양도소득세

전세 보증금 일부를 돌려줬다면 상생임대 5% 기준은 어느 보증금인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

돌려준 뒤의 보증금이 기준입니다, 직전임대차계약 기간 중 임차인 요청으로 보증금 일부를 반환했다면 상생임대차계약의 5% 증가율은 반환 후 금액을 기준으로 계산합니다. 국세청은 2024년 4월 25일 회신에서 보증금 일부를 반환한 계약도 직전임대차계약에 해당하고, 그 계약 대비 5%를 넘지 않게 정한 임대차계약을 기한 안에 체결하면 상생임대차계약이 된다고 보았습니다. 지금은 반환한 보증금의 이체 내역과 반환 뒤 남은 보증금 액수를 확인해 상생임대차계약의 상한을 계산해 두십시오.

보증금을 돌려주면서 계약서를 고치지 않았다고 해서 직전임대차계약이 무효가 되거나 다시 써야 하는 것은 아닙니다. 반환 사실을 보여 주는 이체 내역이 있으면 반환 뒤 금액이 그대로 기준이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 12월 아파트를 산 뒤 2024년 12월 19일부터 2026년 12월 18일까지 2년간 보증금 9억원에 임차인과 전세계약을 맺었습니다. 2025년 6월 전세 시세가 내려가자 임차인이 보증금 일부를 돌려 달라고 해 2억원을 계좌로 돌려주었고, 계약서는 고치지 않고 이체 내역만 남겼습니다. A씨는 2026년 12월 같은 임차인과 상생임대차계약을 맺어 2년 거주 없이 비과세를 받으려 하는데, 새 계약의 보증금 상한을 당초 계약서상 9억원의 105%로 보아야 하는지 돌려준 뒤 7억원의 105%로 보아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 보증금 일부를 돌려준 계약을 어떻게 해석했나요?

주택 취득 후 직전임대차계약 기간 중 임차인 요청으로 전세보증금 일부를 반환한 경우 그 계약은 직전임대차계약에 해당하고, 상생임대차계약의 보증금 기준금액은 반환한 이후 금액이라고 보았습니다. 국세청은 서면-2023-법규재산-3015(2024. 4. 25.)에서, 반환 뒤 금액 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않도록 정한 임대차계약을 정해진 기간 안에 체결하고 임대를 시작하면 상생임대차계약에 해당한다고 답했습니다. 질의 사안은 2년 계약 중 보증금 10억 5,000만원에서 2억원을 돌려주면서 계약서는 고치지 않고 계좌이체 내역으로 반환 영수증을 대신한 경우였습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 임대인이 먼저 계약을 끊고 새 조건으로 다시 쓴 경우나 반환 사실이 증빙으로 확인되지 않는 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

단순 예시 계산으로 당초 보증금 9억원에서 2억원을 돌려줬다면 기준금액은 7억원이고, 상생임대차계약의 보증금 상한은 7억원의 105%인 7억 3,500만원입니다. 당초 금액 9억원을 기준으로 9억 4,500만원까지 올릴 수 있다고 보면 5%를 넘겨 특례를 잃습니다.

상생임대차계약의 5% 증가율은 어떻게 계산하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것을 요구합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다. 비교 대상은 직전임대차계약에 따라 실제 적용되고 있는 보증금과 임대료이므로, 기간 중 돌려준 금액이 있으면 그만큼 낮아진 금액이 기준입니다.

• 직전임대차계약 - 주택 취득 후 임차인과 직접 맺은 계약. 매수 때 승계한 계약은 제외됩니다.
• 기준금액 - 반환 뒤 실제 보증금. 반환 사실은 계좌이체 내역과 영수증으로 증명합니다.
• 체결 기한 - 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대 개시, 계약금 수령 사실을 증빙으로 확인
• 임대기간 - 직전 계약 1년 6개월 이상, 상생 계약 2년 이상. 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시 2024년 12월 31일까지였던 상생임대차계약 체결 기한이 2026년 12월 31일까지로 연장되었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 2026년 12월에 상생임대차계약을 맺는 사례라면 2년 임대가 끝나는 2028년 12월부터 1년 안에 양도 일정을 잡아야 합니다.

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약하는 경우에는 종전 계약보다 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 보증금을 돌려준 뒤 임차인이 바뀌는 사안에서는 이 규정으로 직전 계약 1년 6개월을 채울 수 있는지 봅니다.

상생임대주택 보증금 반환 대응 순서

• 반환 증빙 정리 - 돌려준 날짜와 금액이 나오는 계좌이체 내역, 임차인과 주고받은 문자를 모읍니다. 계약서를 고치지 않았어도 됩니다.
• 기준금액 확정 - 당초 보증금에서 반환액을 뺀 금액을 직전임대차계약 보증금으로 놓고 105%를 계산해 상생임대차계약 상한을 정합니다.
• 임대기간 확인 - 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 월력으로 셉니다. 반환 뒤에도 같은 임차인이 계속 거주했다면 기간은 이어집니다.
• 상생임대차계약 체결 - 2026년 12월 31일까지 계약하고 계약금 입금 기록을 남깁니다.
• 특례적용신고·경정청구 - 양도 뒤 신고기한까지 특례적용신고서를 내고, 특례가 부인되면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금을 돌려주면서 월세를 새로 받기 시작했거나 임차인이 바뀐 사안은 이체 내역과 계약서를 보고 전환 기준으로 증가율을 따로 계산해야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세와 상생임대주택 특례 부인에 따른 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 돌려준 계약도 직전임대차계약이 되나요?
  네, 주택 취득 후 임차인과 직접 맺은 계약 기간 중 임차인 요청으로 보증금 일부를 돌려준 경우 그 계약은 직전임대차계약에 해당합니다. 국세청은 2024년 4월 25일 회신에서 이렇게 보았습니다. 다만 주택을 살 때 승계한 계약은 보증금을 돌려줬더라도 직전임대차계약이 아닙니다.
• 계약서를 안 고쳤는데 반환 사실은 어떻게 증명하나요?
  계좌이체 내역과 영수증, 임차인의 반환 요청 문자로 증명합니다. 회신 사안도 계약서를 수정하지 않고 이체로 반환한 경우였습니다. 특례적용신고 때 직전임대차계약서와 함께 반환 증빙을 붙이면 세무서가 반환 뒤 금액을 기준으로 증가율을 확인할 수 있습니다.
• 돌려준 뒤 월세를 새로 받으면 5% 계산은요?
  보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 전체 증가율을 계산합니다. 보증금을 2억원 낮추고 월세를 받기 시작했다면 그 월세를 보증금으로 환산해 반환 뒤 금액과 비교해야 하고, 환산 결과 5%를 넘으면 상생임대차계약이 아닙니다.
• 직전 계약 1년 6개월은 반환 전후를 합쳐 세나요?
  같은 임차인이 계속 거주했다면 반환 전후를 나누지 않고 계약 전체 기간을 월력으로 셉니다. 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 반환 뒤 임차인이 바뀌었다면 임차인 사정으로 새 계약을 맺고 보증금이 오르지 않은 경우에 한해 새 계약 기간을 합산합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 하며, 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 회신 당시 2024년 12월 31일이던 기한이 연장된 것입니다. 기한 안에 계약금을 받은 날짜가 남도록 이체로 받아 둡니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다.
• 특례가 안 되면 비과세를 못 받나요?
  상생임대주택 특례는 거주기간 요건만 면제하는 제도입니다. 특례 요건이 안 되더라도 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유 2년과 거주 2년을 채워 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상지역이 아닌 주택은 보유 2년만 갖추면 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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