양도소득세

형제가 함께 상속받은 집, 세법상 누구 집으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 집으로 보고, 가장 큰 지분이 같은 사람이 둘 이상이면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람의 집으로 봅니다. 그 밖의 소수지분 상속인은 자기 집을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에서 빼고 비과세를 판단합니다. 상속지분과 그 집에 누가 살고 있는지부터 확인해 보십시오.

상속받은 집의 지분을 조금이라도 갖고 있다고 해서 내 집 비과세가 막히는 것은 아닙니다. 그 공동상속주택을 세법상 누구 집으로 보는지에 따라 주택 수가 달라지므로 판정 순서를 먼저 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 11월 어머니가 돌아가시면서 어머니 명의 아파트를 3남매가 3분의 1씩 상속받았습니다. 막내는 어머니가 돌아가시기 전부터 그 아파트에 주민등록을 두고 어머니를 모시고 살았고, 맏이 B씨는 2019년부터 자기 아파트에 살고 있습니다. B씨는 자기 아파트를 팔려는데 상속받은 지분 때문에 2주택자가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동상속주택은 누구의 집으로 보나요?

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다. 가장 큰 지분을 가진 상속인이 2명 이상이면 그중 그 주택에 거주하는 사람, 거주자가 없거나 같은 조건이면 나이가 가장 많은 사람이 소유자가 됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 판정 순서는 다음과 같습니다.

• 1단계 - 상속지분이 가장 큰 상속인
• 2단계 - 가장 큰 지분이 같은 상속인이 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람
• 3단계 - 그래도 정해지지 않으면 최연장자

이렇게 소유자로 판정된 사람에게 공동상속주택은 자기 주택 수에 들어갑니다. 나머지 소수지분 상속인은 공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때 그 지분을 자기 주택으로 보지 않습니다.

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 가졌다면 이 규정의 공동상속주택은 소유기간, 거주기간 등의 순위로 정한 선순위 1주택뿐입니다. 후순위 주택의 소수지분은 일반 주택 지분과 같이 주택 수에 들어가므로 상속받은 집이 몇 순위인지도 함께 확인해야 합니다.

지분이 같으면 실제로 어떻게 판정하나요?

3남매가 3분의 1씩 같은 지분을 가졌다면 1단계로는 정해지지 않으므로 그 집에 사는 사람이 소유자가 됩니다. 예시에서는 막내가 상속개시 당시 그 아파트에 살고 있었으므로 막내의 집으로 보고, 맏이 B씨에게 그 지분은 주택 수에 들어가지 않습니다.

맏이 B씨가 자기 아파트를 팔 때는 그 아파트 하나만 가진 것으로 보고 비과세 요건을 따집니다. 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상을 갖춰야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

판정 기준일은 언제인가요?

조문은 판정 기준일을 따로 적지 않았습니다. 공동상속주택이 상속으로 생기는 주택이고 지분도 상속으로 정해지므로 상속개시일 현재 지분과 거주 상태를 기준으로 보는 것이 자연스럽지만, 상속개시 뒤 지분이 바뀌거나 거주자가 달라졌다면 판단이 갈릴 수 있습니다.

예시와 달리 막내가 상속개시 뒤에야 들어가 살기 시작했다면 상속개시일 기준으로는 거주자가 없었던 것이 되어 최연장자인 맏이의 집으로 판정될 여지가 있습니다. 그렇다면 맏이 B씨의 주택 수에 공동상속주택이 들어가므로, 상속개시일 당시 누가 그 집에 살았는지를 주민등록초본으로 확인해야 합니다.

상속등기를 미루면 지분은 어떻게 보나요?

자기 집을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 법정상속분대로 지분을 가진 것으로 봅니다. 등기 전에는 법정상속분 기준으로 판정하므로 배우자가 있는 경우 지분 구성이 예상과 달라질 수 있습니다.

판 뒤에 협의분할 등기를 해서 특례를 받을 수 없게 되면 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 추가 세액을 신고·납부해야 합니다. 그러니 자기 집을 팔기 전에 분할 내용을 확정해 등기해 두는 편이 안전합니다.

공동상속주택 소유자 판정 대응 순서

• 지분 확인 - 상속재산분할협의서와 등기사항전부증명서로 상속인별 지분을 확인합니다. 등기가 없으면 법정상속분을 기준으로 봅니다.
• 거주자 확인 - 상속개시일 현재 그 주택에 주민등록을 두고 산 상속인이 있는지 주민등록초본으로 확인합니다.
• 소유자 판정 - 최대지분, 거주자, 최연장자 순으로 공동상속주택의 소유자를 정합니다.
• 양도 신고 - 소수지분 상속인이 자기 집을 팔면 공동상속주택을 주택 수에서 빼고 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 비과세를 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구를, 부과처분을 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인이 여러 채를 남겼거나 상속 뒤 지분을 사고판 경우에는 등기 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동상속주택이 걸린 1세대1주택 비과세 경정청구와 양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분이 가장 큰 사람이 둘이면 누구 집인가요?
  가장 큰 지분을 가진 상속인이 2명 이상이면 그중 공동상속주택에 거주하는 사람의 집으로 봅니다. 둘 다 살지 않거나 둘 다 살면 그중 나이가 가장 많은 사람이 소유자가 되고, 나머지 상속인은 소수지분자로 봅니다.
• 상속 뒤 이사해 들어가 살면 판정이 바뀌나요?
  조문은 판정 기준일을 따로 정하지 않았지만 상속개시일 현재 상태를 기준으로 보는 것이 자연스러워, 상속 뒤에 들어가 산 사정만으로는 판정이 바뀌지 않을 수 있습니다. 상속개시일 현재 주민등록과 실제 거주 여부를 먼저 확인하고, 그 뒤 사정이 달라졌다면 따로 따져야 합니다.
• 소수지분자는 그 집을 팔 때도 비과세인가요?
  공동상속주택을 주택 수에서 빼 주는 것은 소수지분자가 그 집이 아닌 다른 주택을 팔 때입니다. 공동상속주택 지분 자체를 파는 경우에는 그 지분 양도에 대해 따로 과세 여부를 따져야 합니다.
• 분할협의 전에 집을 팔면 지분은요?
  자기 집을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 법정상속분대로 지분을 가진 것으로 봅니다. 판 뒤 등기로 특례를 받지 못하게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 추가 세액을 신고해야 합니다.
• 조정대상지역 공동상속주택 거주기간은요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 공동상속주택은 그 주택에 거주한 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람의 거주기간으로 2년 거주 요건을 판단합니다. 공동상속주택 자체를 팔 때 문제됩니다.
• 소유자로 판정되면 내 집 비과세는 어렵나요?
  공동상속주택의 소유자로 판정된 상속인은 그 주택이 주택 수에 들어갑니다. 다만 상속개시 당시 이미 가진 일반주택을 팔 때는 상속주택 특례를 따로 검토할 수 있으므로 요건을 하나씩 대조해야 합니다.
• 비과세를 못 받고 세금을 냈다면요?
  소수지분인데도 공동상속주택을 주택 수에 넣어 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 경정청구서에 상속개시일 현재 지분과 거주 자료를 함께 제출합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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