양도소득세

세입자가 집을 다시 세놓았어도 상생임대주택 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 직전임대차계약의 임차인이 그 집을 다른 사람에게 전대했더라도 직전 계약 1년 6개월, 상생임대차계약 2년과 5% 증액 제한 등 요건을 갖추면 상생임대주택 특례로 거주요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 임차인의 전대차계약이 있어도 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택은 특례를 적용받을 수 있다고 회신했습니다. 지금은 집주인과 임차인 사이의 계약서와 실제 임대기간이 요건에 맞는지, 2026년 10월 1일부터 생긴 양도기한 안에 팔 수 있는지부터 확인해야 합니다.

세입자가 전대했다는 이유로 계약을 새로 쓰거나 전차인과 직접 계약을 다시 맺을 필요는 없습니다. 특례 요건은 집주인과 임차인 사이의 임대차계약을 기준으로 보고, 임차인이 누구에게 다시 세를 놓았는지는 요건에 들어 있지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 8월 아파트를 사면서 같은 달 세입자 B와 보증금 4억원에 1년 7개월짜리 임대차계약을 맺었습니다. B는 두 달 뒤 지방 근무가 잡혀 A씨의 동의를 받고 C에게 집을 전대했고, 2025년 3월 임대차계약과 전대차계약이 함께 끝났습니다. A씨는 2025년 3월 새 세입자 D와 보증금 4억 1,000만원에 2년 계약을 맺었고, 2027년 3월 계약이 끝나면 집을 팔 생각입니다. A씨는 B가 전대를 했기 때문에 B와의 계약이 직전임대차계약으로 인정되지 않는 것은 아닌지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 전대차계약을 맺었어도 직전임대차계약으로 인정되나요?

네, 집주인이 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 임대차계약은 그 임차인이 다시 전대했더라도 직전임대차계약이 됩니다. 시행령이 정한 직전임대차계약 요건은 주택을 취득한 뒤 임차인과 체결한 계약일 것, 임대인 지위를 승계한 계약이 아닐 것, 그 계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것입니다. 전대차는 임차인과 전차인 사이의 별개 계약이므로 집주인과 임차인 사이의 계약 내용이나 임대기간을 바꾸지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항도 전대 여부를 요건으로 두지 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 직전임대차계약의 임차인이 전대차계약을 체결한 경우에도 시행령 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택은 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-3431, 2023. 5. 31.). 질의자는 2022년 8월 주택을 사면서 같은 달 임차인과 1년 7개월짜리 임대차계약을 맺었고, 임차인은 2022년 10월 전차인과 전대차계약을 맺었습니다. 2024년 3월 임대차계약과 전대차계약이 함께 끝난 뒤 질의자는 새 임차인과 계약을 맺었고, 2026년 3월 그 계약이 끝나면 1세대 1주택 상태에서 집을 팔 예정이었습니다. 국세청은 전대차계약의 존재가 특례 적용을 막지 않는다고 보고, 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년, 5% 증액 제한 같은 요건을 갖췄는지만 따지면 된다고 답했습니다.

이 회신은 임대료 증액 상한을 지켰고 직전 계약이 1년 7개월 실제로 유지됐다는 사실관계를 전제로 합니다. 전대 과정에서 집주인이 전차인과 직접 새 계약을 맺어 종전 계약을 끝냈거나, 임차인이 중도에 나가 실제 임대기간이 1년 6개월에 못 미쳤다면 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시 시행령은 상생임대차계약을 2021. 12. 20.부터 2024. 12. 31.까지 맺도록 정하고 있었고 양도기한은 따로 없었습니다. 현행 시행령은 체결기한을 2026. 12. 31.까지로 늘렸고, 2026. 9. 30. 개정으로 양도기한을 새로 두었습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 거주요건 면제를 인정하고, 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다. 개정 시행령 부칙(대통령령 제36737호)은 이 양도기한에 별도 적용례를 두지 않아, 시행 전에 임대기간이 끝난 주택도 2026. 10. 1. 이후 양도하면 이 기한이 적용됩니다. 회신 사안처럼 2026년 3월에 상생 계약이 끝났다면 2027. 12. 31.까지 팔아야 합니다.

• 직전임대차계약 - 취득 후 본인이 맺은 계약으로 실제 임대기간 1년 6개월 이상. 임차인의 전대 여부는 묻지 않습니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약보다 보증금·월세를 5% 넘게 올리지 않고 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이에 체결해 임대를 개시하고, 실제 임대기간 2년 이상.
• 양도기한 - 상생 계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날(2026. 12. 31. 이전 종료 시 2027. 12. 31.).
• 기간 계산 - 달력의 월 단위로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

전대를 허락할 때 집주인이 따로 챙길 것이 있나요?

임차인은 임대인의 동의 없이 집을 전대하지 못하므로, 전대를 허락한다면 동의서나 문자처럼 동의 사실이 남는 기록을 두는 것이 뒤탈이 적습니다. 세법상 특례 요건에는 영향이 없지만, 전차인이 사는 동안 보증금이나 월세를 누가 누구에게 냈는지가 흐려지면 직전 계약의 실제 임대기간과 5% 증액 여부를 증명하기 어려워집니다. 임차인에게서 받은 보증금 입금 내역과 계약서를 그대로 보관하고, 전차인과 직접 금전을 주고받지 않는 것이 요건 증명에 유리합니다. 임차인의 사정으로 임대가 끊겨 새 임차인과 계약을 맺는 경우에는 새 계약의 보증금·임대료가 종전보다 오르지 않았을 때만 임대기간을 합산합니다.

상생임대주택 전대차 대응 순서

• 계약 이력 정리 - 취득일, 임차인과의 계약 체결일·기간·보증금, 전대차 동의일, 새 임차인 계약의 체결일·보증금을 날짜순으로 적습니다. 직전 계약이 실제로 1년 6개월 이상 유지됐는지가 먼저입니다.
• 5% 계산 - 상생 계약의 보증금·월세가 직전 계약보다 5%를 넘게 올랐는지 계산합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 민간임대주택법의 전환 기준으로 환산합니다.
• 양도 시점 결정 - 상생 계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날을 넘기지 않게 잔금일을 잡습니다. 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다.
• 특례적용신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 냅니다.
• 부인 시 대응 - 전대를 이유로 특례가 부인되어 고지되면 이 회신과 계약서·입금 내역을 들어 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 신고·납부했다면 5년 안의 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전대 과정에서 집주인이 전차인과 직접 계약을 맺었는지, 임차인이 중도에 나갔는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인이 집주인에게 직접 보증금을 보내도 되나요?
  세법상 요건은 집주인과 임차인 사이의 계약을 기준으로 보므로, 전차인이 보증금을 직접 보냈다는 사정만으로 특례가 부인되지는 않습니다. 다만 집주인이 전차인과 직접 계약서를 쓰거나 보증금을 새로 정하면 종전 계약이 끝나고 새 계약이 생긴 것으로 볼 여지가 있습니다. 임차인 명의로 입금받고 계약 상대방을 바꾸지 않는 것이 안전합니다.
• 임차인이 중간에 나가면 직전 계약 기간은 어떻게 되나요?
  직전임대차계약은 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺는 경우, 새 계약의 보증금·임대료가 종전보다 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다. 기간은 달력의 월 단위로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  상생임대차계약은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 통장 입금 내역 같은 증빙서류로 확인되어야 체결한 것으로 인정됩니다. 회신 당시에는 2024. 12. 31.까지였으나 현행 시행령에서 2026. 12. 31.까지로 늘어났습니다.
• 상생 계약이 2026년 3월에 끝났다면 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1.부터 시행된 개정 시행령에 따라 상생임대차계약의 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔아야 거주요건 면제를 인정합니다. 임대기간이 2027년 이후에 끝나면 종료일부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지입니다. 양도일은 잔금일을 기준으로 합니다.
• 보증금을 올리면서 월세로 일부 바꾸면 5%는 어떻게 보나요?
  상생임대차계약을 맺으면서 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다. 보증금 숫자만 비교하지 않고 전환율을 적용해 환산한 금액으로 5% 초과 여부를 판단하므로 계약 전에 전환 후 금액을 계산해 두어야 합니다.
• 특례를 받으면 거주 2년을 안 채워도 되나요?
  상생임대주택 요건을 모두 갖추면 1세대1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제에서 요구하는 거주기간 제한을 받지 않습니다. 보유기간 2년 요건까지 면제되는 것은 아니므로 취득일부터 2년 이상 보유했는지는 따로 확인해야 합니다.
• 특례적용신고서는 언제 무엇을 붙여 내나요?
  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안의 예정신고기한이나 확정신고기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 냅니다. 전대차계약서는 첨부 서류가 아니지만, 세무서가 계약 경위를 물을 때를 대비해 전대 동의 기록을 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.
• 특례가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 특례를 부인해 고지하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 이미 신고·납부한 세액이 정당한 세액보다 많다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 전대차가 특례를 막지 않는다는 국세청 회신과 계약서·입금 내역이 근거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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