양도소득세

조정대상지역 지정 공고일 당일에 새집 계약금을 냈다면 옛집 처분기한은 3년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 조정대상지역 지정 공고일 당일에 새집 매매계약을 맺고 계약금까지 냈다면 일시적 2주택 옛집 처분기한은 3년입니다. 조문이 2년 기한의 예외를 「공고가 있은 날 이전」 계약으로 정하고 있고, 「이전」은 공고일 당일을 포함하기 때문입니다. 지금은 계약서 작성일과 계약금 이체일이 모두 공고일 당일까지인지 은행 거래내역으로 확인해 두십시오.

새집으로 이사하거나 전입신고를 해야 옛집 비과세를 받는 것은 아닙니다. 현행 조문에는 신규 주택 전입 요건이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 조정대상지역에 있는 아파트에서 4년째 살고 있습니다. 2026년 가을 옆 동네 아파트를 사기로 하고 매매계약서를 쓴 날 계약금 1억원을 매도인 계좌로 보냈습니다. 그런데 바로 그날 새집이 있는 구가 조정대상지역으로 지정 공고되었다는 소식을 들었습니다. 잔금은 2026년 12월로 잡혀 있는데, 옛집을 2년 안에 팔아야 하는지 3년 안에 팔면 되는지 물어 오셨습니다. 공고일 당일에 계약금을 낸 사실이 이체 내역으로 확인되면 3년 기준이 적용된다고 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정대상지역 공고일 당일에 계약금을 내면 처분기한은 몇 년인가요?

3년입니다. 조문은 2년 기한의 예외로 「조정대상지역의 공고가 있은 날 이전」에 신규 주택을 취득하거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우를 정하고 있고, 법령에서 「이전」은 기준이 되는 날을 포함합니다. 공고일 당일 계약도 이 예외에 들어가므로 2년 대신 3년이 적용됩니다.

2년 기한은 세 가지가 겹칠 때만 적용됩니다. 새집 취득일 현재 옛집이 조정대상지역에 있어야 하고, 새집도 조정대상지역에 있어야 하며, 새집 계약이 공고일 뒤에 이루어져야 합니다. 하나라도 빠지면 제2호의 3년 기한이 적용됩니다.

• 옛집 - 새집 잔금일 현재 조정대상지역에 있는지 확인합니다.
• 새집 - 잔금일 현재 조정대상지역인지, 언제 공고되었는지 확인합니다.
• 계약 시점 - 계약 체결과 계약금 지급이 모두 공고일 당일까지였는지 확인합니다.

같은 문구는 1세대1주택 거주요건 면제 조항에도 있습니다. 무주택 세대가 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 주택은 2년 거주 없이도 비과세 대상이 될 수 있는데, 여기서도 공고일 당일 계약이 포함되는지가 같은 방식으로 판단됩니다.

2026. 10. 1.부터 일시적 2주택 처분기한은 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1.부터 조정대상지역 안에서 옛집과 새집을 모두 가진 경우의 처분기한이 다시 2년으로 줄었습니다. 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 지역과 관계없이 3년으로 통일되어 있던 기한이 대통령령 제36737호 개정으로 나뉜 것입니다.

개정 2년 기한은 조정대상지역에 옛집을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 파는 경우부터 적용됩니다. 2026. 8. 3. 이전에 새집(분양권 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정에 따라 3년이 적용됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」으로 보면, 2026. 8. 4. 이후 계약한 사람이라도 계약일이 새집 소재지의 조정대상지역 공고일 당일 또는 그 전이면 3년입니다. 두 날짜를 모두 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

공고일 당일 계약이라는 사실은 무엇으로 증명하나요?

계약서의 작성일과 계약금이 실제로 오간 날을 함께 증명할 수 있어야 합니다. 조문은 계약 체결과 계약금 지급 사실이 「증명서류에 의해 확인되는 경우」로 한정하므로 말로 설명하는 것으로는 부족합니다.

• 매매계약서 - 계약일, 계약금 액수, 당사자 서명이 있는 원본
• 계약금 이체 내역 - 매도인 명의 계좌로 보낸 날짜와 금액이 찍힌 은행 거래내역
• 조정대상지역 공고문 - 국토교통부 공고의 공고일과 지정 지역
• 부동산 거래신고 내역 - 계약일이 신고된 실거래 신고필증

공고일은 국토교통부장관이 조정대상지역을 지정한 뒤 공고한 날입니다. 지정 효력이 생기는 날과 언론 보도일이 다를 수 있으므로 공고문에 적힌 날짜를 기준으로 맞춰 봅니다.

계약일과 계약금 지급일이 다르면 어떻게 되나요?

계약서는 공고일 당일에 썼지만 계약금은 다음 날 보냈다면 예외에 해당하지 않을 수 있습니다. 조문은 「매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실」을 함께 요구하므로 두 행위가 모두 공고일 당일까지 끝나야 3년 기한을 주장할 수 있습니다.

가계약금만 보내고 본계약은 공고일 뒤에 맺은 경우도 따져 볼 부분이 많습니다. 가계약 단계에서 매매 목적물과 대금, 잔금 일정이 정해졌는지에 따라 매매계약 성립 시점이 달라질 수 있어 문자와 이체 기록을 함께 검토해야 합니다.

옛집 비과세에는 처분기한 말고 무엇이 더 필요한가요?

처분기한 외에 옛집 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 옛집을 2년 이상 보유해야 하고, 옛집을 살 당시 조정대상지역이었다면 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

새집은 옛집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 취득해야 합니다. 옛집 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 양도소득세가 붙으므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.

조정대상지역 공고일 계약 일시적 2주택 대응 순서

• 날짜 세 가지 확인 - 새집 계약일, 계약금 이체일, 조정대상지역 공고일을 한 줄로 적습니다. 공고일 당일까지 둘 다 끝났는지가 2년과 3년을 가릅니다.
• 증빙 보관 - 매매계약서 원본과 은행 이체 내역, 공고문을 함께 보관합니다. 옛집을 팔고 몇 년 뒤 해명 요구를 받을 때 이 서류가 기준이 됩니다.
• 처분기한 계산 - 새집 잔금일 다음 날부터 3년(예외에 해당하지 않으면 2년)을 셉니다. 매수인과 잔금일을 기한 안으로 잡아야 합니다.
• 신고 여부 판단 - 옛집 양도가액이 12억원을 넘으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 해명자료 제출 안내를 받으면 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)에 계약 증빙을 붙입니다.
• 과세된 경우의 불복 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가계약금·분양권·공동명의처럼 계약 시점이 복잡한 경우에는 계약서와 이체 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 판단과 과세처분에 대한 과세전적부심사·심판청구·경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공고일 다음 날 계약금을 냈다면 몇 년인가요?
  옛집과 새집이 새집 잔금일 현재 모두 조정대상지역에 있고 새집을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년입니다. 공고일 다음 날 계약은 「공고가 있은 날 이전」 예외에 들어가지 않기 때문입니다. 다만 2026. 8. 3. 이전에 계약금을 냈다면 부칙에 따라 3년이 적용됩니다.
• 분양권 계약도 공고일 당일이면 3년인가요?
  네, 조문은 신규 주택에 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다고 정하므로 분양계약도 같은 기준으로 봅니다. 분양계약 체결과 계약금 납부가 공고일 당일까지 끝났는지 분양계약서와 납부 영수증으로 확인합니다.
• 새집에 전입해야 옛집 비과세를 받나요?
  아니요. 현행 일시적 2주택 조문에는 새집으로 이사하거나 전입신고를 해야 한다는 요건이 없습니다. 처분기한 안에 옛집을 팔고 옛집이 보유·거주요건을 갖추면 됩니다. 2022. 5. 10. 전 양도분에 있던 전입 요건은 그 뒤 삭제되었습니다.
• 새집을 나중에 팔 때도 2년 살아야 하나요?
  새집 잔금일에 이미 조정대상지역이었다면 새집을 팔 때 2년 거주가 필요합니다. 거주요건 면제는 계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우에만 적용되므로 옛집을 가진 상태에서 계약했다면 면제되지 않습니다.
• 처분기한은 언제부터 세나요?
  새집을 취득한 날부터 셉니다. 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 계약일이나 공고일부터 세는 것이 아니므로 잔금일을 기준으로 달력에 표시해 두십시오.
• 옛집 값이 12억원을 넘으면 신고해야 하나요?
  네. 일시적 2주택 비과세가 적용되어도 양도가액 12억원을 넘는 부분에는 양도소득세가 붙으므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 신고서에 비과세 특례 적용 사실과 계약 증빙을 정리해 둡니다.
• 처분기한을 넘겨 과세되면 다툴 수 있나요?
  공고일 당일 계약이었는데 2년 기한을 적용해 과세되었다면 다툴 수 있습니다. 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토하고, 계약 증빙을 근거로 3년 기한을 주장합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 조정대상지역 지정 전에 새집 계약금을 냈다면 옛집 처분기한은 3년인가요?
• 조정대상지역 일시적 2주택은 옛집을 언제까지 팔고 새집에 전입해야 하나요?
• 일시적 2주택 처분기한은 새집 취득일을 빼고 세나요? 마지막 날이 공휴일이면요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기