양도소득세

임대주택이 여러 채 있어도 살던 집을 비과세로 팔 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 요건을 갖춘 장기임대주택이라면 채 수에 제한 없이 여러 채가 있어도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 장기임대주택의 수를 제한하지 않지만, 거주주택을 뺀 나머지 주택이 모두 장기임대주택 요건을 갖춰야 합니다. 지금은 임대주택마다 구청 임대등록과 세무서 사업자등록이 모두 되어 있는지부터 확인하십시오.

임대주택이 여러 채라는 이유만으로 특례를 포기하고 과세로 신고할 필요는 없습니다. 채 수가 아니라 각 임대주택이 요건을 갖췄는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년부터 다세대주택 두 채와 주거용 오피스텔 한 채를 사서 임대해 왔고, 2026년 6년 넘게 살던 아파트를 팔려고 합니다. 양도차익은 약 5억원이었습니다. 다세대주택 두 채는 구청과 세무서에 모두 등록했지만, 오피스텔은 구청 임대등록만 하고 세무서 사업자등록을 하지 않은 상태였습니다. A씨는 임대주택이 세 채나 있어도 거주주택 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택이 몇 채까지 있어도 거주주택 비과세가 되나요?

네, 요건을 갖춘 장기임대주택이라면 채 수에 제한 없이 여러 채를 보유하고 있어도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 거주주택을 팔면 1주택을 소유한 것으로 보도록 정할 뿐, 장기임대주택의 수를 제한하지 않습니다.

다만 이 조문은 거주주택을 뺀 나머지 주택이 모두 장기임대주택일 것을 전제로 합니다. 임대주택 외에 일반 주택이 한 채 더 있으면 다른 특례(일시적 2주택 등)와 함께 적용되는지를 따로 따져야 합니다.

임대주택 중 한 채만 요건을 못 갖추면 어떻게 되나요?

임대주택 중 한 채라도 장기임대주택 요건을 갖추지 못하면 그 집은 일반 주택이 되어, 거주주택을 팔 때 1세대 2주택 이상으로 판단합니다. A씨의 오피스텔처럼 세무서 사업자등록이 빠진 경우가 대표적입니다.

이 경우 거주주택을 팔기 전에 빠진 등록을 갖추는 것이 먼저입니다. 임대기간은 사업자등록과 임대주택 등록을 모두 하고 임대한 날부터 세므로, 지금 사업자등록을 하면 그날부터 임대기간이 시작되고 거주주택 특례도 그 뒤 양도분에 적용할 수 있습니다.

임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 먼저 파는 것은 허용됩니다. 그 대신 이후 어느 임대주택이든 요건을 채우지 못하면 차액을 추징당하므로, 채 수가 많을수록 관리 부담도 커집니다.

임대주택마다 무엇을 확인해야 하나요?

임대주택마다 양도일 현재 등록·임대 상태, 임대개시일 당시 기준시가, 임대료 증가율을 하나씩 확인해야 합니다. 여러 채를 한꺼번에 보지 말고 주택별로 따로 판정하는 것이 원칙입니다.

• 등록 - 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록 모두, 양도일 현재 임대 중
• 등록 시점·유형 - 2020. 7. 10. 이전 등록 신청 매입임대는 5년, 그 뒤 비아파트 장기일반은 10년 임대
• 기준시가 - 임대개시일 당시 주택과 부수토지 합계 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
• 임대료 - 증가율 100분의 5 이하, 증액은 계약 또는 증액 후 1년 이내 금지

거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 임대주택이 몇 채든 거주 요건은 거주주택 한 채에 대해서만 봅니다.

임대주택 여러 채가 차례로 말소되면 기한은 언제부터 세나요?

임대주택 두 채 이상이 자동말소되거나 2분의 1 이상 임대 후 자진말소되면, 가장 먼저 말소된 임대주택의 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 특례를 받습니다. 마지막 말소일이 아니라 최초 말소일이 기준이라는 점을 놓치면 기한을 넘기기 쉽습니다.

A씨처럼 2018년에 등록한 주택들이 등록 시기에 따라 차례로 말소되었다면, 가장 이른 말소일에 5년을 더한 날이 거주주택 양도 기한입니다. 5년이 지나면 이 특례는 적용되지 않습니다.

임대주택 여러 채 거주주택 비과세 대응 순서

• 보유 주택 목록 작성 - 세대원 전체가 가진 주택을 모두 적고 거주주택과 임대주택을 구분합니다.
• 임대주택별 요건 대조 - 등록, 등록 시점, 기준시가, 임대료 증가율을 주택마다 확인합니다. 빠진 등록이 있으면 양도 전에 갖춥니다.
• 최초 말소일 확인 - 말소된 임대주택이 있으면 가장 이른 말소일부터 5년 기한을 계산합니다.
• 양도 시 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서에 임대주택 전부를 적어 냅니다.
• 부인 시 대응 - 특례가 부인되면 경정청구(스스로 과세 신고한 경우 5년)나 심판청구(납부고지서를 받은 날부터 90일)를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대주택마다 등록 시점과 유형이 다르거나 일부가 말소된 경우에는 등록대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다주택 임대사업자의 거주주택 비과세 검토와 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대주택 수에 제한이 정말 없나요?
  네, 거주주택 특례 조문은 장기임대주택의 수를 제한하지 않습니다. 다만 거주주택을 뺀 나머지 주택이 모두 장기임대주택 요건을 갖춰야 하고, 하나라도 빠지면 다주택 상태로 판단합니다.
• 세무서 사업자등록만 빠졌어도 안 되나요?
  네, 장기임대주택 요건은 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 모두 요구합니다. 사업자등록이 빠진 주택은 장기임대주택이 아니므로 거주주택 양도 전에 등록을 갖추는 것이 먼저입니다.
• 임대주택 중 한 채를 먼저 팔면 어떻게 되나요?
  요건을 갖추지 못한 임대주택을 거주주택보다 먼저 처분하면 거주주택을 팔 때 남은 주택이 모두 장기임대주택인지로 다시 판단합니다. 처분한 임대주택 자체의 양도소득세와 중과 여부는 따로 계산해야 합니다.
• 여러 채가 다른 날 말소되면 기한은요?
  가장 먼저 말소된 임대주택의 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 합니다. 나중에 말소된 주택을 기준으로 5년을 세면 기한을 넘길 수 있으니 말소 통지서 날짜를 모두 확인하십시오.
• 임대주택마다 등록 시기가 달라도 되나요?
  됩니다. 다만 2020. 7. 10. 이전 등록 신청분은 5년, 그 뒤 비아파트 장기일반 등록분은 10년처럼 등록 시점별로 임대기간 요건이 달라지므로 주택마다 따로 계산해야 합니다.
• 특례가 부인되면 어떻게 다투나요?
  세무서가 특례를 부인해 납부고지서를 보내면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 임대주택마다 등록증과 임대차계약서로 요건을 갖췄다는 점을 입증하는 것이 중심입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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