양도소득세

임대주택 임대기간을 다 채우기 전에 살던 집을 팔아도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 임대주택의 임대기간 요건을 채우기 전에 살던 집을 팔아도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제21항은 이 경우에도 해당 주택을 장기임대주택으로 보지만, 나중에 임대기간을 못 채우면 2개월 안에 세금을 신고·납부하게 합니다. 지금은 임대주택의 등록 유형과 남은 임대기간부터 확인해야 합니다.

임대기간을 다 채울 때까지 살던 집 매도를 미룰 필요는 없습니다. 지금 팔아 비과세를 받고, 그 뒤 임대주택을 요건대로 계속 임대하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년에 산 아파트에 살고 있고, 2018년에 산 다세대주택 한 채를 2021년 3월 장기일반민간임대주택으로 등록해 세를 주고 있습니다. 직장 때문에 2026년 8월 살던 아파트를 팔았는데, 다세대주택은 10년 임대 중 5년 남짓만 채운 상태였습니다. A씨는 임대기간을 다 채우지 못했는데 아파트 비과세를 받아도 되는지, 나중에 문제가 생기지 않는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대기간을 채우기 전에 살던 집을 팔아도 비과세되나요?

네, 임대주택이 임대기간 요건을 채우기 전에 살던 집을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 비과세 특례를 적용합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제21항이 이를 정하고 있습니다. 나머지 요건은 그대로 갖추어야 합니다. 살던 집은 보유기간 중 2년 이상 살았어야 하고, 임대주택은 양도일 현재 사업자등록과 임대사업자등록을 유지하며 임대 중이고 임대료 증가율이 5% 이하여야 합니다.

임대기간 요건은 등록 시기와 유형에 따라 다릅니다. 2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 매입임대주택은 5년 이상, 그 뒤 아파트가 아닌 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 주택은 10년 이상 임대해야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 장기임대주택의 임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 특례를 적용한다고 회신했습니다(사전-2020-법령해석재산-0207, 2020. 6. 17.). 거주주택과 임대주택이 시행령 제155조 제20항 제1호·제2호 요건을 갖추었다면 국내에 1주택을 가진 것으로 본다는 것입니다. 국세청은 같은 회신에서 비과세를 받은 뒤 임대기간 요건을 채우지 못하게 되면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 계산식에 따른 세액을 신고·납부해야 한다고 덧붙였습니다.

이 회신은 거주주택 하나와 임대주택 하나를 차례로 산 사실관계를 전제로 합니다. 거주주택에 산 기간이 2년이 안 되거나 임대료를 5% 넘게 올린 적이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.

국세청은 2026년 9월 28일 사전답변(사전-2026-법규재산-0938)에서도 장기임대주택의 임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 팔면 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 특례를 적용하고, 그 뒤 요건을 채우지 못하면 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 한다고 같은 결론을 유지했습니다.

나중에 임대기간을 못 채우면 세금은 어떻게 되나요?

비과세를 받은 뒤 임대기간 요건을 채우지 못하면, 살던 집을 팔 때 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않았다면 냈을 세액에서 실제 낸 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 신고하고 내야 합니다. 임대주택을 중간에 팔거나 등록을 말소한 경우가 대표적입니다. 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘긴 경우도 요건을 채우지 못한 것으로 봅니다.

예외도 있습니다. 수용 등 부득이한 사유로 임대를 계속하지 못하게 되면 계속 임대한 것으로 봅니다. 재건축·재개발로 임대하지 못한 기간은 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 빈 기간 계산에서 빠집니다.

임대등록이 말소되면 임대기간을 채운 것으로 보나요?

2020. 8. 18. 전에 등록한 단기민간임대주택이나 아파트 장기일반민간임대주택이 자동말소되거나, 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 자진말소되면 그 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 국세청도 거주주택을 먼저 팔아 비과세를 받은 뒤 임대의무기간의 절반 이상을 임대한 장기임대주택을 자진말소한 사안에서 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 본다고 회신했습니다(사전-2021-법령해석재산-1755, 2021. 12. 23.).

다만 이 간주 규정은 2020. 8. 18. 민간임대주택법 개정 전의 유형으로 등록된 주택에만 적용됩니다. 각색 사례처럼 2021년에 아파트가 아닌 주택을 10년 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 이 규정이 아니라 10년을 실제로 채워야 합니다.

임대기간 충족 전 거주주택 양도 대응 순서

• 임대기간 요건 확인 - 임대사업자 등록증으로 등록 신청일과 유형을 확인하고, 5년인지 10년인지, 남은 기간이 얼마인지 계산합니다.
• 살던 집 요건 확인 - 주민등록표 초본으로 거주 2년을 확인하고, 양도일 현재 임대주택이 등록을 유지하며 임대 중인지 봅니다.
• 예정신고와 특례 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례 신고서와 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록표 등본을 냅니다.
• 사후관리 - 공실이 6개월을 넘지 않게 하고, 임대료 증가율 5%와 1년 내 재증액 금지를 지킵니다. 임대주택을 팔거나 말소할 계획이면 그 전에 세액 차이를 계산합니다.
• 추징 대응 - 요건을 못 채우게 되면 그달 말일부터 2개월 안에 신고·납부하고, 세무서가 부당하게 추징하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대주택이 여러 채이거나 재건축·상속·증여로 임대가 끊긴 경우에는 임대사업자등록 이력과 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 추징에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대기간 요건은 몇 년인가요?
  등록 시기와 유형에 따라 다릅니다. 2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 매입임대주택은 5년 이상 임대하면 되고, 그 뒤 아파트가 아닌 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 주택은 10년 이상 임대해야 합니다. 임대기간은 실제로 임대한 기간으로 계산하므로 공실 기간이 길었다면 따로 확인해야 합니다.
• 비과세 뒤 임대주택을 팔면 얼마를 내나요?
  살던 집을 팔 때 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않았다면 냈을 세액에서 실제 낸 세액을 뺀 금액을 냅니다. 사실상 살던 집 비과세분을 돌려내는 구조입니다. 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 하고, 늦으면 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 세입자가 나가고 몇 달 비었는데 괜찮나요?
  임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘으면 임대기간 요건을 채우지 못한 것으로 봅니다. 6개월 안에 새 세입자를 들이면 문제가 되지 않습니다. 재건축·재개발이나 리모델링으로 비운 기간은 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 계산에서 빠집니다.
• 임대주택이 수용되면 추징되나요?
  공익사업으로 수용되는 등 부득이한 사유로 임대기간 요건을 채우지 못하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봅니다. 이 경우 추가 신고·납부 의무가 생기지 않습니다. 부득이한 사유의 범위는 시행규칙에서 정하므로 사유가 생기면 증빙을 갖춰 두어야 합니다.
• 임대주택을 의무기간 중에 자진말소하면요?
  2020. 8. 18. 전 유형으로 등록된 단기민간임대주택이나 아파트 장기일반민간임대주택을 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소하면, 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 절반을 채우지 못하고 말소했거나 그 뒤 유형으로 등록한 주택이라면 요건 미충족으로 추징될 수 있습니다.
• 거주주택을 팔 때도 임대 중이어야 하나요?
  네, 거주주택 양도일 현재 임대주택이 세무서 사업자등록과 임대사업자등록을 유지하며 임대 중이어야 합니다. 임대기간을 채우지 못한 상태라도 이 요건은 그대로 적용됩니다. 양도일에 공실이었다면 공실 기간과 사유를 따로 따져 보아야 합니다.
• 추징 고지가 부당하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 임대기간 요건 미충족을 이유로 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 추가 신고·납부했는데 나중에 부득이한 사유나 말소 간주 규정에 해당한다는 사실을 알았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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