.

1세대 1주택의 부수토지라면 2년 보유 요건에서도 차이가 납니다. 늘어난 면적만 보유기간 2년이 안 된 땅으로 보아 그 부분만 과세하는 일을 피할 수 있습니다. 다만 늘어난 뒤의 전체 면적이 주택 정착면적에 배율을 곱한 한도를 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

옛집을 허물고 다시 지은 경우의 보유기간 기산은 「옛집을 헐고 새로 지은 집, 장기보유특별공제 기간은 언제부터 세나요?」에서 다뤘습니다.

지적재조사 토지 양도 대응 순서

• 자료 확보 - 지적재조사 전후 토지대장, 경계 확정 통지, 조정금 고지·납부 자료를 모읍니다.
• 취득일 확인 - 종전 토지의 취득일을 등기부와 매매계약서로 확인합니다.
• 조정금 부담자 확인 - 조정금을 직접 냈는지, 매수 때 매도인 대신 냈는지 계약 특약으로 구분합니다.
• 신고 시점 점검 - 신고나 결정·경정이 2026. 2. 27. 개정 시행령 시행 이후인지 확인합니다.
• 신고 - 늘어난 면적을 종전 취득일 기준으로 넣어 장기보유특별공제와 비과세 여부를 계산해 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종전 토지의 취득일과 조정금 부담 경위, 신고 시점에 따라 보유기간과 취득가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 양도소득세의 취득시기·취득가액 쟁점 검토와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지적재조사로 면적이 줄었다면 어떻게 되나요?
  시행령 제9호의2는 면적이 늘어난 경우의 취득시기만 정했습니다. 줄어든 경우에는 조정금을 받게 되며, 그 처리는 다른 규정에 따라 따로 판단해야 합니다.
• 내가 낸 조정금을 필요경비로 넣을 수 있나요?
  소득세법은 지적재조사로 면적이 늘어 징수한 조정금을 취득가액에서 제외합니다. 직접 낸 조정금은 원칙적으로 취득가액에 넣기 어렵다고 볼 수 있습니다.
• 상속받은 땅이 지적재조사로 늘었다면 취득일은 언제인가요?
  늘어난 면적의 취득시기는 종전 토지를 취득한 날이므로 상속받은 땅이라면 상속개시일로 볼 수 있습니다. 상속재산 평가액이 종전 면적 기준이었는지도 함께 확인해야 합니다.
• 경계 확정 전에 팔면 어떻게 되나요?
  이 규정은 지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상 면적이 늘어난 경우에 적용됩니다. 확정 전 매매라면 어떤 면적을 거래 대상으로 했는지 계약서로 먼저 정리해야 합니다.
• 환지로 늘어난 땅도 같은 기준인가요?
  아니요, 환지처분으로 권리면적보다 늘어난 면적은 환지처분 공고 다음 날에 취득한 것으로 봅니다. 지적재조사와 환지는 취득시기 기준이 다르니 어느 절차로 늘었는지 확인하십시오.
• 이미 짧은 보유기간으로 신고했다면 고칠 수 있나요?
  새 규정은 시행 이후 신고하거나 결정·경정하는 경우부터 적용됩니다. 경정청구로 새 기준 적용을 주장할 여지가 있지만 해석이 갈릴 수 있어 법정신고기한부터 5년 안에 검토해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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