양도소득세

매수인 실거주 조건으로 팔며 세입자에게 준 퇴거합의금, 양도세에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 매수인 실거주 조건처럼 매매계약에 따라 집을 비워 넘기려고 임차인에게 준 퇴거합의금은 명도비용으로 양도소득세 필요경비에 들어갑니다. 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목은 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위한 명도비용을 양도비로 정합니다. 지금은 계약서 특약과 합의금 이체 내역이 보증금과 구분되어 남아 있는지 확인하십시오.

임차인에게 돌려준 임대차보증금까지 필요경비로 넣으려고 애쓰지 않아도 됩니다. 보증금은 원래 돌려줄 돈이라 비용이 아니고, 공제 대상은 보증금과 별도로 준 합의금과 이사비 부분입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2016년 1월 산 주택을 그해 말부터 세입자에게 임대해 왔습니다. 2025년 3월 매수인이 직접 들어와 살겠다며 잔금 전까지 집을 비워 달라는 조건으로 매매계약을 맺었고, 특약에도 그 내용을 적었습니다. D씨는 오래 살던 임차인과 합의해 보증금과 별도로 퇴거합의금 1,500만원을 계좌로 보냈고, 2025년 6월 잔금을 받고 집을 넘겼습니다. 이 1,500만원을 양도소득세에서 뺄 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 퇴거합의금을 어떻게 해석했나요?

매매계약에 따른 인도의무를 이행하려고 매도인이 지출한 명도비용은 양도비로 공제된다고 보았습니다. 국세청은 사전-2021-법령해석재산-0573(2021. 6. 16.)에서 건물 양도과정에서 임차인에게 지급한 퇴거합의금에 대해, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비이고, 그 퇴거합의금이 여기에 해당하는지는 사실판단할 사항이라고 회신했습니다. 앞서 사전-2020-법령해석재산-0346(2020. 6. 18.)도 임차인들에게 지급한 권리금·시설비에 대해 같은 기준을 밝혔습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 사례집에서 매수인 실거주 조건 특약을 이행하려고 지급한 퇴거합의금은 공제 가능하다고 답했습니다. 회신은 매매계약의 인도 조건과 합의금 지급이 맞물린 사실관계를 전제로 하므로, 그 연결이 드러나지 않으면 결론이 달라질 수 있습니다.

어떤 퇴거합의금이 명도비용으로 인정되나요?

매매계약으로 비워서 넘겨야 할 의무가 생겼고, 그 의무를 이행하려고 낸 돈이어야 합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 라목은 양도비의 하나로 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용을 정합니다. 판단할 때 보는 사실은 다음과 같습니다.

• 매매계약의 인도 조건 - 공실 인도나 매수인 실거주 같은 특약이 계약서에 있는지 봅니다.
• 시점의 연결 - 매매계약 뒤에, 잔금이나 인도 전에 합의금을 지급했는지 봅니다.
• 보증금과의 구분 - 합의서와 이체 내역에서 보증금 반환액과 합의금이 따로 드러나는지 봅니다.
• 지출 증빙 - 계좌이체처럼 실제 지출이 금융거래 기록으로 확인되는지 봅니다.

매매와 상관없이 내보낸 경우도 공제되나요?

매매계약과 관계없이 임대인 사정으로 임차인을 내보내며 준 돈은 명도비용으로 인정받기 어렵습니다. 명도비용은 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위해 지출한 비용만 해당하므로, 집을 내놓기 전에 미리 내보내면서 준 이사비는 매매계약이라는 연결고리가 약합니다. 또 매수인이 부담하기로 한 명도비용을 매도인이 법적 의무 없이 대신 냈다면 양도비로 보지 않을 여지가 큽니다. 위 사례처럼 계약서 특약에 인도 조건이 있고 그 뒤에 합의금을 계좌로 보냈다면 1,500만원을 양도비로 넣을 근거가 갖추어집니다. 이 수치는 단순 예시 계산입니다.

합의금은 얼마까지 인정되나요?

시행령은 명도비용의 금액 한도를 따로 정하지 않지만, 실제로 인도의무 이행을 위해 지급했다는 사정이 금액에서도 납득되어야 합니다. 남은 임대 기간, 임차인의 이사 비용, 새로 구할 집의 사정처럼 합의금 액수를 설명할 자료가 있으면 좋습니다. 임차인이 가족이거나 지급한 돈이 다시 돌아온 흔적이 있으면 세무서는 실제 지출인지부터 의심합니다. 합의서에 액수를 정한 이유를 한 줄이라도 적어 두면 나중에 소명할 때 쓸 수 있습니다.

퇴거합의금 양도세 대응 순서

• 특약 확인 - 매매계약서에 공실 인도나 매수인 실거주 조건이 적혀 있는지 확인합니다. 구두 약속뿐이면 중개사무소 확인서 등으로 보완합니다.
• 합의서 작성 - 임차인과 퇴거 날짜, 보증금 반환액, 합의금 액수를 나누어 적은 합의서를 씁니다.
• 계좌 지급 - 합의금은 보증금과 따로 계좌로 보내 지출 사실을 남깁니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합의금을 양도비로 넣어 신고합니다.
• 경정청구·심판청구 - 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구하고, 세무서가 명도비용을 부인해 고지하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가 임차인에게 권리금이나 시설비 명목으로 지급했거나 매수인과 비용을 나누어 낸 경우에는 계약서와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인에게 돌려준 보증금도 공제되나요?
  아니요, 임대차보증금은 임대인이 원래 돌려줘야 하는 돈이라 양도비가 아닙니다. 공제 대상은 매매계약에 따른 인도의무를 이행하려고 보증금과 별도로 지급한 합의금이나 이사비입니다. 그래서 합의서와 이체 내역에서 두 금액이 나뉘어 보여야 합니다.
• 매매계약 전에 내보내며 준 이사비는요?
  매매계약 전에 임대인 사정으로 내보내며 준 이사비는 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위한 지출이라고 보기 어렵습니다. 매도를 위해 공실을 만든 사정이 있더라도 계약 전 지출은 연결을 증명하기 힘드므로, 지급 시점과 매매 협의 기록을 함께 따져 봐야 합니다.
• 특약 없이 구두로만 약속했으면 어떻게 하나요?
  구두 약속만 있었다면 매수인과 주고받은 문자, 중개사무소의 확인서, 잔금일과 인도일 기록으로 인도 조건이 있었음을 보완합니다. 국세청은 명도비용 해당 여부를 사실판단 사항으로 보므로 매매 조건과 합의금 지급의 연결을 보여 주는 자료가 많을수록 유리합니다.
• 상가 임차인에게 준 권리금도 같은가요?
  국세청은 임차인들에게 지급한 권리금·시설비에 대해서도 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위한 명도비용이면 양도비로 공제된다는 기준을 밝히면서, 해당 여부는 사실판단할 사항이라고 했습니다. 권리금 계약서와 매매계약서의 인도 조건을 함께 봐야 합니다.
• 현금으로 준 합의금은 공제되나요?
  양도비는 증명서류를 받아 보관했거나 실제 지출이 금융거래 증명서류로 확인되어야 공제됩니다. 현금으로 주고 영수증도 없다면 공제받기 어렵습니다. 현금을 줬다면 임차인이 서명한 영수증과 인출 기록을 맞추어 지출 사실을 보완합니다.
• 신고 때 합의금을 빠뜨렸으면요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하면 퇴거합의금을 양도비로 추가해 더 낸 세액을 돌려받을 수 있습니다. 경정청구서에 매매계약서 특약, 합의서, 이체 내역을 붙여 매매계약과 지급의 연결을 함께 증명합니다.
• 세무서가 부인하면 언제까지 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 쟁점은 합의금이 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위해 지출된 것인지이므로 계약서 특약, 합의서, 지급 시점 자료를 갖추어 청구합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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