양도소득세

조정대상지역 지정 전에 새집 계약금을 냈다면 옛집 처분기한은 3년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 새집을 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증명되면 두 집이 모두 조정대상지역이어도 옛집 처분기한은 2년이 아니라 3년입니다. 2026년 10월 1일부터 시행된 개정 시행령은 조정대상지역 안 갈아타기를 2년으로 줄이면서 공고 전 계약분을 2년에서 뺐습니다. 지금은 새집 계약일·계약금 지급일과 그 지역 조정대상지역 공고일의 앞뒤부터 확인해야 합니다.

새집 잔금을 서둘러 치르거나 옛집을 급하게 팔 필요는 없습니다. 공고 전 계약이 증명되면 새집 취득일부터 3년 안에만 옛집을 팔면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 조정대상지역에 있는 아파트를 사서 살고 있습니다. 2025년 5월 이사할 생각으로 다른 지역 아파트 분양계약을 맺고 계약금을 냈는데, 그 뒤 그 지역이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 2026년 9월 새 아파트 잔금을 치르고 입주했고, 옛 아파트는 2027년 하반기에 팔 생각입니다. 두 집이 모두 조정대상지역이니 2년 안에 팔아야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공고 전에 계약한 새집이면 처분기한은 몇 년인가요?

3년입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득하면 2년, 그 밖의 경우는 3년 안에 종전주택을 팔도록 정합니다. 그런데 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택이나 그 취득 권리를 취득했거나, 신규주택을 사려고 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년 대상에서 빠지고 3년이 적용됩니다.

사례의 A씨는 새 아파트 지역이 조정대상지역으로 지정되기 전에 분양계약을 맺고 계약금을 냈으므로 3년입니다. 계약금을 2026. 8. 3. 이전에 냈으므로 부칙상으로도 종전 규정이 적용됩니다. 기한은 계약일이 아니라 새집 취득일인 잔금일부터 셉니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

조정대상지역 안에서 집을 갈아타는 경우 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 2023. 2. 28. 개정 뒤에는 지역과 관계없이 3년이었는데, 2026. 9. 30. 개정 시행령이 두 집 모두 조정대상지역인 경우를 2년으로 다시 나눴습니다.

개정 규정은 부칙 제2조 제1항에 따라 조정대상지역에 종전주택을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용됩니다. 그래서 새집 취득일이 2026. 8. 4. 전이면 계약 시점과 관계없이 종전 규정대로 3년입니다. 부칙 제2조 제2항에 따라 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역의 새집(분양권처럼 새집을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 새집 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되는 경우에도 종전 규정대로 3년입니다.

• 2026. 8. 3. 이전 새집·분양권 취득 또는 계약금 지급 - 종전 규정에 따라 3년입니다.
• 2026. 8. 4. 이후 계약·취득, 두 집 모두 조정대상지역 - 2년입니다.
• 공고 전 계약·계약금 지급 증명 - 2026. 8. 4. 이후 취득이어도 3년입니다.
• 어느 한 집이라도 조정대상지역 아님 - 3년입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2022년 안내 당시 공고 전에 새집 계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 새집 취득일부터 3년 안에 옛집을 팔아도 비과세가 된다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 첫 번째 사례로, 서울에 1주택을 가진 사람이 2018년 7월 분양계약을 맺고 2020년 9월 잔금을 치른 뒤 2022년 3월 옛집을 판 사안입니다. 당시에는 계약일에 따라 3년, 2년, 1년으로 기한이 나뉘었고, 분양권이 있는 경우 계약일과 취득일에 모두 조정대상지역이었는지를 함께 따졌습니다. 국세청은 서면-2021-부동산-8254(2022. 8. 29.)에서도 조정대상지역 공고 전에 분양권을 취득한 경우의 허용기간은 기획재정부 재산세제과-512(2021. 5. 25.)의 별첨 「세부 집행원칙」에 따라 판정한다고 답했습니다.

당시 안내의 1년·2년 기한은 그 뒤 개정으로 없어졌고, 지금은 2년과 3년만 남았습니다. 공고 전 계약분을 짧은 기한에서 빼 주는 구조는 현행 제1호 괄호에 그대로 이어졌습니다. 이 안내는 질의한 사실관계를 전제로 한 것이어서 계약금 지급을 증명하지 못하거나 계약 당사자가 바뀐 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

공고 전 계약은 무엇으로 증명하나요?

계약서만으로는 부족하고 계약금을 실제로 낸 사실까지 증명서류로 확인되어야 합니다. 분양계약서나 매매계약서와 함께 계약금 이체 내역, 영수증을 남겨 두어야 합니다. 조정대상지역 공고일은 국토교통부 공고로 확인하고, 계약금 지급일이 공고일보다 앞서는지를 날짜로 비교합니다.

• 계약서 - 계약 당사자와 계약일을 확인합니다.
• 계약금 이체 내역 - 지급일과 금액이 공고일 전인지 봅니다.
• 국토교통부 공고 - 새집 소재지가 조정대상지역으로 지정된 날을 확인합니다.

조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 대응 순서

• 날짜 확정 - 옛집 취득일, 새집 계약일·계약금 지급일·잔금일을 계약서와 등기로 확정합니다. 새집 취득일이 2026. 8. 4. 전후인지 먼저 봅니다.
• 공고일 비교 - 새집 소재지의 조정대상지역 공고일과 계약금 지급일을 비교합니다. 공고 전이면 3년입니다.
• 기한 계산 - 새집 잔금일부터 2년 또는 3년이 되는 날을 계산하고, 그 전에 옛집 잔금을 받도록 매도 일정을 잡습니다.
• 옛집 요건 점검 - 옛집 취득 뒤 1년이 지나 새집을 샀는지, 옛집을 2년 이상 보유했는지(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함) 확인합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 비과세가 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 잘못 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 상태에서 옛집을 파는 경우, 부칙 제2조 제2항 각 호에 해당하는지 다투어지는 경우, 계약금 지급 증빙이 불분명한 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처분기한은 계약일부터 세나요, 잔금일부터 세나요?
  처분기한은 새집을 취득한 날부터 셉니다. 분양받은 새집이라면 보통 잔금을 치른 날이 취득일이 됩니다. 계약일은 2년과 3년 중 어느 기한이 적용되는지를 가르는 기준으로만 쓰이고, 기한 계산의 출발점은 아닙니다.
• 새집을 2026년 8월 전에 샀으면 몇 년인가요?
  새집 취득일이 2026. 8. 4. 전이면 2026. 10. 1. 시행 개정 규정이 적용되지 않으므로 종전 규정대로 3년입니다. 2026. 8. 3. 이전에 분양권을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 취득일이 그 뒤여도 3년입니다. 개정 규정은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용됩니다.
• 옛집만 조정대상지역이면 몇 년인가요?
  3년입니다. 2년 기한은 새집 취득일 현재 옛집이 조정대상지역에 있고 새집도 조정대상지역에 있는 경우에만 적용됩니다. 어느 한 집이라도 그 날 조정대상지역이 아니었다면 3년 안에 옛집을 팔면 됩니다.
• 분양권을 공고 전에 샀다면요?
  현행 시행령은 공고일 이전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우도 2년 대상에서 뺍니다. 분양권을 공고 전에 취득했다면 그 분양권으로 완공된 새집을 취득한 날부터 3년 안에 옛집을 팔면 됩니다. 분양권 취득일은 계약서와 전매 계약서로 확인합니다.
• 옛집을 산 지 1년이 안 돼 새집을 샀다면요?
  옛집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 취득해야 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 1년이 안 됐다면 처분기한과 관계없이 특례를 받기 어렵습니다. 다만 수용이나 1년 이상 거주한 집을 부득이한 사유로 파는 경우 등에는 이 요건이 적용되지 않습니다.
• 옛집도 2년을 살아야 하나요?
  옛집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 보유하고 그 기간에 2년 이상 거주해야 비과세가 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유만으로 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 봅니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 과세로 잘못 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 계약금 지급일 증빙을 먼저 확보해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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